Que faire si l'administration constate une sous-estimation du prix ou de la valeur vénale du bien ?

En cas d’achat d’un bien, les droits d’enregistrement sont prélevés sur le prix de vente d’une part, et les frais mis à charge de l’acheteur d’autre part.

De quoi s’agit-il ?

• Le prix est ce que le vendeur reçoit en échange du bien mis en vente.
• Les frais sont les obligations complémentaires de l’acheteur en faveur du vendeur.

Ensemble, ils forment la base imposable pour les droits d’enregistrement. Cette base imposable ne peut être inférieure à la valeur de vente du bien (également appelée la valeur vénale du bien). Parfois, il arrive que l’administration considère que la valeur du bien est supérieure à la base imposable reprise dans l’acte. Dans ce cas, l’acheteur doit payer un impôt supplémentaire, augmenté d’intérêts et d’une amende.

Dans la pratique, l’administration adresse un avis de sous-estimation à l’acheteur. Cet avis reprend la différence entre la base imposable et la valeur vénale telle qu’évaluée par l’administration. Le montant est constitué du droit éludé et d’une amende. Cela peut toutefois s’accompagner d’une proposition de diminution de l’amende, moyennant un paiement dans le mois.

Comment est déterminée la valeur vénale ?
L’administration procède par des points de comparaison. Il s’agit de l’évaluation de propriétés comparables situées à proximité du bien acheté. L’administration peut communiquer ses points de comparaison, à la demande de l’acheteur. Elle est par ailleurs disposée à négocier. Des éléments tels que des réparations urgentes, un état intérieur médiocre peuvent être soumis à l’évaluation de l’administration.

Si les négociations n’aboutissent pas à un accord, l’administration peut solliciter une évaluation de contrôle par un ou deux experts indépendants. Ceux-ci sont désignés de commun accord par l’administration et l’acheteur, ou en l’absence d’un accord, par le Juge de paix. Le rapport de l’expert est contraignant pour les deux parties, sauf violation de la loi, erreur matérielle ou non respect des exigences formelles, ce qui entrainera la désignation d’un nouvel expert par le Juge de paix .

L’acheteur est tenu au paiement d’un droit complémentaire si le prix donné ou la valeur est inférieur à la valeur après évaluation ; il est également tenu au paiement d’une amende et aux frais d’expertise, si cette évaluation dépasse 1/8 ou plus de la base imposable originaire. Dans le cas inverse, tous les frais d’évaluation sont à charge de l’administration.