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Notaris

 

Vente publique : les avantages pour le vendeur

27 Février 2015

 

Vous avez l’intention de vendre votre maison ou votre appartement ?
Sachez qu’à côté de la vente classique (à savoir, la 
vente de gré à gré), il existe une alternative rapide, simple et efficace : la vente publique.

Contrairement aux idées reçues, la vente publique ne se limite pas aux ventes « forcées » (exemple : saisie judiciaire). Loin de là… Sachez que 80% des ventes publiques sont volontaires ! Les 20% restants sont en grande partie des ventes « judiciaires », mais volontaires également. Finalement, les ventes dites « forcées » (sur saisie immobilière ou sur faillite) ne représentent à peine que 3% des ventes publiques...

Si les mécanismes de la vente publique sont moins connus que dans le cas d’une vente de gré à gré, ses avantages sont pourtant multiples :

1/ Emulation entre différents amateurs. Grâce à une forte visibilité (affiches, annonces, site internet), le bien mis en vente touche un public important. Ainsi, la vente se fait en présence de nombreux amateurs qui se font concurrence dans les enchères. Résultat : le bien sera parfois vendu à un prix nettement supérieur à celui de départ. Dans le cas d'une vente de gré à gré, par contre, le vendeur qui souhaite obtenir le plus haut prix a souvent tendance à surestimer son immeuble, et à demander un prix trop élevé. Cela risque de décourager les amateurs potentiels et d’obliger le vendeur à baisser son prix (parfois même en-dessous du prix qu'il aurait pu obtenir s'il avait été au départ plus réaliste et raisonnable).

2/ Transparence. La vente publique permet d’éviter des suspicions d’arrangements concernant le prix entre copropriétaires dans les situations tendues (par exemple, en cas d’indivision, de succession ou de divorce). En effet, aucune dissimulation de prix n’est possible puisque ce dernier est fixé aux yeux de tous par le jeu des enchères. De plus, les conditions de la vente sont reprises dans un « cahier des charges ». Ce document peut être consulté par tous les amateurs potentiels, en l'étude du notaire.

3/ Sécurité. Le notaire est garant de la sécurité juridique, c’est lui qui réalise toutes les recherches avant la vente (les recherches fiscales, cadastrales, hypothécaires et urbanistiques, ainsi que bien d’autres vérifications). Il se charge du suivi complet de l’opération, le vendeur ne doit se soucier de rien.

4/ Rapidité. La vente publique épargne le temps nécessaire à la négociation que l’on retrouve dans les ventes de gré à gré. Dès que le vendeur a pris sa décision, la séance de vente publique peut avoir lieu dans les 6 à 8 semaines. De son côté, l’acheteur a ensuite 6 semaines pour payer le prix, sans condition suspensive d’octroi d’un crédit bancaire. L’argent de la vente est donc, la plupart du temps, disponible 3 mois seulement après la décision de vente (alors qu’il faut compter au minimum 5 mois dans le cadre d’une vente de gré à gré).

5/ Coût. La vente publique est peu coûteuse. Ainsi, le vendeur paiera entre 3500 € et 4000 € (couvrant les frais de publicité, les visites par un délégué de l’étude du notaire, la location de la salle des ventes, …), alors que, pour une vente de gré à gré, le coût d’une agence immobilière est de 3% du prix de vente + TVA.

6/ Liberté. Beaucoup de gens craignent de ne plus pouvoir arrêter la vente publique une fois qu’elle est lancée et d’être forcés de vendre le bien quelque soit le prix. C’est faux : le vendeur reste libre de retirer son bien si le prix proposé est insuffisant par rapport à son estimation. D’où l’importance, dès le départ, de déterminer avec votre notaire le prix sur lequel vous marquez votre accord pour la vente.

A suivre : les avantages de la vente publique pour l’acheteur !

Pour en savoir plus sur la vente publique.

Source: Fédération Royale du Notariat Belge

 

Séparés du jour au lendemain, que faire ?

23 Février 2015

 

Une nouvelle brochure pour vous guider

Une séparation brutale, un départ inopiné ou la fin d’une longue période de crises ou d’interrogations… Votre vie va sans doute devoir s’organiser tout à fait autrement. Que la décision soit unilatérale ou que vous l’ayez prise ensemble, des défis concrets vous attendent.

Ce guide accompagne toute personne au début d'une séparation. Il aide à gérer le choc émotionnel et à trouver de l’information et du soutien. Des conseils aussi : qu'entreprendre comme démarches juridiques et administratives ? Comment s’organiser sur le plan matériel ? Comment préserver ses droits ainsi que ceux des enfants ?

Pour télécharger ou commander la brochure en plusieurs exemplaires, cliquez sur les liens ci-dessous.

Source: Fédération Royale du Notariat Belge

 

Achat d'un logement : convention de remise des clés ?

20 Février 2015

 

Lorsque vous achetez un logement, les clés vous sont normalement remises au moment de la signature de l'acte de vente. Si le vendeur vous remet les clés avant ce moment, cela implique des risques... Tant pour vous, en tant qu'acheteur, que pour le vendeur. D'où l'importance de rédiger dans ce cas une convention de remise des clés !

Les explications en images :

 Plus d'infos sur la remise des clés avant la signature de l'acte.

Source: Fédération Royale du Notariat Belge

 

L'intérêt d'apporter un immeuble en communauté

13 Février 2015

 

En cette période de Saint-Valentin, voici une démarche qui pourrait faire plaisir à votre conjoint... D'un point de vue patrimonial et fiscal !

