Incendie entre le compromis et l'acte notarié

Qu'arrive-t-il lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un compromis de vente, mais qu'il brûle avant que ne soit passé l'acte authentique de vente et que ledit immeuble ne soit délivré à ses acquéreurs?

Par un compromis de vente du 14 février, Monsieur et Madame Pamplemousse acquièrent un immeuble sans qu'aucune clause de cette convention ne stipule quoi que ce soit su sujet du transfert de propriété. A cette occasion, ils paient un acompte de 3.000 euros.

Malheureusement, dans la nuit du 1er au 2 mars, l'immeuble brûle. Monsieur et Madame Pamplemousse ne sont cependant pas trop inquiets : ils imaginent qu'ils pourront tout simplement récupérer leur acompte et acquérir plus tard un autre immeuble. Ils ne voient, en effet, pas pour quelles raisons ils devraient payer le prix d'un immeuble qu'on ne peut désormais plus leur livrer. Quelle erreur!

 

Le transfert de la propriété

Si les parties n'ont rien spécifié à ce sujet dans le compromis de vente, le transfert de la propriété a lieu dès l'accord de celles-ci sur la chose et sur le prix.

La convention qui constate le consentement des parties suffit alors à transférer la propriété de l'immeuble sur-le-champ, indépendamment de la date à laquelle celui-ci sera délivré aux acquéreurs.

II résulte de cette première règle que les risques liés à l'immeuble sont également transférés à l'acquéreur dès l'échange des consentements. Ainsi, l'acquéreur est obligé de payer le prix même si le vendeur est dégagé de son obligation de livrer le bien en raison d'un cas fortuit, un incendie en l'espèce.

Le cas fortuit

En effet, le vendeur n'est plus tenu de délivrer la chose vendue s'il apporte la preuve d'un cas fortuit, survenu après la vente, mais avant la livraison, qui a rendu cette délivrance impossible. Si un incendie a entièrement détruit l'immeuble, par définition le vendeur ne peut plus le livrer.

Bien entendu, le vendeur doit également prouver que l'incendie en question ne lui est pas imputable, mais la jurisprudence admet généralement qu'il suffit que le vendeur montre qu'il s'est comporté à l'égard de cet immeuble "en bon père de famille".

Une solution ?

Comment éviter pareille situation? Si le seul consentement des parties contractantes rend l'acquéreur propriétaire et met l'immeuble à ses risques, ce n'est cependant pas une disposition obligatoire. Ainsi, les époux Pamplemousse auraient pu insérer une clause dans le compromis de vente aux termes de laquelle le transfert de la propriété était postposé jusqu'à la délivrance.

La règle selon laquelle le transfert des risques est lié au transfert de la propriété n'est d'ailleurs pas davantage obligatoire. Les époux Pamplemousse auraient donc également pu prévoir conventionnellement que, même si le transfert de la propriété a lieu dès passation du compromis, "les risques restent à charge du vendeur, jusqu'à l'entrée en jouissance".

Il existe cependant une autre exception au transfert des risques au moment du transfert de la propriété, indépendamment même de la convention des parties. C'est l'hypothèse où l'acquéreur a mis en demeure le vendeur de livrer la chose vendue. Si l'incendie survient après cette mise en demeure, l'acquéreur ne devra pas payer le prix de la chose non livrée.