Les statuts de la copropriété

Être propriétaire d'un appartement signifie être seul propriétaire de certains locaux d'un immeuble, mais aussi être partiellement propriétaire d'une partie de l'immeuble qui appartient à la collectivité. De même, la vie en commun entraîne la limitation de la liberté de chaque propriétaire. La détermination des droits de chacun sera reprise dans l'acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l'immeuble.

La loi précise expressément que ces documents doivent comprendre :

L'acte de base

* La fixation de la quote-part dans les parties communes pour chaque partie privative.  Dans l'acte de base, l'immeuble sera divisé en parties communes et privatives :

- les parties communes : ce sont les parties de l'immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires, mais à concurrence d'une fraction pour chacun. Il s'agira par exemple de la porte et du hall d'entrée de l'immeuble, des ascenseurs, de la chaudière, du chauffage central, des escaliers, des murs extérieurs ou de la toiture de l'immeuble. Ces parties communes comprennent également le terrain sur lequel l'immeuble est construit.

- les parties privatives : ces parties de l'immeuble appartiennent exclusivement à chaque propriétaire : cela vise principalement les locaux intérieurs de chaque appartement et tout ce qui s'y trouve, comme par exemple le mobilier de cuisine incorporé, les portes, les installations sanitaires particulières ou les cloisons internes.

* La description de l'ensemble de l'immeuble. L'acte de base reprendra la description précise de chaque lot, en attribuant à chacun une certaine quotité dans les parties communes. S'il s'agit d'un immeuble à cinq étages, avec, au total six appartements, l'acte de base reprendra la description précise des parties privatives de chaque appartement, ainsi que le nombre de quotités dans les parties communes qui lui sont attachées.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété comprendra :

  • Le mode de calcul des charges de copropriété. Les critères pour la répartition des charges restent inchangés mais la nouvelle loi prévoit que, dans le règlement de copropriété, les critères de répartition des charges doivent être motivés. Pas d’inquiétude : cela ne s’appliquera qu’aux copropriétés créées après le 1er septembre 2010. Vous ne devez donc pas modifier la situation actuelle sur ce point.
  • La détermination des droits et devoirs de chaque copropriétaire
  • Le fonctionnement de l'assemblée générale
  • Les règles concernant le syndic 

Le règlement de copropriété comprendra les règles de la vie en commun. Les questions qui sont évoquées sont nombreuses.

Prenons les exemples suivants :

- Peut-on installer un cabinet médical au rez-de chaussée de l'immeuble?
- Comment fonctionne l'assemblée générale?
- Qui peut décider d'effectuer des travaux dans l'immeuble?
- Qui nomme ou révoque le syndic?
- Qui paye les frais d'utilisation de l'ascenseur?

Dans certains immeubles, il existe également un règlement d'ordre intérieur qui doit être respecté par tous les occupants de l'immeuble. Il est généralement affiché dans l'immeuble (souvent, dans le hall d'entrée), et peut être consulté sur place par tout intéressé. Voici quelques points qui peuvent y être abordés :

- Mesures à prendre en cas de déménagement.
- Obligation de fermer l'immeuble à clé, après 20 heures.
- L'entreposage des immondices.
- L'utilisation des locaux communs.

L'ensemble, formant les statuts de l'immeuble, doit faire l'objet d'un acte notarié qui doit être retranscrit intégralement au bureau des hypothèques. Par contre, le règlement d'ordre intérieur peut être établi par l'assemblée générale des copropriétaires, et mis à jour par le syndic.