Le bail à vie

Un contrat de bail peut être conclu pour une durée allant jusqu'au jour du décès du locataire: cela devrait lui donner la garantie de pouvoir disposer d'un logement jusqu'à la fin de ses jours.

D'après la loi, un bail peut être conclu pour une durée déterminée ou non. Le bail à durée déterminée prévoit qu'il se terminera à l'expiration de son terme: soit, un certain nombre d'années, soit une date convenue. Dans le cas des baux à durée indéterminée, la date à laquelle le bail prend fin n'est pas précisée.

La loi de 1991 a voulu supprimer cette distinction pour les baux qui servent de logement principal au locataire: tous les baux conclus depuis l'entrée en vigueur de cette loi sont censés avoir une durée de neuf ans, à l'exception des baux de courte durée (moins de trois ans), ou des baux de longue durée (plus de neuf ans).

La distinction est très importante, parce que, dans le cas des baux à durée de neuf ans, le bailleur peut, dans certains cas (occupation personnelle, réalisation de gros travaux, ...) demander la résiliation anticipée du bail, ou une augmentation de loyer.

Le bail à vie est conclu jusqu'au décès du locataire. Bien entendu, la date de ce décès est inconnue. Dès lors, d'après la loi de 1991, était-ce un bail de longue durée, ou un bail à durée déterminée dont les effets ont été assimilés à ceux d'un bail de neuf années? Cette loi n'avait pas réglé ce problème, et un doute subsistait: le locataire croyait être totalement protégé, et, pourtant, il pouvait être évincé!

La loi de 1997 a tranché: dorénavant, dans un bail à vie, il est possible d'enlever au propriétaire le droit de demander une résiliation anticipée ou une augmentation de loyer. Le bail à vie peut donc donner au locataire la sécurité la plus totale: il pourra rester dans les lieux jusqu'à la date de son décès.

Mais un point d'interrogation subsiste pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi de 1991, et ceux conclus entre 1991 et 1997: les locataires qui ont souscrit un bail à vie pendant cette période ne sont peut-être pas aussi bien protégés qu'ils le pensent. Les notaires leur conseillent dès lors de revoir les actes et, éventuellement, d'y ajouter un avenant leur conférant la protection la plus totale.

Obligation d'un acte notarié

Puisqu'il s'agit d'un bail d'une durée qui pourrait être supérieure à neuf années, le bail à vie devra être rédigé dans la forme d'un acte notarié, et devra être retranscrit au bureau des hypothèques.

Le notaire fera à cette occasion toutes les recherches habituelles, et, s'il constate que le logement est hypothéqué, il devra d'abord obtenir l'autorisation du créancier hypothécaire: grever un immeuble d'un bail consenti pour la vie du locataire pourrait fortement en diminuer la valeur, et donc défavoriser le créancier en cas de vente sur saisie.

Il y a bail à vie et bail à vie !

Il ne faut pas confondre le contrat de bail à vie, visé dans la présente information, et qui est un véritable contrat de location, avec une autre convention qui était parfois également qualifiée de bail à vie. Il s'agit d'une convention par laquelle le futur occupant d'un immeuble versait une somme forfaitaire à un propriétaire qui, en échange, s'engageait à mettre un immeuble à sa disposition pour le reste de ses jours. Cette convention était également appelée "bail à vie", puisqu'en échange d'une somme d'argent, l'occupant d'un immeuble pouvait l'occuper jusqu'à son décès. En réalité, cette opération doit plutôt être assimilée à une cession d'un droit d'habitation. Bien entendu, ces conventions restent valables, même si elles ne sont pas visées par la loi de 1997.