5. Je vends mon bien : checklist

Quelles sont mes obligations lorsque je vends un bien ? Voici l'ensemble des documents à prévoir.

Si ces obligations se sont intensifiées, elles renforcent néanmoins la sécurité juridique de l’acte, permettant à l’acheteur de s’engager en toute connaissance de cause et de ne pas acheter un chat dans un sac. D’où l’importance de contacter votre notaire dès que vous avez l’intention de vendre un bien, afin que le notaire puisse vous informer au mieux et vous conseiller en temps utile.

Il importe d’être proactif et d’entreprendre toutes les démarches nécessaires (urbanisme, PEB, renseignements de syndic, etc) afin d’arriver chez votre notaire avec un dossier le plus complet possible en vue de l’élaboration du compromis de vente. Cette préparation en amont vous permettra d’éviter des déconvenues par la suite quant à l’état de votre bien

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1. Titre de propriété

Il s’agit de l’acte notarié d'achat de l’immeuble (carte d’identité du bien), qui vous a été remis par le notaire lors de l’acquisition de votre immeuble.

Si vous avez hérité du bien (succession), vous devez disposer de la déclaration de succession et de l’éventuel acte d’achat du défunt.

Si votre bien a été mesuré par un géomètre, il faut aussi remettre une copie du plan dressé par ce dernier. Il en sera de même des conventions particulières convenues avec les voisins (pour les clôtures, les mitoyennetés, etc.)

 

2. Documents relatifs au bail

Si votre immeuble est mis en location

Si l’immeuble que vous vendez est loué, vous devez transmettre au futur acquéreur toutes les informations quant à la situation locative de votre bien : le contrat de bail ( = le contrat de location), l’état des lieux, les renseignements quant à la garantie locative (attestation de dépôt), le montant du loyer payé, le montant des charges, etc.

Ces documents permettront à l’acheteur :

  • de vérifier l’absence d’un droit de préférence éventuel du locataire (celui-ci pourrait acquérir le bien par priorité au même prix) ;
  • de se renseigner notamment quant aux modalités de préavis à lui donner ;
  • d’être parfaitement renseigné quant à la situation d’occupation du bien au moment de la vente.
 

3. Certificat énergétique (PEB)

Vous avez l’obligation d’afficher le certificat PEB dans l'annonce de la mise en vente de votre bien et de communiquer ce certificat PEB au futur acquéreur avant la signature du compromis. La demande de certificat PEB doit être introduite auprès d’un certificateur agréé.

La durée de vie d’un certificat PEB est en principe de 10 ans. Si vous en possédez déjà un qui a moins de 10 ans, vous pourrez le réutiliser. Si par contre vous possédez un certificat PEB de moins de 10 ans mais que depuis qu’il a été dressé vous avez fait des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du bien (isolation, changement de chaudière, etc.), même si ce n’est pas obligatoire, il est utile de dresser un nouveau certificat et ce pour bien informer les candidats acquéreurs.

Si votre certificat a plus de dix ans, vous devrez de toute façon le renouveler.

Quel est l’intérêt d’afficher le certificat PEB dans la publicité ?  La PEB vous indique si une maison est économe en termes d’énergie ou non (« passive » ou non). C’est donc une information essentielle pour le futur propriétaire. Ce certificat lui permet de mieux déterminer le coût énergétique du bâtiment et de le comparer avec d’autres biens. 

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4. Attestation de sol

Il est important de veiller à la bonne qualité du sol, et de vérifier que celui-ci n’est pas pollué.  En cas de pollution, des législations, différentes selon les régions, imposent la réalisation de diverses études et mesures. A l’issue de celles-ci, un certificat conforme doit en principe être délivré.

Si le bien est situé en Région bruxelloise ou flamande, la demande d'une attestation du sol est obligatoire auprès de l’IBGE (Bruxelles) ou de l’OVAM (Flandre), établissant que le terrain n'est pas pollué. Cette attestation doit être obtenue avant la signature du compromis.

En Wallonie, si vous avez connaissance d'une pollution du bien vendu, vous devez en informer l'acquéreur et le notaire. Selon le cas, il y aura lieu d'accomplir une étude d'orientation, une étude de caractérisation, de procéder à l'aissainissement, voire de prendre des mesures de sécurité et de suivi. 

