Bien mal acquis…reste acquis !

27 juillet 2016

 

Lors de l’acquisition d’un immeuble, se pose souvent la question de l’état du bien vendu (ou acheté).

L’article 1641 du Code civil précise en principe que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine (…) ».

Il est toutefois d’usage et systématique depuis de nombreuses années de déroger à ce mécanisme dans les ventes.

Il est en effet extrêmement difficile qu’un vendeur reste tenu pendant des années, après avoir vendu son immeuble des défauts du bien qu’il ne connaissait lui-même pas.

Cela signifie que les actes de vente signés en Belgique contiennent systématiquement une clause qui déroge aux dispositions de l’article 1641 du Code civil. Le vendeur n’est donc généralement pas tenu de donner une quelconque garantie à l’acheteur, quant à l’état du bien vendu.

En revanche, le vendeur reste tenu (quelles que soient les stipulations du contrat) des défauts dont il avait lui-même connaissance. Autrement dit, le vendeur de mauvaise foi reste responsable du défaut d’information.

Ces principes posent en pratique de nombreuses difficultés.

1/ Dans le chef du vendeur, il est légitime que celui-ci valorise son immeuble au mieux dans le cadre de la vente et n’insiste pas sur les quelques défauts de son immeuble.

L’exonération des vices cachés dont il n’a pas connaissance encourage en outre à ne pas approfondir les défauts qui pourraient concerner l’immeuble.

En pratique, il en résulte donc que lors des visites, les informations sont communiquées de manière très light d’autant que, généralement, la vente se fait par un intermédiaire qui n’a lui-même pas connaissance de toutes les informations dont le propriétaire dispose.

Il n’en demeure pas moins que le propriétaire doit informer son mandataire (par exemple agent immobilier) de tous les éléments dont il a connaissance.

2/ Dans le chef de l’acquéreur, il existe donc une charge importante d’investigation.

En effet, dans la mesure où il ne pourra que très difficilement se retourner contre son vendeur pour un éventuel défaut à l’immeuble, chaque acquéreur sera bien avisé de visiter le bien plusieurs fois, et au besoin avec un expert qui pourra lui donner son point de vue quant aux éventuels travaux qui seront nécessaires.

Si les travaux réalisés par le précédent propriétaire ne l’ont pas été dans les règles de l’art, il ne pourra pas être reproché au vendeur que ces travaux ne correspondent pas à l’attente de l’acquéreur, aussi légitime soit-elle.

On comprend donc, à la lecture de ce qui précède, que de nombreux acquéreurs se sentent démunis face à l’état du bien qu’ils ont acquis, considérant que celui-ci ne correspond en rien à ce qu’ils attendaient légitimement.

Les notaires attirent donc l’attention, aussi souvent que possible, sur l’importance pour l’acquéreur de ne pas signer l’achat d’un immeuble sans l’avoir correctement visité à plusieurs reprises.

 
 

Source: Fédération Royale du Notariat Belge

 

Vendre une partie de bien

12 juillet 2016

 

Vous possédez un grand terrain dont vous souhaiteriez vendre une partie ? Ou vous voulez simplement vendre une cave ou un garage dans un immeuble ? Il importe de garder à l’esprit que, même si la vente ne porte que sur une partie de votre propriété, les démarches à réaliser pour finaliser l’acte inhérent à cette transaction sont aussi importantes qu’il s’agissait de la propriété entière.

Pour l’acquéreur, cela signifie que les formalités et recherches imposées par la loi (recherches hypothécaires et urbanistiques, cadastre, etc.) sont identiques, peu importe que le bien en question soit moins significatif.

Le coût des formalités et recherches effectuées par le notaire s’élève à environ 1.000 HTVA. Elles sont indispensables à la réalisation de l’acte.

Si l’acquéreur achète un morceau de terrain, notons également que l’établissement d’un plan géomètre sera requis, avec les frais que cela peut engendrer.

Si son bien est grevé d’une hypothèque, le vendeur devra, quant à lui, supporter les frais de mainlevée (il s’agit d’un acte notarié destiné à radier une inscription hypothécaire) pour supprimer l’hypothèque sur la partie du bien vendu. La banque peut elle aussi solliciter des frais éventuels pour une mainlevée partielle.

 
 

Source: Fédération Royale du Notariat Belge

 

Baromètre des notaires : nombre record de transactions immobilières, les prix des maisons et des appartements augmentent

cp 7 juillet 2016

 

Le Baromètre des notaires de la Fédération Royale du Notariat belge sonde notamment les activités de la population en matière d’immobilier. 
Au 2ème trimestre 2016, l’indice d’activité immobilière s’élevait à 127,9 – un nouveau record depuis le lancement du Baromètre des notaires. Par rapport au 1er trimestre 2016, il s’agit d’une hausse de +0,7%. En comparaison avec le 2ème trimestre 2015, on note une augmentation de +14,4%.
C’est surtout en avril et en mai 2016 que le nombre de transactions immobilières a grimpé : +22,1% et +20,4% de plus par rapport aux mêmes mois en 2015. Juin 2016 affiche +4% en plus que juin 2015. 

Au 2ème trimestre 2016, le prix moyen d’une maison d’habitation en Belgique s’élevait à 236.726 euros, soit une évolution de +2,9% comparé au 1er trimestre 2016. Le prix moyen d’un appartement a, quant à lui, progressé de +3,4% : de 206.399 € à 213.394 €. 

