Question 1

Combien pouvez-vous emprunter ?

Accepted Answer

La règle de la Banque nationale est simple : vous pouvez généralement emprunter jusqu’à 90 % du prix d’achat. Concrètement, pour un bien à 200.000€, vous pouvez emprunter environ 180.000€.Besoin d’emprunter plus ? C’est parfois possible. Le mieux est d’en parler avec votre courtier ou votre banque.Idéalement, vous apportez vous-même au moins 10% du prix, soit 20.000€ dans cet exemple. Cet argent peut venir de votre épargne… ou d’un coup de pouce familial.Avant de vous lancer, posez-vous 3 questions essentielles : Combien voulez-vous emprunter ? Combien pouvez-vous rembourser chaque mois ? Sur combien de temps ? Plus votre apport personnel est élevé, plus vos mensualités seront légères.N’oubliez pas : emprunter a un coût.Vous devrez payer des intérêts, des frais de dossier et une assurance.Mais attention : il n’est pas conseillé d’investir toutes vos économies dans votre achat.Gardez une réserve pour faire face aux imprévus, financer des travaux ou tout simplement profiter de la vie.

Question 2

Comment faire une offre d’achat correcte ?

Accepted Answer

L’achat d’un bien immobilier est un gros investissement et ne doit pas être pris à la légère. Contrairement à ce que l’on pense souvent, l’offre d’achat est contraignante. Elle vous engage pour le futur. Il faut donc bien s’informer avant de faire une offre. Cette offre doit être faite de manière prudente et complète pour se protéger en cas de mauvaise surprise.À quel point une offre est-elle contraignante ?Une offre est contraignante quand elle détermine avec précision (au moins) le bien et le prix offert pour celui-ci.Un montant est souvent mentionné dans la publicité des biens à vendre. Ce montant est-il alors considéré comme une offre contraignante (de la part du vendeur) ? Non. Un tel prix annoncé n'est pas considéré comme une offre. Dans la plupart des cas, le seul but d'une telle annonce est de faire savoir au grand public que le bien est à vendre. De cette manière, le propriétaire souhaite uniquement susciter des offres de la part d'acheteurs potentiels intéressés. Le fait d'enchérir sur le prix indiqué ne déclenche donc pas automatiquement la vente.Quand est conclue la vente ?Si le vendeur accepte cette offre sans faire de réserves, vous ne pourrez plus vous rétracter. La vente est définitive : il n’est plus possible de faire marche arrière, à moins que les deux parties ne soient d’accord d’annuler l’offre.Pourquoi est-il important de s'informer sur le bien avant de faire une offre ?En tant qu’acheteur, vous devez être suffisamment informé sur l'état du bien que vous convoitez avant de faire une offre. C’est pourquoi, il est conseillé de toujours prêter attention aux informations communiquées dans l’annonce immobilière. N'hésitez pas à demander des informations complémentaires.Comment faire une offre sûre ? Que faut-il indiquer dans une offre ?Il est recommandé d'indiquer dans votre offre d’achat un certain nombre d'éléments :Le nom de l’acheteurL’adresse du bien Le prix offertLa durée de validité de l’offreLes réserves, remarques éventuelles et conditions suspensivesLa signature et la datePourquoi est-il conseillé de prévoir une condition suspensive dans son offre ?En tant qu’acheteur, pensez à prévoir ce qu’on appelle une « condition suspensive » dans votre offre. Cela signifie que la vente ne se fait que si la condition que vous avez indiquée se réalise.L’exemple le plus courant est la condition suspensive d’octroi du crédit. Si votre prêt est refusé, la vente est censée n'avoir jamais existé. Pour vous, c'est une sécurité supplémentaire. En pratique, on utilise souvent un délai de 4 semaines dans ce cas-là, mais le candida acheteur peut déterminer lui-même un délai en fonction de sa situation personnelle.Autre exemple : l'acheteur a signé une offre mais découvre, juste avant de signer le compromis de vente, que le terrain est contaminé. Il ne veut plus poursuivre la vente. S'il a inséré dans son offre une condition suspensive selon laquelle la vente est subordonnée à l'obtention d'un certificat de sol démontrant que le terrain n'est pas contaminé, il ne sera pas lié par la vente.Soyez aussi attentifs aux SMS que vous échangez avec le vendeur. Un SMS ne suffit pas à lui seul à prouver que vous avez fait une offre. Mais il peut être considéré comme un « début de preuve », qui peut être complété par d'autres éléments (comme, par exemple, la preuve de contacts antérieurs entre le vendeur et vous).Pourquoi est-il conseillé de limiter son offre dans le temps ?Limiter l'offre dans le temps vous permet de ne pas être lié indéfiniment par votre offre auprès du vendeur. Sans limitation dans le temps, votre offre reste valide jusqu’à ce que la propriété soit vendue.Dois-je verser un acompte lors de l'achat ? De quoi s'agit-il ?Lors de l'achat d'un bien immobilier, il est courant que l'acheteur paye un acompte s’élevant entre 5 et 10 % du prix d’achat convenu. Ce versement témoigne du sérieux des deux parties dans la conclusion de leur accord et représente une sécurité supplémentaire pour eux.Avantages pour l'acheteur :Dans le cas d'un dossier d'achat, l’étude notariale doit effectuer de nombreuses recherches pour s'assurer que l'achat est effectué en toute sécurité et en toute légalité. Tant que cette certitude n'est pas acquise, l’acompte ne sera pas transféré au vendeur. L'argent est en quelque sorte "bloqué" sur un compte tiers protégé auquel les parties n'ont pas accès. Ce compte est géré par l'étude notariale, mais les fonds ne lui appartiennent évidemment pas du tout. Comme l'acompte n'est pas encore transmis au vendeur, ses éventuels créanciers ne peuvent pas saisir ces fonds en cas de dettes. Si, pour une raison ou une autre, la procédure d'achat devait être interrompue, et ce indépendamment de la volonté de l'acheteur, celui-ci sera sûr de récupérer l’argent qu’il a avancé.Avantages pour le vendeur :Le paiement d’un acompte offre aussi de sérieuses garanties pour le vendeur. En effet, que se passe-t-il si l'acheteur ne paie finalement pas la totalité du prix d'achat dans le délai convenu ? Grâce à son acompte, le vendeur peut se retourner contre l’acheteur en justice.Faut-il verser l'acompte directement au vendeur ?Il est primordial de ne jamais payer l'acompte ou la garantie directement au vendeur. Si le vendeur a des dettes, vous risquez de perdre le montant que vous avez déjà versé si la vente ne se fait finalement pas. Il est beaucoup plus sûr de verser l'acompte ou la garantie sur le compte tiers protégé du notaire. Si la vente a lieu par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous pouvez aussi verser l'acompte sur le compte tiers de l'agent immobilier. Ces comptes tiers ne font pas partie du patrimoine du notaire ou de l'agent immobilier. Ils sont donc protégés contre leurs éventuels créanciers.Vous l’aurez compris, une offre n’est pas à rédiger à la légère ! Vous souhaitez faire une offre sur un bien immobilier ? Faites-la par écrit et n'hésitez pas à la faire vérifier par un expert en cas de doute.Retrouvez aussi notre brochure avec tous nos conseils quand vous visitez une maison ou un appartement.

Question 3

Sous quelles conditions peut-on obtenir une réduction des droits d'enregistrement lors de l'achat d'un bien immobilier ?