Vous êtes marié sous un régime de communauté ? Vous êtes propriétaire d’un immeuble ? Vous souhaitez le transmettre à votre conjoint et en réduire la taxation à votre décès ? Des solutions existent !

Prenons l’exemple de Philippe et Mathilde.

Ils sont mariés. Philippe est propriétaire d'une maison achetée avant leur mariage. Pour cet achat, il a emprunté auprès de sa banque. Depuis leur mariage, Mathilde participe au remboursement de l'emprunt.
Philippe vient d’apprendre que, légalement, il reste seul propriétaire de sa maison car elle était sa propriété avant le mariage. Il estime que cette situation entraîne une double injustice pour Mathilde :

  • Bien qu’elle contribue au remboursement de l’emprunt, sa femme ne sera jamais propriétaire de la maison et ne pourra à ce titre jamais déduire quoi que ce soit dans sa déclaration d’impôt ;
  • S’il veut léger cette maison par testament à Mathilde, elle devra payer des droits de succession élevés !

Que faire, d’une part, pour se partager la propriété de la maison et, d’autre part, pour réduire les droits de succession ?

1/ Propriété de la maison

Pour que Philippe et Mathilde soient tous deux propriétaires de la maison à part égale, voici une solution : ils peuvent faire entrer ce bien dans la communauté conjugale, à savoir leur patrimoine commun. Pour cela, une procédure de modification de contrat de mariage, via un acte notarié, suffit. Autrement dit, Mathilde et Philippe se rendront chez leur notaire. Ils y adopteront, par contrat de mariage, une « clause d’apport de l’immeuble dans la communauté ». Ainsi, Philippe et Mathilde auront les mêmes droits sur la maison, devenue commune. Ils seront tous les deux propriétaires de la maison (à concurrence de 50% chacun).

Bon à savoir : supposons que le couple ait des enfants et que Philippe décède. L’apport en communauté aura ici un effet supplémentaire : non seulement Mathilde deviendra pleine propriétaire de la maison mais elle évitera aussi la réserve légale des enfants (la part d’héritage qui leur est réservée par la loi). Cette réserve légale ne sera applicable qu'au décès de Mathilde. (Attention, cette éviction de la réserve légale ne s'applique pas si le couple a déjà des enfants issus d'un premier mariage).

En effet, si Philippe n’avait pas apporté la maison en communauté, les enfants, en tant qu’héritiers légaux, auraient hérité de la nue-propriété de toute la succession de leur père dès son décès, en ce compris la maison. Mathilde n’aurait alors hérité que de l’usufruit de la maison. 

2/ Droits de succession sur la maison

Imaginons que Philippe décède. Ils n’ont pas d’enfants. Le montant des droits de succession que Mathilde devra payer sur la maison dépendra de la Région dans laquelle leur maison est située :

  • En Région flamande et bruxelloise, il existe une exonération totale des droits de succession sur le logement familial. Mathilde ne paiera donc aucun droit de succession sur la maison.
  • Si la maison est située en Région wallonne, il existe une exonération partielle des droits de succession : aucun droit de succession n’est dû sur les premiers 160.000 € du logement familial. Au-delà de cet abattement de 160.000 €, des droits de succession seront dus. Ici, comme Philippe et Mathilde sont tous deux propriétaires de la maison, les droits de succession que Mathilde devra payer seront calculés uniquement sur 50% de la valeur de la maison. L’abattement de 160.000 € sera donc appliqué sur base de ces 50%. Si Philippe était resté seul propriétaire de la maison et s’il avait légué cette maison à Mathilde par testament, les droits de succession auraient été calculés sur la totalité de la valeur de la maison, et auraient donc été plus élevés. La clause d’apport de la maison dans la communauté présente donc dans ce cas un avantage fiscal !

Attention, ces solutions peuvent varier en fonction de nombreux éléments et les exonérations régionales sont assorties de conditions. Informez-vous auprès de votre notaire. Il vous donnera tous les renseignements utiles, en tenant compte de votre situation personnelle, familiale (enfants ou pas), de votre Région, ...

Pour plus d'infos sur les clauses d'apport en communauté.

Source: Fédération Royale du Notariat Belge

 

La semaine de l'immobilier

cp09 Février 2015

 

Plus de 2,5 millions de personnes se rendent chaque année chez un notaire pour se faire conseiller ou pour passer des actes, notamment des actes immobiliers. A cet égard, le notaire peut vous servir d'intermédiaire. En effet, il réalise tant des ventes publiques que des ventes de gré à gré ; il est un expert immobilier !

C’est pourquoi, durant toute cette semaine (du 09/02 au 12/02), les notaires font le point sur l’évolution du marché immobilier de l'année 2014, province par province.

Une bonne façon d’avoir un aperçu sur le marché local et ses coulisses.

Pour prendre connaissance des rapports immobiliers par province, cliquez ici.

Source: Fédération Royale du Notariat Belge

 

Acheter un bien déjà loué ?

05 Février 2015

 

Vous souhaitez acheter un logement, mais celui-ci est déjà loué ? Comment procéder ? Quelles sont les conséquences ? Puis-je mettre fin au bail en tant que nouveau propriétaire ? Comment ? Quid s’il s’agit d’un bail commercial ou d’un bail à ferme ?

Réponses en image :

 Pour plus d'infos sur l'achat d'un bien loué.

Source: Fédération Royale du Notariat Belge