Les immeubles protégés par la loi Breyne

La loi Breyne, protégeant les acquisitions d'immeubles sur plans ou les achats d'immeubles en construction ne s'applique qu'aux biens destinés à l'habitation, situés en Belgique.

 

Immeubles à construire ou en construction

La loi vise uniquement les maisons ou les appartements à construire, ou en cours de construction, c'est à dire:

- ceux qu'un entrepreneur, un promoteur ou un vendeur s'est engagé à (faire) construire.

- ceux qui ne sont pas terminés au jour de la conclusion de la convention (càd au jour du compromis de vente), et pour lesquels l'acquéreur est tenu d'effectuer un ou plusieurs versements avant l'achèvement des travaux.

- Ceux déjà construits mais dans lesquels des travaux importants doivent être effectués (lorsque le prix total des travaux de transformation ou d'agrandissement est de minimum 80% du prix de vente de l’habitation, tout en étant supérieur à 18.600 €). Attention, les travaux doivent être indiqués dans la convention et l’acquéreur est tenu d’effectuer des versements avant l’achèvement des travaux.

Deux remarques importantes afin d'être protégé par la loi Breyne:

- l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage doit dans tous les cas effectuer un ou plusieurs versements avant l’achèvement des travaux (qui ne peuvent en aucun cas dépasser le prix des travaux déjà effectués). En outre, un acompte peut être demandé par le vendeur ou l'entrepreneur au moment du compromis, mais ne peut dépasser 5% du prix total.

- Un seul entrepreneur (promoteur immobilier) doit être garant de l'ensemble des travaux de construction. Il doit dès lors s’agir d’un seul contrat d’entreprise générale. Si vous faites appel à différents entrepreneurs et qu'il y a donc des contrats distincts, la loi n'est pas d'application.

Destination obligatoire: l'habitation

La maison ou l'appartement doit être destiné à usage d'habitation, qu'il s'agisse d'une habitation principale ou d'une résidence secondaire.

La loi exclut de la protection de la loi les immeubles destinés à un usage professionnel intégral et exclusif. Par contre, la loi s'appliquera aux maisons ou appartements à usage mixte d'habitation et professionnel, sauf si l'usage d'habitation s'avérait purement accessoire ou occasionnel.

La notion d'habitation comprend également ses accessoires, tels les caves, les garages et les jardins. Le plus souvent, ces accessoires sont visés par les mêmes contrats. Ils pourraient même être visés par des conventions distinctes. Ainsi, un achat de garage attaché à une habitation est protégé par cette loi, qu'il ait été acquis en même temps que cette habitation, ou qu'il ait été acquis postérieurement. Afin d'éviter toute contestation, il est cependant conseillé à l'acquéreur de faire préciser minutieusement tous ces accessoires dans la convention.

La loi s'appliquera également si l'habitation à construire est destinée à être mise en vente ou en location.

Habitation située en Belgique

Pour que la loi Breyne puisse s'appliquer, il doit s'agir d'une maison ou un appartement situé en Belgique, quel que soit le lieu de signature de la convention d'achat.

Elle ne vise donc pas les appartements acquis par des belges à l'étranger (par exemple sur la côte espagnole), même si les entrepreneurs ou les promoteurs sont belges ou si le contrat est signé en Belgique.

Par contre, elle pourra s'appliquer aux immeubles situés en Belgique, même si le constructeur est étranger, ou si le compromis de vente est établi à l'étranger. L'acte notarié devra être établi par un notaire belge.