Accepted Answer

En Région wallonne :Le taux normal des droits d'enregistrement est de 12,5% en Région wallonne. Toutefois, dans certains cas, l'acquéreur peut bénéficier d'un taux réduit à 3%. Retrouvez toutes les infos en un clin d'œil dans notre infofiche  !En Région Bruxelles-Capitale :À Bruxelles, on parle d’abattement, c’est-à-dire d’une diminution de la base imposable. Dans ce cas, les droits d’enregistrement « normaux » (au taux de 12,5%) seront calculés sur la partie du prix qui dépasse le montant de l’abattement. Pour bénéficier de cet abattement, à nouveau, diverses conditions doivent être remplies. Toutefois, les règles prévues en matière d’abattement ne s’appliquent pas lors de l’acquisition d’un terrain à bâtir. Cliquez ici pour plus d’infos.

Question 4

Quelles sont les obligations fiscales d'un notaire en cas de transmission d'un bien immobilier ?

Accepted Answer

Le notaire chargé d’une vente, d’une donation, d’un échange, d’un apport en société, a l’obligation d’avertir le receveur compétent pour les impôts directs, régionaux, communaux, provinciaux et pour la TVA. Ceux-ci ont alors 12 jours ouvrables pour signifier au notaire l’existence éventuelle d’un impôt enrôlé. Si le notaire néglige cette information, il peut être tenu responsable du paiement. La signification dans le délai vaut saisie-arrêt entre les mains du notaire.En pratique, le notaire invitera habituellement le vendeur, le donateur, …, à payer les impôts avant la passation de l’acte directement au service compétent. Il peut également retenir l’argent utile lors de la signature de l’acte et le transférer ensuite à ce service. Si nécessaire, le notaire reportera la signature de l’acte pour éviter qu’une hypothèque soit prise à charge du vendeur par le fisc sur l’immeuble vendu.Le notaire suivra une procédure similaire pour détecter d’éventuels retards de contributions sociales et retenir l’argent nécessaire lors de la signature de l’acte.

Question 5

Quels sont les droits et obligations d'un propriétaire d'un appartement dans un immeuble ?

Accepted Answer

Tout d’abord, l’établissement des statuts est obligatoire. Les statuts d’un immeuble consistent en l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur de copropriété.L’acte de base établit la répartition et la division horizontale du droit de propriété dans l’immeuble ainsi que le nombre de quotités que chaque appartement possède dans les parties communes. Concernant ces parties communes, il existe une indivisibilité obligatoire, signifiant donc qu’aucune division n’est pas possible. Les parties communes d’un immeuble consistent, entres autre, dans le sol sur lequel est construit l’immeuble, les fondations, les murs extérieurs, le toit, les couloirs, les escaliers, l’ascenseur, etc…Les droits et obligations de chaque copropriétaire et les points de détail de la vie en communauté sont établis dans le règlement de copropriété. Dans ce règlement, il est notamment prévu :	Les règles concernant la gestion : assemblée générale – conseil de copropriété – syndic. Le mode de nomination de ces organes, leurs compétences, le fonctionnement et les majorités requises ;	Le règlement des frais communs, par exemple, les frais d’entretien et de réparation, les frais d’utilisation des installations communes, les assurances communes, les impôts et taxes.Ce règlement détermine également la contribution de chaque partie privative dans les frais communs. Habituellement chaque appartement intervient en fonction de ses quotités. Mais il est possible de s’écarter de cette règle. Il peut par exemple être prévu que le propriétaire du rez-de-chaussée n’intervient pas dans les frais d’ascenseur. Des mesures contraignantes peuvent également être prévues en cas de défaut de paiement. Parfois, des restrictions peuvent également être prévues pour le droit de propriété sur les parties privatives, telles que l’interdiction d’exercer une activité commerciale ou un certain métier dans son appartement, l’interdiction d’avoir des animaux, l’obligation d’avoir une certaine couleur pour les parasols, etc…Les statuts s’imposent à tout occupant de l’immeuble ; donc pas seulement au propriétaire mais également au locataire, à partir du moment il est indiqué dans son contrat de bail que le locataire doit se conformer à tous les règlements d’ordre intérieur qui sont applicables à tous les occupants de l’immeuble.

Question 6

Qu'est-ce que la taxation de plus value lors de la vente d'un bien immobilier non bâti ?

Accepted Answer

La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l'achat d’un bien et son prix de revente. Le montant payé lors de l'achat du bien immobilier représente le prix payé au vendeur auquel on ajoute des frais payés par l'acheteur, comme les droits d'enregistrement et les frais d'actes.Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d'achat. Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année qui s'est écoulée entre l’achat et la revente. Si vous avez fait réaliser des travaux par un entrepreneur agréé avant la revente, le montant pourra également être revu à la hausse.Le prix de revente est calculé en ne tenant pas compte des frais payés pour mettre le bien en vente (ex : frais de publicité, commission d'agence, etc.).Vous devrez bien sûr déclarer cette plus-value dans votre déclaration fiscale de l'année qui suit celle de la vente. La revente d'un terrain non bâti est taxé à 33% si elle a lieu dans les 5 années qui suit l’acquisition. Elle peut être taxée à 16,5 % si la revente a lieu entre la 5ème et la 8ème année.Besoin d'infos supplémentaires ? Renseignez-vous auprès du notaire de votre choix ! Rendez-vous sur notre annuaire.

Question 7

Qu'est-ce qu'une convention de vente provisoire ?

Accepted Answer

Le terme de « convention de vente provisoire » pour désigner le premier document signé entre le vendeur et l’acquéreur est tout aussi inexact que trompeur. En effet, lorsque les parties sont parvenues à un accord sur le bien immobilier et sur le prix, celles-ci sont engagées de manière définitive.Afin d’éviter toute discussion ultérieure, les parties devront donc rédiger ce compromis avec le plus grand soin possible et reprendre de manière exhaustive l’ensemble des mentions qu’elles jugent essentielles à leur accord. S’il existe des mentions obligatoires du compromis (principalement relatives à l’identité des parties et à la description du bien, d'autres mentions ont également leur importance.En voici quelques exemples :	Est-ce que la personne qui se présente comme vendeur est bien l’unique propriétaire ?	Cette personne est-elle capable de vendre ? Est-elle majeure ?	Le bien vendu n’est-il pas grevé d’une hypothèque ou d’autres dettes ? Ne fait-il pas l’objet d’une saisie ?	Le bien n’est-il pas grevé d’un usufruit ou d’un droit d’habitation ? Par exemple : un droit de préférence n’a-t-il pas été reconnu au profit du locataire ?	L’acheteur est-il parfaitement informé des conditions de location ?	La vente ne peut-elle pas être placée sous le régime de la TVA ?	Y a-t-il des servitudes ?	Y a-t-il une infraction urbanistique ?	Quelle est la destination urbanistique du bien ?Si les parties n’ont pas prêté attention à ces divers éléments, à l’occasion de la signature du compromis de vente, le notaire intervenant ultérieurement sera mis devant le fait accompli et ne pourra plus changer grand chose. C’est pourquoi il est vivement conseillé de vous rendre chez votre notaire avant la signature du compromis de vente, que vous soyez acheteur ou vendeur.

Question 8

Les parents peuvent-ils vendre leur maison sans l'approbation de leurs enfants ?