Dans notre pays, un appartement avec une chambre à coucher coûte en moyenne 160.758 €. Pour un appartement de 2 chambres, il faut débourser 206.444 €. Un appartement de 3 chambres revient en moyenne à 285.463 €.

En Belgique, on compte en moyenne 179 € par m² pour un terrain à bâtir. Le prix d’achat moyen en Wallonie est de 90 €, contre 229 € en Flandre. Bruxelles constitue une exception avec un coût moyen de 839 € par m².

Une meilleure perception du marché immobilier

Les chiffres diffusés par les notaires par l’intermédiaire du Baromètre des notaires concernent notamment les ventes immobilières. Les données sont récoltées par voie électronique au moment de la signature du compromis de vente, 3 à 4 mois avant la signature de l’acte. Cela permet aux notaires de disposer des données les plus récentes et les plus correctes en ce qui concerne le marché immobilier belge.

Nombre record de transactions immobilières au 2ème trimestre 2016

Au 2ème trimestre 2016, l’indice d’activité immobilière s’élevait à 127,9 – un nouveau record depuis le lancement du Baromètre des notaires. Par rapport au 1er trimestre de 2016, l’indice progresse de +0,7%. En comparaison avec le 2ème trimestre 2015, on note une augmentation de +14,4%

C’est surtout en avril et en mai 2016 que le nombre de transactions immobilières a grimpé : +22,1% et +20,4% de plus par rapport aux mêmes mois en 2015. Juin 2016 affiche +4% de plus que juin 2015.

La Flandre et la Wallonie ont enregistré une hausse de +0,3% par rapport au 1er trimestre 2016.

La menace terroriste ne semble pas avoir de conséquences négatives sur le nombre de transactions immobilières dans la capitale. On constate une augmentation de +16,5% en comparaison avec le 2ème trimestre 2015. Par rapport au 1er trimestre 2016, la progression est de +5,6%.

Pourquoi autant de transactions immobilières ?

La pression constante sur notre marché immobilier est liée au fait que les Belges recherchent sécurité et rendement. Le notaire Bart Van Opstal, porte-parole de la FRNB, explique : « Nous constatons effectivement un double mouvement. D’une part, les gens ont besoin de sécurité dans ces temps incertains. Pensez à des phénomènes comme la menace terroriste ou le Brexit. L’investissement immobilier représente un point d’appui dans une société en évolution rapide. D’autre part, les gens veulent aussi du rendement, qu’il s’agisse de retour sur investissement ou d’un revenu complémentaire à leurs ressources familiales ou leur pension. Les livrets d’épargne, les bons de caisses et autres rapportent très peu, alors que l’immobilier permet encore souvent un rendement satisfaisant. »

Prix moyen d’une maison d’habitation au 2ème trimestre 2016 : +2,9%

Au 2ème trimestre 2016, le prix moyen d’une maison en Belgique était de 236.726 €. Cela représente une augmentation de +2,9% par rapport au 1er trimestre 2016, lorsque le prix moyen était de 230.103 €.

En Wallonie, on note une hausse de +2,8% : de 171.640 à 176.395 €. En Flandre, le prix moyen d’une maison augmente de +3,5% et passe de 253.925 à 262.872 €.

À Bruxelles, on remarque une diminution de -1,4% : de 442.726 à 436.722 €.

Prix moyen d’un appartement au 2ème trimestre 2016 : +3,4%

Au cours du dernier trimestre, le prix moyen d’un appartement en Belgique est passé de 206.399 à 213.394 €, soit une hausse de +3,4%.

En Wallonie, le prix passe de 161.161 à 167.738 € (+4,1%). En Flandre, le prix moyen augmente de +4% et passe de 209.784 à 218.136 €. À Bruxelles, le prix moyen d’un appartement atteint 232.542 € (hausse de +1,8%).

Appartement de 1, 2 ou 3 chambres à coucher : quelles sont les différences de prix ?

Au niveau de la Belgique, on note que les appartements de 2 chambres coûtent +28,4% (206.444 €) de plus que les appartements d’une chambre (160.758 €). Il faudra encore compter +38,3% de plus pour un appartement de 3 chambres, par rapport à un appartement 2 chambres.

En Wallonie, un appartement de 2 chambres à coucher coûte +32,8% (161.566 €) de plus qu’un appartement d’une chambre (121.683 €). En Flandre, la différence de prix est de +25,7% et à Bruxelles de +37,5%.

Passer d’un appartement de 2 (161.566 €) à 3 chambres (206.419 €) vous reviendra à +27,8% de plus en Wallonie, à +36,6% de plus en Flandre et à +40,7% de plus à Bruxelles. La côte belge est évidemment particulièrement populaire en matière d’appartements.

Quid des prix des terrains à bâtir ?

Au 2ème trimestre 2016, le prix d’achat moyen d’un terrain à bâtir en Belgique atteint 135.955 €. À Bruxelles, le prix moyen est de 180.237 €. En Wallonie, il faut compter 91.516 €, contre 165.272 € en Flandre.

En comparant les prix moyens par m², on constate la même tendance que celles des prix d’achat moyens, sauf pour Bruxelles où le prix moyen grimpe à 839 € par m². Les terrains à bâtir bruxellois sont plus petits et leur prix d’achat sont comparables aux prix en Flandre, mais les terrains sont nettement plus étendus au nord du pays.

Les transactions pour des terrains bruxellois sont plutôt rares et elles ont donc relativement peu d’impact sur le prix moyen national par m² (179 € par m²). En Wallonie, ce prix est de 90 € par m² et, en Flandre, de 229 € par m².

 

 
 

Source: Fédération Royale du Notariat Belge