L'usufruit - l'usage et les fruits

Pleine propriété, nue-propriété, usufruit sont des notions bien difficiles à comprendre.

Pleine propriété = Nue-propriété + usufruit

D'après le Code Civil, l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété. Cela signifie que le droit de propriété est divisé entre deux personnes : l'une est propriétaire du bien, mais ne peut pas en profiter (le nu-propriétaire), tandis que l'autre en profite sans en être propriétaire (l'usufruitier). Le mot usufruit contient les mots usage et fruit.

L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le  "nu-propriétaire").

On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant. 

L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).  

  • Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers.
  • Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
  • Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire). 

L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).

 

La naissance de l'usufruit - Comment devient-on usufruitier ?

La division du droit de propriété entre l'usufruitier et le nu-propriétaire peut provenir d'une convention ou d'une situation prévue par la loi. Ainsi, un propriétaire peut vendre la nue-propriété de son bien en se réservant un droit d'usufruit viager pour pouvoir continuer à habiter sa maison jusqu'au jour de son décès. Cette situation se rencontre souvent dans le cas de vente avec paiement d'une rente viagère. Des parents peuvent aussi donner la nue-propriété d'un bien à leurs enfants en conservant l'usufruit. Des époux qui se séparent peuvent décider de rester nu-propriétaires d'un immeuble en laissant l'usufruit à celui qui l'occupe avec les enfants. Des couples co-habitants mais non mariés peuvent acquérir ensemble une maison en décidant de laisser l'usufruit au survivant d'entre eux, par exemple en utilisant une clause de tontine ou d'accroissement.

L'usufruit le plus connu est cependant l'usufruit recueilli dans le cadre d'une succession. La loi prévoit un droit d'usufruit au profit de l'époux survivant dans le cas du décès d'un conjoint marié. Par testament également, il est possible de laisser la nue-propriété de ses biens à une personne, et la jouissance, ou l'usufruit de ces mêmes biens à quelqu'un d'autre.

Fin de l'usufruit

Le droit d'usufruit prend automatiquement fin par le décès de l'usufruitier. Il s'agit donc d'un droit viager, que l'usufruitier ne peut pas transmettre après son décès ; toutefois, dans la convention qui donne naissance à l'usufruit, il est possible de prévoir qu'en cas de décès de l'usufruitier, il y aura réversion de l'usufruit sur la tête d'une autre personne.

L'usufruit peut également prendre fin lors de l'expiration du délai éventuellement prévu, ou lors de la réunion par la même personne du droit de nue-propriété et d'usufruit.

Obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire

L'usufruitier pourra seulement utiliser ou louer la maison, et, à l'extinction de son droit, il devra la rendre dans l'état dans laquelle elle se trouvait le jour de la naissance de son droit. Toutefois, il ne pourra pas exiger d'indemnité pour toutes les améliorations qu'il aurait apportées à la maison. Il devra donc l'entretenir et payer tous les frais et les réparations d'entretien. Toutes les grosses réparations resteront à la charge du nu-propriétaire.

L'usufruitier a le revenu de la maison. C'est donc lui qui devra déclarer le revenu cadastral, et payer le précompte immobilier.