Le compromis de vente vous engage !

Dès que votre offre d’achat est acceptée par le vendeur ou dès que vous décidez de lever votre option, prenez contact avec votre notaire si ce n’est pas déjà fait. Celui-ci constatera que vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur sur la chose et le prix et débutera les formalités indispensables pour signer le premier document primordial : le compromis de vente.

L'expression "compromis provisoire" de vente pour désigner le premier document signé entre le vendeur et l'acquéreur est inexacte. En réalité, dès que les parties ont signé le compromis, la vente est définitive. Les parties ne peuvent plus changer d'avis! C’est pour cette raison que l’on dit que « le compromis de vente vaut vente ». Autrement dit, la vente est définitive dès qu’il existe un accord sur le prix et sur le bien vendu (même si le bien n’a pas encore été délivré ou si le prix n’a pas encore été payé). Il faut donc rédiger ce compromis avec le plus grand soin.

Dès que les parties signent cet engagement réciproque, chacun est définitivement engagé. Le vendeur ne pourra plus vendre à quelqu'un d'autre qui lui offrirait un prix plus élevé, et l'acquéreur ne peut plus se désister. Les documents intitulés "convention provisoire", signés par les deux parties, ou "promesse de vente", signés par le vendeur, et acceptés par l'acquéreur sont en réalité des compromis définitifs, contrairement à l'option, qui est un engagement unilatéral. Attention, comme nous venons de le voir, une offre d’achat contresignée pour accord par le vendeur ou une option levée par l’acheteur peuvent également valoir vente définitive.

C’est pour cela que les notaires vous encouragent à vous documenter et à les consulter avant de signer quelque écrit, quel qu’en soit le nom !

L'acte notarié, quant à lui, sera destiné à assurer la sécurité juridique totale de l'opération, à donner toutes les garanties au nouveau propriétaire et à rendre la vente "opposable" aux tiers, c'est-à-dire, à la faire connaître à tous, par exemple aux administrations, aux banques, aux bureaux des hypothèques, ...

C’est donc à tort que le compromis est parfois jugé comme un écrit de peu d’importance, considérant que l’acte authentique est primordial. En réalité, ce document est déterminant : le notaire se base sur le compromis, qui lie les parties, pour rédiger l’acte authentique de vente. Pour ces raisons, il est vivement recommandé de signer votre compromis de vente chez le notaire : non seulement celui-ci garantit la sécurité juridique de votre acte, mais en plus vous permet de bénéficier gratuitement d’une assurance décès accidentel, couvrant la période entre le compromis et l’acte de vente.

Ainsi, si vous décédez subitement par accident (soudain et involontaire) entre la signature du compromis et l’acte de vente, cette assurance (gratuite) permettra à vos héritiers de recevoir une somme (plafonnée à 250.000 € par acte notarié – si le montant de la vente est supérieur, les héritiers devront payer la différence) pour leur permettre l’achat du bien, obligés qu’ils sont de signer l’acte de vente à votre place. Il est toujours possible de demander la résolution (annulation) de la vente par voie de justice (ou par une convention de résolution amiable présentée à l’enregistrement en Région wallonne et flamande), mais cette situation pourrait ne pas convenir au vendeur qui devrait attendre la fin de la procédure avant de remettre le bien en vente, ni à vos héritiers qui risqueraient de perdre l’acompte versé (voir ci-dessous). 

En outre, la plupart du temps, une garantie ou un acompte vous est réclamé lors de la signature du compromis (en général, 5% ou 10% du prix de vente). Cet acompte est bloqué en l’étude du notaire jusqu’à la signature de l’acte authentique. Les deux parties sont ainsi protégées : l’acquéreur est certain que ce montant ne disparaîtra pas et le vendeur sera assuré de l’engagement de l’acquéreur.