J'achète...Mais uniquement si j'obtiens mon crédit

Les candidats-acquéreurs d'un immeuble hésitent souvent à signer un compromis de vente parce que, si l'organisme financier de leur choix leur refuse le prêt, ils risquent de perdre leur acompte.

La procédure habituelle d'une acquisition immobilière commence par la signature d'un compromis de vente, avec le paiement d'un acompte. A ce moment, la vente est définitive et tant le vendeur que l'acquéreur ne peuvent plus se désister. L'acte notarié, au cours duquel aura lieu le paiement du solde du prix, suivra dans un délai qui est généralement fixé à quatre mois au maximum. L'acquéreur disposera donc de ce délai pour obtenir son prêt hypothécaire.

Si l'institution financière refuse le prêt sollicité, l'acquéreur ne pourra plus se désister, et il risque de perdre l'acompte qu'il aura versé. Cette situation n'est intéressante ni pour l'acquéreur qui perdra une somme importante, ni pour le vendeur qui devra obtenir l'annulation de la vente, et qui aura perdu un temps précieux, et beaucoup d'autres amateurs potentiels.

L'acquéreur diligent prendra donc d'abord contact avec l'organisme financier de son choix avant de signer un compromis de vente. Mais, traditionnellement, ces organismes refusent d'ouvrir un dossier tant que le compromis ne leur a pas été produit: on tourne en rond, et le candidat-acquéreur risque de se désister.

La condition suspensive d'octroi de prêt

Pour éviter ce genre de situation, l'acquéreur peut demander que, dans le compromis de vente, soit insérée une clause suspensive d'octroi du crédit, d'après laquelle son engagement ne serait définitif que si son prêt est obtenu. Ainsi, si le prêt est refusé, la vente est censée n'avoir jamais existé, et l'acompte sera restitué à l'acquéreur.

Exemple de clause suspensive d'octroi de crédit : "La présente vente est conclue sous la conditions suspensive d'obtention par l'acquéreur, dans un délai de 4 semaines à compter de ce jour, d'un financement correspondant à 100% du prix de vente, aux conditions normales du marché."

L'acquéreur est protégé par cette clause, mais pas le vendeur qui sera bloqué, et ne pourra plus vendre à un autre amateur. Pour cette raison, il risque de refuser cette condition.

Il faudra dès lors veiller à respecter un certain équilibre en protégeant à la fois le vendeur et l'acquéreur. Le principe de cette condition suspensive est logique et nécessaire pour protéger l'acquéreur, mais il faudra le limiter dans le temps (par exemple 15 jours ou un mois) pour ne pas bloquer le vendeur trop longtemps. De même, le vendeur pourra demander une indemnité à l'acquéreur si le prêt n'est pas accordé, afin d'éviter de traiter avec des candidats-acquéreurs trop fantaisistes. Le vendeur pourra également demander la preuve de ce que l'acquéreur a fait toutes les démarches normales pour obtenir le prêt au taux du marché, et que la banque le lui a refusé.

Cette clause doit donc être négociée et libellée avec le plus grand soin : il est fortement conseillé de la faire rédiger par un spécialiste. Il faut toutefois recommander à l'acquéreur de ne pas signer une clause suspensive d'après laquelle, s'il n'obtient pas son prêt lui-même, c'est l'agent immobilier ou le courtier du vendeur qui se chargera de l'obtenir : l'acquéreur n'aura donc plus le choix de l'organisme et dépendra uniquement de la bonne volonté du représentant du vendeur.

Bien entendu, le moyen le plus simple d'éviter ce genre de problèmes est de demander aux banques de se prononcer sur le principe de l'octroi du prêt avant la signature du compromis.