Servitudes

Les propriétaires changent ...  mais les servitudes restent !

La servitude constitue donc un droit établi sur le bien d'un propriétaire au profit d'un autre bien. La servitude est donc attachée à un immeuble et non au propriétaire d'un immeuble. Chaque propriétaire devra la respecter. Il pourra en profiter (servitude active) ou en supporter les conséquences (servitude passive)
Une servitude est un droit établi sur un immeuble ou un terrain, au profit d'un autre bien. Elle peut dès lors entraîner des charges ou des avantages pour les propriétaires respectifs. Un nouveau propriétaire doit-il les respecter ?

Différentes sortes de servitudes

Il existe des servitudes de toutes sortes, mais elles peuvent être classifiées en trois catégories suivant leur origine: les servitudes naturelles qui dépendent de la situation des lieux, les servitudes légales imposées par les autorités, et les servitudes créées par les hommes.

- les servitudes naturelles: ces servitudes sont édictées par la nature : par exemple, quelqu'un possède un grand bois où jaillit une source. Suivant la déclivité du terrain, le petit ruisseau qu'elle forme coule depuis toujours sur la terre qui est actuellement la propriété du fermier voisin. Chacun des propriétaires devra respecter cette situation : le propriétaire du bois ne pourra pas détourner les eaux et modifier le tracé du ruisseau pour priver son voisin d'eau, et, de même, ce dernier ne pourra pas ériger un barrage pour le détourner. Chacun devra respecter la servitude d'écoulement des eaux. Un autre exemple de servitude est le droit de passage.

- les servitudes apparentes ou non apparentes : celles que l'on peut voir par des signes extérieurs (exemple: les servitudes de jour) ou non (exemple : les servitudes de canalisations)

- les servitudes continues n'ont pas besoin de l'intervention humaine pour être exercées (les servitudes de canalisations) tandis que les servitudes discontinues nécessitent cette intervention (exemple : servitude de passage).

- les servitudes légales sont organisées par les pouvoirs publics. Il faut distinguer les servitudes d'utilité publique, qui visent l'intérêt public, comme par exemple le passage d'une ligne à haute tension, et les servitudes d'intérêt privé, organisées par les règlements publics, comme par exemple une distance à respecter pour la plantation d'arbres ou l’accès à une propriété enclavée.

- les propriétaires peuvent aussi créer des servitudes. Des propriétaires voisins peuvent en créer, en établissant entre eux une convention. Pour que cette convention soit connue et respectée par tous (par exemple, les futurs propriétaires), il vaut mieux la faire rédiger par un notaire qui pourra l'établir avec clarté et en assurera la publicité. De même, le propriétaire de deux maisons voisines peut créer des servitudes seuls, comme par exemple l'ouverture d'une baie dans le mur séparant les deux propriétés.

Situation des propriétaires

Le propriétaire de l'immeuble à qui profite la servitude peut en profiter, mais il ne peut rien faire pour aggraver la situation de l'autre immeuble : celui qui a un droit de passage au profit d'une propriété, ne peut pas le changer au profit de plusieurs propriétés différentes, ou celui qui a une servitude de vue pour une fenêtre ne peut pas en percer trois.

De même, le propriétaire de l'immeuble sur lequel la servitude est établie ne peut rien faire pour réduire l'usage de la servitude. Notons encore qu’il est de la responsabilité du propriétaire qui vend de signaler l’existence de toute servitude dont il aura la connaissance.
Chaque propriétaire pourra cependant se défendre contre les abus provoqués par les agissements de l'autre.

La situation de l'acquéreur d'un immeuble

La servitude est un droit relatif à l'immeuble. Dès lors, en cas de vente, l'acquéreur pourra en profiter ou devra les respecter. Pour cette raison, les actes notariés reprennent une clause d'après laquelle l'acquéreur doit respecter toutes les servitudes existantes.

Souvent, ces questions sont sous-estimées lorsque les particuliers s'engagent entre eux. Pour cette raison, il faut analyser en détail le titre de propriété avant la signature du compromis.

La fin des servitudes

Une servitude peut se créer par une convention ou par prescription. Bien entendu, elle peut s'éteindre de la même manière. Si le terrain sur lequel s'exerçait un ancien droit de passage a été clôturé depuis plus de 30 ans, ce droit n'existe plus. De même, des propriétaires voisins peuvent annuler une servitude de vue en murant les ouvertures pratiquées dans les murs mitoyens. Un propriétaire peut renoncer à son droit : par exemple au droit de puiser de l'eau dans le puit se trouvant dans le jardin du voisin.

Une servitude peut aussi s'éteindre parce qu'elle n'a plus d'intérêt : une même personne devient propriétaire de tous les terrains pour lesquels existait un droit de passage, ou les maisons voisines grevées d'une servitude d'écoulement réciproque des eaux sont démolies.