Accepted Answer

Aussi longtemps que les deux parents sont en vie, ils peuvent disposer librement de leurs propriétés, sans devoir consulter leurs enfants. Durant la vie de leurs parents, les enfants n’ont aucun droit sur leur succession future. Tout comme les parents ne doivent pas obtenir leur assentiment pour vendre, ils n’en ont également pas besoin pour la gestion de leurs biens.Dans la pratique, il est pourtant très courant de voir des enfants frustrés de ce qu’il advient du produit de la vente. Dans la plupart des cas, cela résulte d’un déséquilibre favorisant l’un des enfants du temps où les parents sont encore en vie. Il arrive souvent que les parents n’utilisent pas le produit de la vente pour leurs propres besoins mais plutôt pour qu’il soit partiellement ou totalement donné au profit d’un enfant. Egalement dans ce cas, il n’y a rien à faire. Aussi longtemps que les parents vivent, il ne peut être question de succession, et donc encore moins de droits protégés des héritiers. C’est lorsque les parents décèdent qu’il peut être question de favoritisme, si les parents ont avantagé un enfant plus que ce que la loi permet. Dans un tel cas, il est recommandé de collectionner les preuves utiles tant que les parents sont encore en vie. Souvent un écrit est d’ailleurs établi, tel qu’une reconnaissance de dette, dans laquelle l’enfant concerné reconnaît avoir reçu cet argent.

Question 9

Quand recevez-vous la clé de votre nouvelle habitation ?

Accepted Answer

Au moment de la signature du compromis de vente, vendeurs et acquéreurs décident du moment de la remise des clés et du transfert de jouissance. Il est habituellement convenu de les reporter à la date de la signature de l'acte. Peut-on y déroger et donner directement les clés aux acquéreurs au moment du compromis ?Il arrive parfois que les acquéreurs d'une maison demandent aux vendeurs d'avoir les clés et la jouissance de l'immeuble dès la signature du compromis, pour différentes raisons :	ils sont pressés de profiter de leur logement ;	leur habitation actuelle n'est plus disponible ;	ils veulent déjà commencer des travaux pour pouvoir s'intaller dès la signature de l'acte authentique.Les vendeurs peuvent évidemment remettre les clés dès le compromis, mais les deux parties prennent alors certains risques. Même si ce n'est pas interdit, les notaires déconseillent la remise des clés avant la signature de l'acte authentique de vente. Si l'acquéreur souhaite malgré tout obtenir les clés au moment du compromis de vente, il faut s'entourer de certaines précautions. Par exemple, il faudra au moins prévoir que l'acquéreur ne pourra effectuer que des travaux de rafraîchissement, à l'exception de gros travaux. L'acquéreur devra en outre souscrire une assurance pour couvrir l'immeuble contre tous dégâts, ainsi qu'en responsabilité civile. Le vendeur pourra exiger que la vente ne soit pas soumise à une condition suspensive d'octroi de prêt, et demander à l'acquéreur de consigner un acompte important ; l'acquéreur pourra exiger que cet acompte soit bloqué jusqu'au jour de la signature de l'acte. On pourra aussi prévoir que l'acquéreur supportera toutes les charges de l'immeuble, le précompte et les consommations depuis le jour où il reçoit les clés de la maison.En conclusion, si les clés sont remises avant la signature de l'acte authentique de vente, il est recommandé de rédiger une convention de remise des clés pour y fixer toutes les conditions de cette remise des clés.Même si ces précautions sont prises, des dangers subsistent, il est toujours préférable d'attendre la signature de l'acte notarié.Plus d'infos...

Question 10

Est-ce qu'un transfert d'hypothèque d'une ancienne vers une nouvelle habitation est avantageux ?

Accepted Answer

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier mais vous n’avez pas fini de rembourser votre crédit hypothécaire ? Vous pouvez alors demander à conserver votre hypothèque en cours et à la transférer vers votre nouvelle habitation.L’avantage ? Vous évitez de devoir payer des droits d’enregistrement sur la mainlevée de l’ancienne hypothèque et des droits de constitution d’une nouvelle inscription hypothécaire.Bon à savoir : 	L'opération ne peut se réaliser que si les crédits sont sollicités auprès de la même institution financière.	C 'est le même crédit : seule l'hypothèque est transférée d'un immeuble à l'autre. Les conditions de remboursement restent donc les mêmes.	Vous devrez quand même payer des frais d'acte parce que ce transfert doit se réaliser chez le notaire, mais leur montant est bien inférieur aux frais cumulés des actes de mainlevée et de nouvelle inscription.Est-ce toujours avantageux ?Comme dit ci-dessus, les conditions de remboursement ne changent pas avec un transfert d’hypothèque. Cependant, d’autres prêteurs pourraient vous proposer un taux plus avantageux que votre taux actuel… Notre conseil : faites le tour de différents organismes et comparer leurs offres !

Question 11

Quels sont les droits et obligations d'un usufruitier et d'un nu-propriétaire ?

Accepted Answer

Le (plein) propriétaire d'un logement a le droit de tout faire : il peut y vivre, décider de le vendre, le donner, le louer...Mais il existe des situations où la propriété d'un bien est divisée. Le nu-propriétaire a généralement la propriété d’un bien mais il ne peut pas en profiter. Ce droit de profiter du bien (par exemple en habitant une maison ou en profitant des revenus locatifs) appartient à l'usufruitier.Au début de l’usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire rédigent une description, un inventaire, des biens sur lesquels porte l’usufruit. On peut comparer cela à un état des lieux dans le cas d'un contrat de bail.Quels sont les droits de l’usufruitier ?	Il peut faire usage du bien sur lequel porte l’usufruit	Il peut en percevoir les fruits et les revenus	Il peut le mettre en gage s’il est mobilier ou l’hypothéquer s’il s’agit d’un bien immobilierQuelles sont ses obligations ?	Il doit agir de manière prudente et raisonnable	Il doit assurer le bien sur lequel porte l’usufruit contre les risques habituels et payer les primes (ex : assurance contre incendies).Si l’usufruitier ne respecte pas cette obligation, le nu-propriétaire peut alors souscrire une assurance lui-même et exiger que l’usufruitier lui en rembourse le coût.	Il doit payer les charges périodiques qui découlent de l’usage du bien	Il supporte les frais de réparation, à l’exception des grosses réparations	À la fin de l’usufruit, il doit – ou ses héritiers – rendre le bien au nu-propriétaire dans l’état dans lequel il l’a reçus. Ceci ne tient pas compte de l’usure normale et de la vétusté du bien.Qui paie quoi ? L'usufruitier est en charge des réparations d'entretien nécessaires pour préserver la valeur du bien. Le nu-propriétaire, lui, s’occupe des grosses réparations (après concertation avec l'usufruitier).Exemples de travaux d’entretien : les travaux de peinture, y compris des murs extérieurs et à l'exception des peintures initiales, les travaux de vernissage, le curage d’un puits, la réparation des sols, plafonds, escaliers, toits et cheminées, à l’exception des rénovations complètes, les entretiens et réparations d’ascenseurs et de pompes à eau, les travaux de plafonnage... Les travaux d'entretien sont tous les travaux qui ne sont pas des grosses réparations.Les grosses réparations sont les réparations qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût est disproportionné par rapport aux revenus ou aux bénéfices de l'usufruitier. Ainsi, l’usufruitier peut être tenu de placer un nouveau toit ou de nouveaux châssis, de réparer des murs et des voûtes, de renouveler l’installation électrique,...Le nu-propriétaire n'est pas tenu de payer les grosses réparations (ouvrages et plantations) réalisées par l'usufruitier lui-même.Pour éviter des situations financières déséquilibrées, le nu-propriétaire peut demander à l'usufruitier de contribuer proportionnellement aux coûts des travaux structurels. La valeur de l'usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété détermine le montant que chacun doit payer.Le nu-propriétaire d'un bien immobilier a le droit de visiter le bien une fois par an. Il peut ainsi vérifier que l'usufruitier entretient correctement le bien et effectue tous les travaux d'entretien nécessaires.Conversion de l’usufruitl'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent demander à tout moment au tribunal la conversion totale ou partielle de l'usufruit légal (obtenu par héritage par exemple). Il existe 3 possibilités :	Soit l'usufruitier rachète la nue-propriété et devient ainsi plein propriétaire du ou des biens sur lesquels il exerçait son usufruit	Soit le nu-propriétaire paie une somme d'argent à l'usufruitier pour devenir plein propriétaire du ou des biens.	Soit l'usufruit est converti en une rente indexée et garantie qui est payée par le nu-propriétaire à l'usufruitier, ce qui permet au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire du ou des biens.			Dans la pratique, ce sont surtout les deux premières options qui sont utilisées.		Découvrez en vidéo en quoi consiste l’usufruit et la nue-propriété.