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5. Certificat de contrôle électrique

Uniquement pour les maisons et les appartements

Vous devez communiquer un procès-verbal de contrôle de l’installation électrique de votre bien. Ce document vise toutes les habitations : les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant d'habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté (les magasins, bureaux et autres types de bâtiment sont exclus). L’objectif est de veiller au contrôle systématique des installations électriques. Le contrôle doit être réalisé par un organisme de contrôle agréé (voir lien ci-dessous) et permet à l’acheteur de connaître l’état de l’installation :

  • Si l'installation électrique n’est pas conforme aux exigences légales, l’acheteur disposera de 18 mois (en principe) pour la remettre en ordre, par un organisme agréé de son choix, à dater de la signature de l’acte authentique.
  • Si l'installation est conforme, le procès-verbal de contrôle est valable 25 ans. Si vous en possédez un de moins ou égal à 25 ans, vous ne devez pas en faire dresser un nouveau sauf si depuis lors vous avez réalisé des travaux d’électricité dans le bien. Dans ce cas, un nouveau contrôle devra être effectué. 

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6. Renseignements urbanistiques

Vous devez mentionner, dans l'annonce de la mise en vente de votre bien, au minimum la destination urbanistique la plus récente du bien ainsi que les renseignements sur les permis et certificats d’urbanisme. Selon les régions, des informations supplémentaires doivent également être mentionnées. Plus d’infos ici.

Ces renseignements urbanistiques sont obtenus auprès de la commune qui est tenue de vous les communiquer dans les 30 jours (40 jours en Région Wallonne mais, à partir du 1er juin 2017, ce délai passera à 30 jours). Au préalable, vous devez également obtenir les renseignements de cadastre avec un plan, ce qui nécessite un délai de 15 jours.

Si le bien vendu est repris dans un lotissement ou bien a fait l’objet d’un permis d’urbanisme groupé, il faudra aussi remettre au notaire le cahier des charges du lotissement et/ou l’acte de division.

Il est aussi nécessaire de communiquer l’ensemble des permis qui ont été délivrés pour le bien depuis 1977.

 

7. Documents relatifs à la copropriété

En cas d'appartement ou d'un bien en copropriété

Si vous vendez un appartement ou un bien dans une copropriété, l’acheteur doit être complètement informé sur ses futurs rapports avec les autres copropriétaires, et ce préalablement à la signature du compromis de vente.

Les renseignements suivants doivent lui être fournis (le syndic vous communiquera ces informations et documents sur simple demande, dans un délai de 15 jours) :

  1. L’acte de base et les actes modificatifs ou projets d'actes modificatifs
  2. Le règlement de copropriété et le règlement d’ordre intérieur
  3. Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années
  4. Le décompte périodique des charges des deux dernières années
  5. La copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale
  6. Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
  7. Le montant des arriérés éventuellement dus  par vous (vendeur)
  8. La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par l’AG avant la date certaine du transfert de la propriété
  9. Le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété. 
 

8. Attestation relative à la citerne à mazout

En Région wallonne, si votre citerne à mazout contient 3000 litres ou plus, un contrôle d’étanchéité de votre citerne est obligatoire et doit se faire par un technicien agréé. Ce contrôle vise à prévenir la pollution des sols et à vous mettre en conformité avec la législation en vigueur. Une déclaration environmentale de « classe 3 » doit aussi être faite auprès de la commune si ça n’a pas déjà été fait. 

Si la capacité de votre citerne est inférieure à 3000 litres, il n’y a aucune obligation de contrôle mais la Région wallonne recommande vivement le placement d’un système anti-débordement, ainsi qu’un contrôle visuel régulier.

En Région bruxelloise, il n’y a aucune réglementation pour l’installation ou le contrôle d’un réservoir. Par contre, si votre citerne à mazout est aérienne et contient 3000 litres ou plus, une déclaration ou un permis d’environnement obligatoire.

En Région flamande, les citernes à mazout font également l’objet de contrôles. 

Plus d’infos sur la règlementation applicable dans chacune des régions ici

 

9. Dossier d'intervention ultérieure (DIU)

Le DIU est le dossier qui décrit tous les travaux réalisés dans le bien depuis le 1er mai 2001 et dont l'objectif est de prévenir les risques (maladies/accidents) lors d'éventuels travaux ultérieurs réalisés sur le bien. 

Ce dossier reprend notamment l'inventaire et le descriptif des travaux effectués (plan, matériaux, devis, factures, cahier des charges, photos,…) et doit être établi :

  • soit par un coordinateur de sécurité (si plusieurs entrepreneurs professionnels interviennent sur le chantier)
  • soit par le maître de l’ouvrage (le propriétaire), s’il effectue ses travaux lui-même ou par le biais d’un seul entrepreneur.

Le DIU est, en général, remis à l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique de vente.