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Paiement d'un acompte ou dépôt d'une garantie

Le versement d'une somme lors de la signature du compromis de vente n'est pas légalement obligatoire, mais il représente une garantie pour le vendeur. L'acquéreur peut aussi exiger une garantie en demandant la consignation de cet acompte.

La vente est définitive lors de la signature du compromis. Pour que la convention soit parfaite, il suffit qu'il existe un accord sur le prix et sur le bien vendu. Cependant, il est de tradition de verser une garantie. Le montant peut être fixé librement par les parties dans la plupart des cas (il existe des exceptions notamment en cas de vente d'immeubles en construction), mais il s'élève traditionnellement à 10 % du prix convenu. La remise d'une première somme offre au vendeur une garantie quant au sérieux de l'acquéreur et quant à son apparente solvabilité. En effet, le compromis stipule dans la plupart des cas que le vendeur pourra conserver cette somme à titre de dommages-intérêts forfaitaires en cas de résolution de la vente aux torts de l'acquéreur.

Toutefois, au fil des années, la remise d'un véritable acompte au vendeur a présenté de plus en plus de risques. Beaucoup de situations que l'acquéreur ne peut pas connaître peuvent se présenter : celui qui se présente comme vendeur n'est pas le seul propriétaire du bien et n'a pas l'accord des autres copropriétaires pour vendre, ou n'est même pas propriétaire du tout, mais simplement locataire. Le vendeur a des dettes fiscales ou hypothécaires qui dépassent le prix de vente. Le vendeur est propriétaire, mais est en faillite. Et la liste n'est pas limitative... Dans la plupart des cas, la vente ne pourra pas se réaliser et l'acquéreur aura beaucoup de difficultés à récupérer son acompte, s'il le récupère...

Faut-il dès lors supprimer l'acompte ou la garantie ? Non, bien entendu. Le versement est bien souvent, dans l'esprit des parties, l'opération qui scelle la convention, bien plus que la signature du compromis lui-même. En outre, supprimer l'acompte reviendrait à priver le vendeur d'une garantie légitime du sérieux de l'acquéreur. Le principe de l'acompte doit donc être maintenu, sous peine de pénaliser éventuellement le vendeur.

Il fallait donc trouver une solution qui mette à la fois vendeurs et acquéreurs à l'abri. Pour cette raison, la pratique s'était déjà de plus en plus répandue - notamment à la suite de la multiplication des ventes avec clauses suspensives d'octroi de prêt - de remettre le chèque de l'acompte ou de la garantie libellé au nom du notaire du vendeur, qui le conservait jusqu'à ce qu'il ait pu vérifier que toutes les conditions étaient réunies pour que la vente puisse se réaliser.

Pour donner plus de garanties à l'acquéreur, certaines chambres des Notaires ont décidé de transformer cette pratique en obligation. Il est maintenant obligatoire, lorsque la signature de la convention se fait en la présence d'un notaire ou d'un de ses collaborateurs, que la garantie ou l'acompte soit bloqué en l'étude jusqu'à la signature de l'acte authentique. Cette mesure judicieuse protège les deux parties : l'acquéreur sera certain que ce qu'il a versé ne risquera pas de disparaître dans la nature et le vendeur sera certain de l'engagement de l'acquéreur.

Bien entendu, si la consignation dure plus d'un mois, le notaire aura l'obligation de placer le montant sur un compte spécial, dont les intérêts (calculés au taux bancaire actuel !) reviendront intégralement à celui à qui la somme est destinée.