Question 12

Que faire si l'administration constate une sous-estimation du prix ou de la valeur vénale du bien ?

Accepted Answer

En cas d’achat d’un bien, les droits d’enregistrement sont prélevés sur le prix de vente d’une part, et les frais mis à charge de l’acheteur d’autre part.De quoi s’agit-il ?	Le prix est ce que le vendeur reçoit en échange du bien mis en vente.	Les frais sont les obligations complémentaires de l’acheteur en faveur du vendeur.Ensemble, ils forment la base imposable pour les droits d’enregistrement. Cette base imposable ne peut être inférieure à la valeur de vente du bien (également appelée la valeur vénale du bien). Parfois, il arrive que l’administration considère que la valeur du bien est supérieure à la base imposable reprise dans l’acte. Dans ce cas, l’acheteur doit payer un impôt supplémentaire, augmenté d’intérêts et d’une amende.Dans la pratique, l’administration adresse un avis de sous-estimation à l’acheteur. Cet avis reprend la différence entre la base imposable et la valeur vénale telle qu’évaluée par l’administration. Le montant est constitué du droit éludé et d’une amende. Cela peut toutefois s’accompagner d’une proposition de diminution de l’amende, moyennant un paiement dans le mois.Comment est déterminée la valeur vénale ?L’administration procède par des points de comparaison. Il s’agit de l’évaluation de propriétés comparables situées à proximité du bien acheté. L’administration peut communiquer ses points de comparaison, à la demande de l’acheteur. Elle est par ailleurs disposée à négocier. Des éléments tels que des réparations urgentes, un état intérieur médiocre peuvent être soumis à l’évaluation de l’administration.Si les négociations n’aboutissent pas à un accord, l’administration peut solliciter une évaluation de contrôle par un ou deux experts indépendants. Ceux-ci sont désignés de commun accord par l’administration et l’acheteur, ou en l’absence d’un accord, par le Juge de paix. Le rapport de l’expert est contraignant pour les deux parties, sauf violation de la loi, erreur matérielle ou non respect des exigences formelles, ce qui entrainera la désignation d’un nouvel expert par le Juge de paix .L’acheteur est tenu au paiement d’un droit complémentaire si le prix donné ou la valeur est inférieur à la valeur après évaluation ; il est également tenu au paiement d’une amende et aux frais d’expertise, si cette évaluation dépasse 1/8 ou plus de la base imposable originaire. Dans le cas inverse, tous les frais d’évaluation sont à charge de l’administration.

Question 13

Qu'est-ce qu'une inscription hypothécaire ?

Accepted Answer

Lorsque vous contractez un prêt ou demandez un crédit, la banque vous demandera une garantie au cas où vous ne seriez plus en mesure de rembourser le capital et les intérêts. Cette garantie consiste en une hypothèque sur un ou plusieurs biens immobiliers. Cette hypothèque sera inscrite au bureau des hypothèques compétent. Nous parlons alors d’une « inscription hypothécaire ».En principe, une inscription hypothécaire est faite pour 30 ans, quelle que soit la durée de l’emprunt ou du crédit.Si le prêt ou le crédit est accordé pour plus de 30 ans, le créancier (celui qui accorde le prêt ou le crédit) devra demander le renouvellement de l’hypothèque, avant l’expiration du délai de 30 ans. A défaut, il perdra la garantie hypothécaire.

Question 14

Qu'est-ce qu'une déclaration de command ?

Accepted Answer

Une vente avec déclaration de command a lieu lorsque l'acquéreur apparent (le commandé) se réserve la possibilité de nommer quelqu'un d'autre comme acquéreur réel (le command). Une telle opération peut être rencontrée tant dans l’hypothèse d’une vente publique que dans l’hypothèse d’une vente de gré à gré.

Question 15

Vente de gré à gré : que comprennent les frais d'achat ?

Accepted Answer

Les frais d'achat comprennent : 	les droits d'enregistrement : il s'agit d'un impôt régional dont le taux normal est de 12,5% en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale. Il est de 12% en Région flamande. Dans certains cas, l’acheteur peut bénéficier d’un tarif réduit. 	les honoraires du notaire : ils sont établis et fixés par la loi. Ils sont calculés sur le prix de vente, selon des pourcentages.Pour estimer vos frais d'achat, consultez notre simulateur de calcul ou demandez une estimation à votre notaire.

Question 16

Puis-je, en tant que mineur non marié, acheter un bien immobilier ?

Accepted Answer

Un enfant mineur peut devenir propriétaire lorsqu’il hérite, par exemple. Mais il n’a pas la capacité de vendre ou d’acheter un bien immobilier. Par contre, il peut être représenté par ses parents pour réaliser une de ces opérations. Les parents agissent, dans ce cadre, au nom et pour compte de l’enfant mineur. Au préalable, ils devront obtenir une autorisation du Juge de paix du domicile du mineur. Il faudra avant tout veiller à protéger les intérêts de l’enfant.

Question 17

Une attestation de sol est-elle toujours nécessaire lors de la vente d'une propriété ?

Accepted Answer

L’attestation du sol est un document indiquant si le sol d'une parcelle est pollué, traité ou en cours de traitement. C’est un document légal et obligatoire. Des règles spécifiques sont d’application selon la Région dans laquelle est situé le bien.En Région bruxelloise, l'acheteur d'un terrain doit pouvoir connaitre l’état du sol de la parcelle. C'est pourquoi, le vendeur a l'obligation de lui remettre une attestation du sol qui sera ensuite reprise dans l’acte de vente. Si cette obligation n'est pas respectée, la vente risque d'être annulée et vendeur risque une amende, voire même, une peine d’emprisonnement s’il s’avère que la parcelle était présumée polluée. Plus d'infos à ce sujet sur le site de Bruxelles Environnement.En Région wallonne, lors de la cession d’un terrain, le vendeur devra fournir un extrait conforme des informations reprises de la BDES (Banque de Données de l'Etat des Sols) et, le cas échéant, procéder à une étude d'orientation et/ou une étude de caractérisation et/ou un assainissement. Plus d'infos à ce sujet sur le site de Wallonie Environnement.

Question 18

Que signifie le terme quitte et libre de toutes charges ?

