Achat scindé : de nouvelles règles en Wallonie et à Bruxelles
Cet article a été rédigé le 11/08/2020 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
L’achat scindé est souvent utilisé dans la planification successorale. L’administration fiscale fédérale vient d’apporter de nouvelles précisions pour la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale.
L’achat scindé est une technique courante de planification successorale. En quoi consiste-t-il ? Des parents et leurs enfants achètent ensemble un bien immobilier en scindant l’achat : l’usufruit pour les parents, la nue-propriété pour les enfants.
Les parents, qui disposent de l’
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
, peuvent donc habiter le bien, le gérer et percevoir les loyers si le bien est loué. Les enfants, qui disposent de la
nue-propriété
Propriété d’un bien sur lequel une autre personne a un droit d’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut utiliser ni jouir de ce bien. La nue-propriété est le droit donnant au nu-propriétaire la faculté de disposer d’une chose mobilière ou immobilière (il peut la vendre, la donner, la léguer) alors que l’usufruitier dispose seulement du droit d’en avoir l’usage.
, ont la certitude qu’au décès de leurs parents, la propriété leur reviendra automatiquement dans sa totalité.
Pas de
droits de succession
Sommes perçues par le Trésor à l'occasion d'un décès et calculés sur l'actif net du défunt, lequel s'obtient comme suit : actif brut moins le passif.
• Actif brut : ensemble des valeurs (titres, espèces, obligations,
immeubles, …).
• Passif : ensemble des dettes (emprunts hypothécaires et
personnels, loyers impayés, frais d'enterrement,
etc.).
à payer
Cette technique est souvent utilisée lors d’une planification successorale car elle permet d’éviter de payer des droits de succession sur le bien en question.
En effet, si les parents avaient acheté le bien immobilier en «pleine propriété » (c’est-à-dire l’usufruit plus la nue-propriété), les enfants devraient payer des droits de
succession
Transmission du patrimoine d'une personne défunte ou masse du patrimoine ainsi transmis.
en raison du transfert de la propriété suite au décès.
Ce n’est pas le cas, sous certaines conditions, lorsque les parents ont acheté l’usufruit et les enfants la nue-propriété.
Si les enfants peuvent prouver qu’ils ont payé eux-mêmes leur partie, c’est-à-dire la nue-propriété, alors ils ne payeront pas de droits de succession, bien qu’ils deviennent plein propriétaires du bien.
Si les enfants ne peuvent pas prouver qu’ils ont payé le prix (correct) de la nue-propriété avec leurs propres fonds, la loi prévoit qu’ils devront payer des droits de succession sur ce bien, même si le bien ne fait pas à proprement parler partie de la succession.
Souvent accompagné d’une donation Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé.
En cas d’achat scindé, les enfants doivent donc pouvoir prouver, au moment du décès de leurs parents, qu’ils ont acheté la nue-propriété avec leurs propres fonds (ou qu’ils ont contracté un prêt qu’ils remboursent eux-mêmes).
Il va de soi qu’il faut une séparation correcte du prix d’achat de l’usufruit et du prix d’achat de la nue-propriété. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’achat. Plus l’usufruitier est âgé lors de l’achat, plus courte est son espérance de vie et donc plus petite est la valeur de l’usufruit. Un notaire peut vous aider à calculer cette valeur.
Les enfants doivent donc avoir de l’argent à disposition et l’utiliser pour l’achat de leur part, c’est-à-dire la nue-propriété. Les enfants ne disposent souvent pas d’assez de liquidités. Dans la plupart des cas, les parents réalisent donc une donation à leurs enfants pour que ceux-ci aient l’argent nécessaire à l’opération.
Cette donation peut se faire par un acte notarié. Si cette donation a lieu en ligne directe La parenté en ligne directe est celle qui existe entre ascendants et descendants. Ligne directe ascendante : parents, grands-parents, arrière grands-parents. Ligne directe descendante : enfants, petits-enfants, arrière-petites enfants. , ce qui est le cas entre des parents et des enfants, les droits de donation s’élèvent à 3% à Bruxelles, et à 3,3% en Wallonie.
De nouvelles précisions de l’administration fédérale
L’administration fiscale fédérale a apporté de nouvelles précisions pour les acquisitions scindées à partir du 1er août 2020 dont le prix de la nue-propriété est payé avec les fonds provenant d’une donation préalable effectuée par les parents. Cette interprétation administrative ne s’applique qu’en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, c’est-à-dire dans le cas où les parents ont eu, dans la période de 5 ans précédant leur décès, leur domicile fiscal dans une de ces 2 Régions.
Pour les achats réalisés depuis le 1er août 2020, l’argent donné par les parents doit se trouver sur le compte des enfants avant la signature du compromis de vente. Si ce n’est pas le cas, l’administration n’acceptera pas que les enfants aient payé avec leurs propres fonds.
Si la donation est faite par
acte authentique
Un acte authentique est un document rédigé conformément aux formalités légales par un officier public habilité par la loi (notaire, officier d'état civil, huissier de justice). Il se distingue de l'acte sous seing privé qui requiert uniquement la signature de deux contractants.
L'acte authentique est revêtu de la force exécutoire (comme pour un jugement), ce qui signifie que les signataires peuvent donc, en principe, faire appel directement à un huissier en cas de non-respect de l'acte. Ils peuvent donc en obtenir l'exécution forcée.
, cette donation doit donc avoir lieu avant la signature du
compromis de vente
Le compromis de vente est le premier document qui sera signé entre un vendeur et un acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier. Ce document engage les deux parties qui le signent. Le compromis de vente peut être assorti d’une condition suspensive ou résolutoire. Plus d'infos.
.
Quoiqu’il en soit, demandez conseil à un notaire. Il vous aidera à trouver une solution adaptée à votre cas et à vos volontés.
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