Le droit d'accession

Le droit d'un propriétaire s'étend à tout ce qui s'y unit ou s'y incorpore. Mais, quels sont, dès lors, les droits de celui qui a effectué des ouvrages sur un bien immobilier qui ne lui appartient pas? Le propriétaire doit-il payer une indemnisation pour travaux réalisés, ou au contraire, peut-il en espérer une pour le désagrément? Et peut-il faire enlever les travaux?

Qui bâtit sur autrui... Construit pour autrui !

Conserver, faire démolir....

Cette situation de quelqu'un "qui bâtit sur autrui" n'est pas exceptionnelle : par exemple :

- un locataire fait, avec ou sans l'accord de son propriétaire des travaux d'aménagement importants à l'immeuble qu'il loue

- un partenaire non marié réalise des constructions sur l'immeuble de sa compagne

- des époux séparés de biens exécutent des travaux à frais communs sur l'immeuble appartenant à l'un d'eux ; etc...

En vertu de ce droit, appelé "droit d'accession", tout ce qui s'unit et s'incorpore à un bien appartient automatiquement au propriétaire du bien.

En matière immobilière, lorsque des ouvrages et des constructions ont été réalisés par un tiers avec ses matériaux, le propriétaire de l'immeuble a, en principe, le droit, soit de les conserver; soit d'obliger ce tiers à les enlever.

Si le propriétaire demande la suppression des travaux, les frais de démolition sont à charge de celui qui a exécuté les constructions, sans indemnité. Le propriétaire pourra réclamer des dommages-intérêts s'il a subi un préjudice. S'il préfère conserver les travaux, il devra rembourser la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, même si l'immeuble n'a bénéficié, du fait des travaux, d'aucune plus-value.

... ou rembourser

S'il s'agit d'un tiers de bonne foi, (par exemple, il pensait réellement construire sur son propre terrain), le propriétaire réel ne pourra exiger l'enlèvement des constructions; mais il aura le choix, soit, de rembourser la valeur des matériaux et de la main-d'œuvre, soit, de rembourser une somme égale à celle dont l'immeuble a augmenté de valeur. Cette valeur est la différence entre la valeur de l'immeuble avant travaux, et celle après les travaux. Au besoin, il faudra faire appel à un expert!

A première vue, les choses semblent relativement simples. Mais, en pratique, beaucoup de questions peuvent se poser: Quelle est la situation du tiers de mauvaise foi qui a effectué des travaux non susceptibles d'enlèvement? La bonne foi doit-elle être présente tout au long de l'exécution des travaux? Le propriétaire peut-il exiger l'enlèvement des travaux lorsque cela entraîne des frais énormes pour le tiers, même de mauvaise foi, qui les aurait érigés?

Renonciation au droit d'accession

Le droit d'accession n'est pas d'ordre public : il est toujours possible d'y renoncer!

D'après le droit d'accession ; le propriétaire d'un terrain devient propriétaire de tout ce qui aura été construit sur le terrain.

Il est toutefois permis de renoncer à ce droit : cette technique de la renonciation au droit d'accession entraîne la reconnaissance d'un droit de superficie au profit du bénéficiaire. Elle est parfois utilisée par des promoteurs immobiliers qui proposent à des propriétaires de terrains de s'associer à leurs projets en mettant leurs terrains à leur disposition, et en participant aux ventes à venir. En échange, les propriétaires des terrains peuvent se voir attribuer un lot privatif dans l'immeuble à construire : prenons l'exemple d'un propriétaire d'une parcelle de terrain (ou d'une ancienne construction qui doit être démolie) située le long de la digue de mer d'une station côtière : il peut renoncer à son droit d'accession en faveur d'un promoteur immobilier, et se voir attribuer en échange le superbe penthouse qui sera construit au dernier étage du nouvel immeuble qui sera construit!

La renonciation au droit d'accession entraînera un changement de régime pour la propriété des constructions : dès lors, elle devra obligatoirement se réaliser par acte notarié.

Conseil

Avant de réaliser des travaux sur un immeuble, assurez-vous qu'il vous appartient!

Si ce n'est pas le cas, définissez avec le propriétaire le sort des travaux ou le montant de l'indemnité éventuelle.