Accepted Answer

Dans un acte authentique de vente, on retrouve souvent la clause selon laquelle le bien est vendu « quitte et libre de toute charge ». Il s’agit d’une clause très importante qui établit que l’acheteur reçoit le bien sans dette ni hypothèque.Quels obstacles peuvent empêcher la transmission d’un bien ?1. HypothèquesSi le vendeur a contracté une dette ou un prêt qui est garanti par une hypothèque, cette dette doit alors être apurée au plus tard lors de la passation de l’acte. Le notaire effectuera une enquête au bureau des hypothèques afin de vérifier si une hypothèque est établie, et dans l’affirmative, il demandera un décompte de la dette au créancier. Il s’assurera que le prix de vente est utilisé pour le paiement des dettes restant dues pour que l’hypothèque soit levée.Si ceci n’est pas le cas, le créancier refusera de lever l’hypothèque. En cas de non levée de l’inscription hypothécaire, l’acheteur court le risque que le bien qu’il vient d’acheter soit vendu par les créanciers précités. Les recherches et l’intervention du notaire empêchent cela.2. ImpôtsAvant de passer l’acte de vente, le notaire a l’obligation de faire une enquête auprès du bureau de perceptions des impôts du vendeur pour vérifier si celui-ci a encore des dettes fiscales. Cela vaut tant pour les impôts directs, pour la TVA, l’impôt foncier, les impôts provinciaux et communaux que pour les droits de succession.Le percepteur doit informer le notaire dans les 12 jours de sa demande. S’il l’informe qu’il existe en effet des dettes fiscales, le notaire est obligé de retenir sur le prix de vente l’argent utile pour apurer ces dettes.Si ceci n’est pas respecté, le percepteur peut faire inscrire une hypothèque sur le bien vendu, de telle manière que l’acheteur court à nouveau le risque que son bien soit vendu.3. Charges socialesLe notaire doit également enquêter auprès de l’ONSS et des caisses d’assurances sociales pour vérifier si le vendeur a encore un arriéré.4. Infractions urbanistiquesSi le bien a été construit ou reconstruit contrairement à des dispositions urbanistiques, l’administration peut avertir le bureau des hypothèques qu’une demande de démolition a été introduite. Si un jugement de démolition a été rendu, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques.Le notaire recherchera avant la passation de l’acte si de tels obstacles existent.L’acheteur sera ainsi informé avant de procéder à l’achat. Le notaire devra également rechercher auprès de la commune concernée quels permis urbanistiques ont été délivrés et si des infractions urbanistiques sont connues.5. Contestations sur le droit de propriété du vendeurS’il existe des contestations sur le droit de propriété du vendeur, il sera fait mention des citations et jugements concernés au bureau des hypothèques. Les recherches réalisées par le notaire permettront d’informer les parties avant que l’acte ne soit passé.6. Toute action contre le vendeur qui peut donner lieu à une mesure de saisieLes créanciers du vendeur ont la possibilité de pratiquer une saisie conservatoire sur le bien vendu à titre de garantie de paiement. Si une telle mesure est pratiquée, il en sera également fait mention au bureau des hypothèques de sorte que le notaire en sera informé et pourra veiller à ce que l’argent utile soit retenu sur le prix de vente pour rembourser la dette.ConclusionTous ces obstacles peuvent déjà exister au moment où l’acte authentique est signé. Il est donc extrêmement utile et prudent que l’acheteur soit assisté d’un notaire pour l’établissement de l’acte authentique. Cette intervention du notaire n’entraîne pas d’honoraire ni de frais supplémentaire. Le notaire proposera de bloquer l’acompte sur un compte spécial jusqu’à l’acte authentique pour éviter que votre acompte ne soit perdu si, en raison des obstacles susmentionnés, la vente ne peut pas continuer.

Question 19

Quid si le locataire ou le propriétaire décède en cours de bail ?

Accepted Answer

1/ Principe : le décès du locataire ou du propriétaire ne met pas fin au contrat de bail ! Le contrat de bail se poursuit malgré le décès du locataire ou du propriétaire. Ce sont les héritiers du locataire/propriétaire qui se substitueront aux droits et devoirs du défunt, en tant que locataire ou bailleur. Ils paieront le loyer, entretiendront le bien, etc. Pour mettre fin au bail, ils devront respecter les règles de préavis et d'indemnités de résiliation.2/ Exception au principe : le bail à vieSi les parties ont conclu un bail portant sur la vie du locataire (bail à vie), Il prendra fin par le simple décès du locataire. Par contre, un bail sur la vie du propriétaire n’est pas possible.3/ Particularité pour l’époux ou le cohabitant légalEn tant qu'époux ou cohabitant légal, le bail est présumé aux deux partenaires même si l’époux ou le cohabitant légal n’a pas signé le contrat de bail. Ils sont dès lors tous deux tenus au paiement du loyer. En cas de décès de l’un d’eux, le contrat de bail se poursuivra avec l’époux ou le cohabitant survivant.4/ Conseil : insérez une clause dans votre contrat de bailUne clause du contrat de bail stipulant expressément que le bail prend fin en cas de décès d'une des parties est tout à fait valable. Cependant, on rencontre rarement cette clause en cas de décès du bailleur. En pratique, on ne l'insère dans certains contrats que quand le bailleur est usufruitier du bien. Par contre, il peut être utile de prévoiur que le bail prendra fin automatiquement, ou après un délai relativement court (par exemple 3 mois) après le décès du locataire.

Question 20

Dois-je faire enregistrer mon contrat de bail ?

Accepted Answer

Toute personne qui conclut un contrat de location pour son logement est soumise à des règles légales spécifiques. Mais attention, ces règles varient en fonction de la localisation de votre habitation.Si le contrat de bail concerne un bien affecté exclusivement à l’habitation (ex : une maison, un appartement, un kot, etc.), le propriétaire, appelé aussi « le bailleur », doit obligatoirement faire enregistrer le contrat de bail. Le locataire, lui, n’est pas obligé de faire enregistrer son contrat de bail mais cela pourrait lui apporter une protection juridique.En effet, grâce à l’enregistrement, le contrat de bail a « date certaine ». Cela signifie que personne ne pourra contester la date du bail. S'il y a un nouveau propriétaire (par exemple, parce que le propriétaire initial a vendu le bien), ce nouveau propriétaire devra respecter le bail. Le locataire est alors protégé d’une expulsion.Mais le propriétaire est également protégé grâce à l’enregistrement du contrat de bail. En effet, si le locataire souhaite mettre fin au bail (conclu pour une durée supérieure à 3 ans), il devra respecter un délai de préavis. Tandis que si le contrat de bail n’a pas été enregistré, le locataire pourra résilier le bail sans préavis.L'enregistrement d'un contrat de bail est donc essentiel pour la protection des deux parties. De plus, c’est gratuit pour un bail d’habitation ! Alors, n’hésitez plus ! Et enregistrez facilement votre contrat en ligne via MyMinfin.

Question 21

Quels sont les avantages du bail notarié par rapport aux autres baux ?

