Remboursement volontaire avant terme

Vous venez de gagner le gros lot au lotto, et, après vous être remis de vos émotions, vous pensez rembourser immédiatement le solde de votre emprunt hypothécaire. Est-ce vraiment intéressant?

Les actes de prêt hypothécaire prévoient la faculté, pour l'emprunteur, de rembourser une partie ou la totalité de son prêt avant terme.

Dans le cas d'un remboursement total, l'emprunteur (ou, dans la majorité des cas, son notaire) demandera à l'institution financière le décompte à une date déterminée. S'il rembourse effectivement à la date fixée, il ne devra évidemment plus les mensualités futures: ni le capital (puisqu'il est remboursé), ni les intérêts. Ce décompte comprendra le capital à rembourser, les intérêts éventuellement dus jusqu'à la date du remboursement, et une indemnité de "remploi".

Il faut toujours vérifier les décomptes établis par ces institutions, en se méfiant des décomptes établis "sauf erreur ou omission". Il est inacceptable de constater que certaines institutions se réservent ainsi la possibilité de revoir leur décompte de remboursement si elles commettent une erreur en l'établissant! Pour vérifier les calculs, il suffit de reprendre le tableau d'amortissement signé lors de l'acte de prêt. En comptant le nombre de mensualités payées, et en regardant dans la colonne reprenant le solde restant dû après chaque mensualité, il est facile de vérifier le montant du capital à rembourser. Il ne faut pas oublier d'y ajouter les intérêts dus jusqu'au jour du remboursement, en y ajoutant ceux dus pour les jours de transfert interbancaires.

Pour un remboursement partiel, l'emprunteur proposera à l'institution financière de lui rembourser un certain montant. Il pourra demander de payer la même mensualité, et la durée du crédit sera raccourcie, ou de payer une mensualité réduite pendant la même durée qu'auparavant: dans ce cas, un nouveau tableau d'amortissement devra être établi.

L'indemnité de remploi

Un remboursement anticipatif est rarement intéressant pour l'institution financière qui va récupérer de l'argent qui ne produit plus rien. Elle va devoir le replacer, et, pour compenser cette perte, elle demandera une indemnité, appelée indemnité de remploi.

Le montant de cette indemnité est déterminé dans l'acte de crédit. Depuis la loi de 1992, il ne peut pas être supérieur à une somme équivalente à trois mois d'intérêt. Si le crédit a été consenti avant cette date, il faudra vérifier ce qui est prévu dans l'acte. Une indemnité de trois mois d'intérêts ne signifie pas trois fois la mensualité, mais bien trois fois la part d'intérêt comprise dans la mensualité. Ici aussi, il faudra examiner le tableau d'amortissement pour connaître cette proportion au moment du remboursement.

L'indemnité sera donc fort importante si le remboursement a lieu peu après la conclusion de crédit, et elle sera minime s'il est effectué peu avant le terme prévu initialement.

Même si l'indemnité est prévue dans l'acte, elle peut toujours être négociée avec l'institution financière: par exemple, les compagnies d'assurances acceptent souvent de ne pas la réclamer si leur client s'engage à conserver les assurances-vie mixtes annexées au prêt.

Frais éventuels de mainlevée

Le remboursement d'un crédit n'entraîne pas automatiquement la suppression de la garantie hypothécaire. Pour que l'hypothèque disparaisse, il faudra faire signer par un notaire un acte de mainlevée. Cet acte n'est toutefois nécessaire que si l'emprunteur vend ou hypothèque à nouveau son immeuble.

Perte des avantages fiscaux

Dans les calculs à établir, l'emprunteur devra tenir compte de la perte des avantages fiscaux liés à son prêt hypothécaire.

Pour cette raison, il n'est pas toujours avantageux de rembourser avant terme. Il faut établir un parallèle entre les calculs de rentabilité du capital en le plaçant sans remboursement, et l'avantage recueilli en remboursant, c'est à dire en ne payant plus d'intérêt, mais en tenant compte des frais et des pertes y afférents.

Parfois, il peut s'avérer intéressant de rembourser anticipativement au moyen d'un autre crédit plus avantageux.