15 Quel est l'intérêt d'apporter un immeuble en communauté?

Avantage patrimonial et/ou fiscal

Vous êtes marié sous un régime de communauté ? Vous êtes propriétaire d’un immeuble ? Vous souhaitez le transmettre à votre conjoint et en réduire la taxation à votre décès ? Des solutions existent !

Prenons l’exemple de Philippe et Mathilde.

Ils sont mariés. Philippe est propriétaire d'une maison achetée avant leur mariage. Pour cet achat, il a emprunté auprès de sa banque. Depuis leur mariage, Mathilde participe au remboursement de l'emprunt.
Philippe vient d’apprendre que, légalement, il reste seul propriétaire de sa maison car elle était sa propriété avant le mariage. Il estime que cette situation entraîne une double injustice pour Mathilde :

  • Bien qu’elle contribue au remboursement de l’emprunt, sa femme ne sera jamais propriétaire de la maison et ne pourra à ce titre jamais déduire quoi que ce soit dans sa déclaration d’impôt ;
  • S’il veut léger cette maison par testament à Mathilde, elle devra payer des droits de succession élevés !

Que faire, d’une part, pour se partager la propriété de la maison et, d’autre part, pour réduire les droits de succession ?

1/ Propriété de la maison

Pour que Philippe et Mathilde soient tous deux propriétaires de la maison à part égale, voici une solution : ils peuvent faire entrer ce bien dans la communauté conjugale, à savoir leur patrimoine commun. Pour cela, une procédure de modification de contrat de mariage, via un acte notarié, suffit. Autrement dit, Mathilde et Philippe se rendront chez leur notaire. Ils y adopteront, par contrat de mariage, une « clause d’apport de l’immeuble dans la communauté ». Ainsi, Philippe et Mathilde auront les mêmes droits sur la maison, devenue commune. Ils seront tous les deux propriétaires de la maison (à concurrence de 50% chacun).

Bon à savoir : supposons que le couple ait des enfants et que Philippe décède. L’apport en communauté aura ici un effet supplémentaire : non seulement Mathilde deviendra pleine propriétaire de la maison mais elle évitera aussi la réserve légale des enfants (la part d’héritage qui leur est réservée par la loi). Cette réserve légale ne sera applicable qu'au décès de Mathilde. (Attention, cette éviction de la réserve légale ne s'applique pas si le couple a déjà des enfants issus d'un premier mariage).

En effet, si Philippe n’avait pas apporté la maison en communauté, les enfants, en tant qu’héritiers légaux, auraient hérité de la nue-propriété de toute la succession de leur père dès son décès, en ce compris la maison. Mathilde n’aurait alors hérité que de l’usufruit de la maison.

2/ Droits de succession sur la maison

Imaginons que Philippe décède. Ils n’ont pas d’enfants. Le montant des droits de succession que Mathilde devra payer sur la maison dépendra de la Région dans laquelle leur maison est située :

  • En Région flamande et bruxelloise, il existe une exonération totale des droits de succession sur le logement familial. Mathilde ne paiera donc aucun droit de succession sur la maison.
  • Si la maison est située en Région wallonne, il existe une exonération partielle des droits de succession : aucun droit de succession n’est dû sur les premiers 160.000 € du logement familial. Au-delà de cet abattement de 160.000 €, des droits de succession seront dus. Ici, comme Philippe et Mathilde sont tous deux propriétaires de la maison, les droits de succession que Mathilde devra payer seront calculés uniquement sur 50% de la valeur de la maison. L’abattement de 160.000 € sera donc appliqué sur base de ces 50%. Si Philippe était resté seul propriétaire de la maison et s’il avait légué cette maison à Mathilde par testament, les droits de succession auraient été calculés sur la totalité de la valeur de la maison, et auraient donc été plus élevés. La clause d’apport de la maison dans la communauté présente donc dans ce cas un avantage fiscal !

Attention, ces solutions peuvent varier en fonction de nombreux éléments et les exonérations régionales sont assorties de conditions. Informez-vous auprès de votre notaire. Il vous donnera tous les renseignements utiles, en tenant compte de votre situation personnelle, familiale (enfants ou pas), de votre Région, ...

Pour plus d'infos sur les clauses d'apport en communauté.