Accepted Answer

Un bail est dit authentique lorsqu’il est rédigé par un notaire. Il est obligatoire lorsque la durée du contrat de bail est supérieure à 9 ans. Pour les baux de courte durée, l’intervention d’un notaire peut présenter des avantages.1. Le bail notarié confère une date certaineLe bail authentique acquiert une date certaine dès sa signature, contrairement au bail sous-seing privé (conclu simplement entre le bailleur et le locataire) qui n’a de date certaine qu’à partir:	du jour de l’enregistrement du bail,	du jour du décès de l’un des signataires du bail,  	du jour où l’existence du bail a été reconnue par jugement ou par un acte d’un fonctionnaire public comme un huissier ou un notaire.Or, sans date certaine, le bailleur et le locataire sont moins bien protégés :	Le locataire pourra quitter le logement sans verser d’indemnité de départ au propriétaire, même si le départ a lieu au cours des 3 premières années du bail.	Le locataire ne sera pas protégé en cas de cession du bien car le nouveau bailleur n’est pas lié par le contrat de bail.2. Le bail authentique confère un caractère exécutoireLe bail authentique a la force d’un titre exécutoire. Cela signifie qu’il permet aux parties de faire respecter les obligations du contrat de bail sans avoir besoin d’une décision de justice. Par exemple, si le locataire ne paye plus son loyer, le bailleur ne devra pas intenter une procédure judiciaire pour loyers impayés avant d’obtenir un titre à faire exécuter par un huissier. Grâce au bail notarié, il peut directement s’adresser à un huissier pour récupérer son dû.3. Le bail notarié est obligatoire pour les baux de plus de 9 ansContrairement aux baux de courte durée ou aux baux de 9 ans (3-6-9), les baux de plus de 9 ans et les baux à vie nécessitent obligatoirement le recours à un notaire vu qu’ils doivent être transcrits au bureau des hypothèques.

Question 22

Qu'est-ce qu'une vente en viager ?

Accepted Answer

La vente en viager ressemble à une vente ordinaire à la différence que l’acheteur du bien paie le vendeur en plusieurs fois, au moyen d’une rente.5 choses à savoir sur le viager1. Le viager est avantageux tant pour le vendeur que pour l’acheteur	 Pour le vendeur : la vente en viager lui permet de bénéficier de revenus supplémentaires. Attention, le vendeur qui bénéficie de la GRAPA perd l’avantage de son allocation s’il vend en viager.	Pour l’acheteur : l’achat en viager lui permet d’acquérir un bien en échelonnant son paiement.2. La vente en viager est généralement limitée dans le temps : elle peut dépendre de la durée de vie du vendeur ou vous pouvez décider de la limiter à 10, 20 ans. On dit généralement que la vente en viager repose sur le principe d’aléa : ni le vendeur ni l’acheteur ne connaissent pour quel montant le bien sera acquis au moment de la signature de l’acte de vente, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.3. Le vendeur peut, s’il le souhaite, continuer à vivre dans son logement. On dit alors qu’il s’en réserve l’usufruit.4. Le « bouquet » est le montant payé par l’acheteur à la signature du contrat de vente. Il correspond souvent à 20 ou 30% du prix de vente. Le vendeur et l’acheteur peuvent déterminer ensemble le montant de la rente mensuelle mais attention à maintenir un bon équilibre : si la rente est trop faible, l’administration fiscale pourrait y voir une donation déguisée.5. Enfin, le vendeur est protégé en cas de non-paiement persistant de la part de l’acheteur. Il pourra notamment demander l'annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d'une inscription hypothécaire sur l'immeuble.

Question 23

En quoi consiste une clause d'accroissement lors de l'achat d'un bien immobilier ?

Accepted Answer

Lorsque plusieurs personnes achètent en commun un bien immobilier, elles peuvent insérer dans l'acte notarié une clause d'accroissement (ou "de tontine"), à savoir une clause qui va accroître la part du ou des partenaire(s) survivant(s).Concrètement, en cas de décès de l'un des acquéreurs, l'achat du bien sera censé avoir été réalisé pour le compte du partenaire survivant, comme s'il en était le seul acquéreur depuis le début. Autrement dit, cette clause rétroagit au jour de la signature de l'acte de vente, en manière telle que le partenaire survivant sera juridiquement censé être le seul propriétaire depuis le jour de la vente et non depuis le décès de l'un d'entre eux.La clause d'accroissement peut porter sur la pleine propriété ou sur l'usufruit du bien. Elle présente un avantage fiscal considérable pour les cohabitants de fait : des droits de succession parfois très importants (pouvant aller jusqu'à 80%, à savoir le taux applicable entre étrangers puisque le couple n'est pas marié ou cohabitant légal), peuvent être légalement évités. En effet, le survivant ne devra pas payer de droits de succession car ce n'est pas par héritage qu'il recueillera sa part de la maison mais en vertu de l'acte de vente. Il ne devra donc payer que les droits d'enregistrements au taux de vente (12,5% en Wallonie et à Bruxelles ou 10% en Flandre).Cette clause est le plus souvent utilisée par les partenaires mais peut aussi intéresser deux sœurs ou frères, une tante et son neveu, etc.

Question 24

Je suis déjà propriétaire d’un appartement. Si je me marie, cet appartement appartiendra-t-il également à mon conjoint ?

Accepted Answer

Non. Lorsque vous vous mariez (sans contrat de mariage), vous tombez sous le régime légal de communauté. Dans ce régime matrimonial, il y a trois patrimoines : le patrimoine propre de chacun des époux et le patrimoine commun. Cee patrimoine commun comprend, entre autres, les biens que les partenaires ont achetés lors de leur mariage. Les biens que les partenaires ont achetés avant leur mariage restent dans leurs patrimoines propres. Ceci s'applique donc également à l’appartement que dont vous étiez déjà avant le mariage.Ce n'est que lorsqu'un couple s'est marié et a ensuite acheté une maison ensemble que celle-ci entre automatiquement dans le patrimoine commun.Si vous souhaitez que le bien dont vous étiez déjà propriétaire avant le mariage tombe dans le patrimoine commun et vous appartienne donc de façon commune à vous deux, vous devrez prévoir certaines clauses par contrat de mariage :	Si vous êtes marié sous le régime légal, vous devez prévoir une clause d’apport de cet immeuble en communauté. Il s’agira alors d’un régime de communauté « adapté.	Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens, vous pouvez dans ce cas prévoir par exemple une société d’acquêts limitée à ce bien, ou opter pour un régime de communauté adapté comme ci-dessus. De plus, l’apport d’un bien "propre" dans le patrimoine commun présente des avantages : vous pourrez ainsi prévoir certaines clauses, qui peuvent protéger les partenaires du mariage si l'un d'eux meurt et qui ne sont pas possible dans le cas d’un régime de séparation de biens. Par exemple, les conjoints peuvent déterminer que l’habitation familiale reviendra entièrement au survivant en cas de décès, grâce à l'effet d'une clause d’attribution.

Question 25

Protection du logement familial et solidarité pour certaines dettes

Accepted Answer

Les cohabitants légaux (tout comme les époux), ont droit à la protection du logement familial : si vous vivez dans le logement de votre partenaire dont il est le seul propriétaire, il ne peut plus le vendre, le donner, l’hypothéquer ou faire de dettes sur cet immeuble sans votre accord. Les cohabitants de fait ne disposent pas de cette protection, sauf dispositions contraires dans une convention de vie commune.De plus, les cohabitants légaux (tout comme les époux) sont solidairement tenus au paiement des dettes contractées par l’un d’entre eux pour les besoins du ménage ou pour l’éducation des enfants, contrairement aux cohabitants de fait. Cela signifie que si un des époux contracte seul une dette pour les besoins du ménage et l'éducation des enfants, l'autre est également tenu au remboursement de la dette, contrairement aux cohabitants de fait, pour qui toute dette reste propre, même dans ce cas.Plus d'infos sur la protection du logement familial ici.

Question 26

Quid de l’immeuble acheté ensemble en cas de séparation ?

Accepted Answer

La séparation d'un couple entraîne toujours des difficultés financières avec l'augmentation des charges de logement (loyers, consommation d'énergie, ...) et le partage des biens. Si les époux ont acheté une maison ensemble, plusieurs possibilités s'offrent à eux. Bien entendu, toutes les règles qui suivent ne s'appliquent pas si la maison est personnelle à l'un d'eux.S'ils le souhaitent, ils peuvent conserver la maison commune, mais cette situation de copropriété engendrera immanquablement des problèmes : qui va occuper la maison ? Qui en paiera les charges ? Qui remboursera le prêt ? Qui supportera les réparations ? Ces questions restent souvent sans réponse.Vendre l’immeuble ?Pour ces raisons, Monsieur et Madame préféreront peut-être vendre l'immeuble. Mathématiquement, cette solution est la plus simple : après remboursement des dettes éventuelles (solde de l'emprunt, paiement des précomptes, frais de mainlevée, ...), le solde du prix est partagé entre eux. Mais chacun des deux devra trouver un nouveau logement, avec tous les frais que cela va engendrer.Reprise de l'immeuble par un des époux ?Souvent, le couple estimera que, malgré leur désaccord, ils peuvent s'entendre pour attribuer la maison à l'un d'eux. Dans ce cas, ils doivent d'abord se mettre d'accord pour savoir qui reprendra la maison. Si les deux souhaitent la reprendre, on peut proposer qu'elle soit attribuée à celui qui propose à l'autre la base financière la plus élevée.Bien entendu, celui qui reprend l'immeuble devra indemniser l'autre, en lui versant un montant. La formule la plus souvent appliquée est la suivante : il faut d'abord déterminer la valeur actuelle de la maison; à défaut d'accord sur la valeur, il faut s'en référer à l'avis d'un expert qu'il faut choisir ensemble. Ensuite, il faut déduire de cette valeur brute l'ensemble des charges et remboursements relatifs à la maison (le solde en capital de l'emprunt hypothécaire, le remboursement des sommes personnelles que l'un d'eux a investi dans la maison, ...). La différence représente la valeur nette qu'il faudra partager en deux. Celui qui reprend l'immeuble versera à l'autre la moitié de cette valeur nette et devra supporter les remboursements précités.Pour cette solution, il faudra demander l'accord de l'institution financière sur le principe de l'opération. Cette dernière acceptera de décharger définitivement celui qui abandonne ses droits dans l'immeuble moyennant le respect de certaines conditions (par exemple, vérification des revenus de celui qui reprend, souscription de nouvelle assurance-vie, intervention d'une caution, ...)Celui qui reprend l'immeuble bénéficiera d'avantages considérables : il évitera les frais de déménagement, et il ne devra payer que des droits d'enregistrement réduits. Ces avantages pourront être pris en considération dans le cadre du calcul de la somme à payer à l'autre.La reprise d'immeuble pourra être décidée dans le cadre des conventions préalables (pour une procédure de divorce par consentement mutuel) ou de la liquidation définitive (pour une procédure pour désunion irrémédiable). Pour les couples non mariés, elle se fait à n'importe quel moment.L'attribution préférentielleIl existe toutefois une exception au principe de l'égalité des époux dans le cadre du partage de leurs biens. Sauf dans le cadre d'une procédure par consentement mutuel, un des deux époux peut s'adresser au Tribunal en lui demandant un droit de préférence pour reprendre l'immeuble commun. Le Tribunal pourra la lui accorder en fonction de ce qu'il estimera équitable : par exemple la préférence accordée à l'époux médecin pour l'appartement dans lequel il exerce sa profession, ou la préférence accordée à Madame pour la maison où elle souhaite rester avec ses enfants. Bien entendu, celui qui obtiendra ce droit de préférence devra indemniser l'autre en fonction des mêmes principes que ceux qui ont été exposés ci-dessus.

Question 27

Vaut-il mieux être marié avant d’acheter une maison ?

Accepted Answer

Si vous achetez une maison sans être mariés, celle-ci vous appartiendra en « indivision ». Une indivision signifie que la propriété du bien est distribuée de manière mathématique et abstraite. Il y a alors copropriété.Si vous achetez une maison en étant déjà mariés, tout dépendra de votre régime matrimonial :Si vous êtes mariés sous le régime légal (communauté), la maison tombera automatiquement dans votre patrimoine commun. Vous pourrez, concernant ce patrimoine commun, prévoir certaines clauses pour protéger votre époux. Exemple : vous pouvez prévoir que la maison reviendra entièrement en pleine propriété à votre conjoint en cas de décès.Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens, la maison vous appartiendra en « indivision » (comme pour les cohabitants légaux).  Vous n’aurez dans ce cas pas la possibilité de prévoir les clauses possibles en cas de patrimoine commun.Toutefois, si vous achetez une maison sans être mariés et si vous vous mariez par la suite, vous pouvez à ce moment prévoir un contrat de mariage dans lequel vous prévoyez que la maison sera apportée à votre patrimoine commun (via une clause d’apport en communauté).En outre, depuis le 1er septembre 2018, si vous achetez un bien sans être mariés (et donc, en étant de simples cohabitants de fait ou des cohabitants légaux), vous avez la possibilité de procéder à une déclaration d’apport anticipé dans l’acte d’achat : si vous vous mariez un jour, du seul fait de votre mariage, ce bien immeuble deviendra un bien commun (fera partie du patrimoine commun). Cet apport anticipé doit également respecter certaines conditions : il doit s’agir de l’acquisition de la pleine propriété d’un bien immeuble en indivision par parts égales et exclusivement entre eux.Cet apport anticipé ne doit donc pas se faire via un contrat de mariage, ce qui peut dans certains cas épargner des coûts pour les couples.Cependant, le fait que l’apport anticipé ne devra plus être fait par un contrat de mariage ne signifie pas que les couples peuvent automatiquement épargner une visite chez le notaire. Très souvent, les couples souhaitent inclure des clauses dans un contrat de mariage en vue de protéger leurs biens. Cela nécessitera toujours un contrat de mariage. En outre, le notaire peut donner aux couples les conseils nécessaires pour qu'ils puissent aligner pleinement et correctement leur régime matrimonial sur leurs propres besoins et souhaits.Pour plus d'infos sur l'apport anticipé, téléchargez notre infofiche en cliquant ici.

Question 28

J’aide mon partenaire à faire des travaux dans une maison qui lui appartient. Pourquoi faire une reconnaissance de dette ?

Accepted Answer

Quand il s'agit d'amour, la plupart des gens n'aiment pas faire des comptes. On fait généralement des comptes au moment où on se sépare.Mais, lorsque, par exemple, l’un des partenaires, non mariés, aide l’autre à réaliser des travaux dans la maison dont il est officiellement le seul propriétaire, il arrive souvent qu'après des années de cohabitation, les partenaires en viennent à la conclusion douloureuse qu'il n'y a aucune preuve ou une preuve insuffisante des investissements de l’autre. Même si leurs investissements ont apporté une certaine valeur ajoutée à la maison. Comment régler cela ? Au moment où vous rénovez la maison, mettez des choses sur papier, par exemple dans une convention de vie commune (ou contrat de cohabitation), ou une reconnaissance de dette. La reconnaissance de dette est un document écrit dans lequel une partie reconnaît devoir une somme d'argent à quelqu'un d'autre. La charge de la preuve incombe au partenaire qui demande le remboursement. La reconnaissance de dette doit respecter quelques formalités :	La reconnaissance de la dette doit être écrite à la main ;	en plus de la signature, le débiteur doit indiquer les mots "bon pour" ou "approuvé pour", et la somme doit être intégralement écrite en lettres.S’agissant des couples mariés, par contre, ils ont quant à eux toutes sortes de moyens pour réclamer leurs créances l’un vis-à-vis de l’autre. Une simple supposition suffit.Un autre cas de figure est le suivant : un des époux est propriétaire d'un terrain sur lequel les deux époux souhaitent faire construire une maison. Plusieurs solutions s'offrent alors à eux :	soit ils construisent ensemble sur le terrain appartenant à l'un d'eux. Celui qui est propriétaire devient automatiquement propriétaire des constructions. Cette solution n'est pas équitable pour celui qui a contribué au financement mais n'est pas propriétaire. Il pourra cependant demander de récupérer certaines sommes lorsque des comptes devront être établis, par exemple en cas de divorce. Mais, à ce moment, il est souvent extrêmement difficile de trouver une solution équitable.	Soit celui qui est propriétaire du terrain renonce pour partie au droit d'accession, c'est à dire au droit d'après lequel il devient automatiquement seul propriétaire des constructions; dans ce cas, les constructions reviendraient aux deux époux, et le terrain resterait la propriété d'un seul. Cette solution semble rarement satisfaisante.	soit l'époux apporte le terrain en communauté (via une clause d’apport en communauté dans un contrat de mariage) : de cette manière, les deux époux auront les mêmes droits sur la maison qui y sera construite. Cette dernière solution semble être la plus juste pour les deux époux.Attention, cette solution n’est applicable que pour les époux qui se marient sous un régime de communauté, ou un régime de séparation de biens avec une société d'acquêts (et pas pour ceux qui se marient en séparation de biens pure et simple, puisque ce régime ne comprend pas de patrimoine commun : on ne pourrait donc pas y apporter un bien en communauté).

Question 29

Comment formaliser un achat ?

Accepted Answer

Vous le faites par le biais d’une convention de vente, dénommée compromis de vente. Le notaire fera un compromis de vente sur mesure gratuitement. De cette manière, vous pouvez être certain qu’il sera correct d’un point de vue juridique.

Question 30

Puis-je clôturer mon bien ?

Accepted Answer

Je voudrais clôturer ma propriété. Dois-je consulter mes voisins pour cela ?Tout propriétaire a le droit de clôturer son bien. L’autorisation de notre voisin n’est pas nécessaire pour cela, pour autant qu’on s’en tienne aux règles suivantes.Séparation communeUne concertation avec son voisin est uniquement nécessaire lorsqu’on veut faire une clôture commune. Dans les villes et banlieues, on peut même obliger son voisin à contribuer à la construction ou à la réparation d’un mur qui sert de séparation entre les maisons ou jardins. La construction d’un tel mur a lieu « à cheval », ce qui signifie pour moitié sur chaque propriété.Pas de séparation communeSi on ne souhaite pas faire une séparation commune, il y a lieu de respecter les règles suivantes, en fonction des matériaux utilisés.La clôture au moyen de plaques, de barres, de grillages ou de treillis peut être placée jusqu’à la ligne séparative.Si on veut creuser un fossé, une distance équivalente à la moitié de la profondeur du fossé doit être respectée entre le fossé et la propriété voisine. Cela ne vaut pas en cas de terre agricole ou de terrain en pente. Dans ces cas, la distance à respecter doit être identique à la profondeur du fossé.En outre, le fossé doit être construit de telle sorte qu’il n’empêche pas le cours normal de l’eau.Une haie doit être plantée à au moins 50 centimètres de la ligne séparative, afin d’éviter de gêner le voisin lors de l’élagage de la haie. Les grands arbres ne peuvent être plantés qu'à une distance déterminée selon un usage local fixe et reconnu. A défaut d'un tel usage, ils doivent être plantés à deux mètres de la ligne séparative.Enfin, il faut remarquer que le propriétaire de la clôture a le droit de pénétrer dans la propriété de son voisin pour élaguer sa haie, pour réparer ou entretenir son mur. Si la propriété voisine est elle-même clôturée, l’autorisation doit alors être sollicitée auprès du voisin. En cas de refus, il est toutefois permis de pénétrer à l’endroit le moins dommageable et sous réserve d’une indemnité pour les dommages causés.

Question 31

La vente est constituée par des rentes viagères : quid si l'acheteur ne paie pas ?

Accepted Answer

La vente en viager est en fait une vente comme une autre, sauf que l’acheteur ne paye pas le prix lors de l’acte notarié. Dans ce cas, l’acheteur s’engage à payer le prix selon les conditions convenues entre lui et le vendeur. L’acheteur s’engage au paiement d’une somme mensuelle aussi longtemps que vit le vendeur, éventuellement limité à un certain nombre d’années. La garantie la plus courante pour s’assurer de ces paiements est l’établissement d’une hypothèque en faveur du vendeur.Pour toute vente dans laquelle le prix n’est pas payé comptant à l’acte, le vendeur a, en vertu de la loi, un privilège sur le bien vendu qui est transcrit par le conservateur des hypothèques suite à l’acte de vente.De cette manière, il existe une hypothèque tout comme une banque recevrait une telle garantie pour son crédit. En cas de défaut de paiement, le vendeur peut pratiquer une saisie exécution et ainsi faire vendre le bien. Ensuite, sa créance sera prélevée sur le prix de vente.Plus d'infos sur la vente avec rente viagère ici.

Question 32

Quels sont les frais d'entretien et de réparation à charge du locataire et ceux à charge du bailleur ?

Accepted Answer

Depuis les réformes de la loi sur les baux à loyer de 2007, un état des lieux est obligatoire. Celui-ci doit par ailleurs être enregistré et annexé au contrat de bail.Il peut être dressé lorsque le bien est inoccupé ou au cours du premier mois d’occupation. Le locataire et le bailleur (ou leurs représentants) doivent être présents lors de cet état des lieux et doivent le signer. Ils peuvent faire eux-mêmes l’état des lieux ou désigner un expert dont ils partageront les frais.Pour plus d'infos.Le bailleur est tenu d’entretenir le bien conformément à l’usage pour lequel il est loué.Par ailleurs, la loi prévoit que les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur. Le locataire est alors tenu d’avertir le bailleur de la survenance d’un dégât au bien et du fait que des réparations sont nécessaires. Le locataire est quant à lui responsable des réparations locatives. Celles-ci résultent de l’usage normal du bien. Il est aussi tenu des réparations mineures d’entretien. La loi est stricte : les réparations qui résultent de la vétusté et de la force majeure ne sont pas à charge du locataire.

Question 33

Quelle est la différence entre un compromis de vente sous seing privé et une option ?

Accepted Answer

La signature d’un compromis de vente suppose que le vendeur et l’acheteur soient d’accord de conclure la vente définitivement. Il n’est plus possible pour elles de se rétracter.Par contre, lorsqu’une des parties souhaite s’octroyer un délai de réflexion, elle demandera une option. Celle-ci consiste en une promesse unilatérale par laquelle l’une des parties s’engage ; l’autre s’engagera en levant l’option, si elle décide de le faire.Dans ce cas, on distingue l’option de vente et l’offre d’achat selon que c’est le vendeur ou l’acheteur qui s’engage unilatéralement.

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