Le transfert de propriété entraîne le transfert des responsabilités

Le transfert de la propriété entraîne le transfert des responsabilités, notamment :

- en cas de ruine de l'immeuble

- la responsabilité du "gardien" de l'immeuble

 

 

La responsabilité du propriétaire d'un immeuble en ruine

Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par la ruine de l'immeuble, lorsqu'elle est arrivée par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction.

Chacun est responsable du dommage causé à autrui par son fait, son imprudence ou sa négligence. On est aussi responsable des bâtiments dont on est propriétaire.

Il s'agit d'un cas de responsabilité dite "complexe" organisée par le Code civil. Complexe, en effet, elle n'est pas exempte de difficultés d'application.

L'objectif poursuivi par la loi est de garantir aux victimes un recours contre une personne solvable alors qu'aucune faute en relation directe avec l'accident ne pourrait lui être imputée.

Pour que la responsabilité du propriétaire d'un bâtiment soit engagée, quatre conditions doivent être remplies :

- Il doit s'agir d'un bâtiment, d'un immeuble construit. Cela peut être une maison, même un pont, un mur ou encore une cheminée, etc. En revanche, un arbre, une caravane même posée sur des socles, des fils électriques, ne sont pas des "bâtiments".

- Il faut la ruine de l'immeuble. Cela suppose l'écroulement ou l'effondrement même partiel du bâtiment. L'écroulement de la toiture, de la cheminée, de la terrasse, d'une partie du bâtiment, de la corniche, etc. est visé.

- Il faut également que la ruine du bâtiment soit causée par un défaut d'entretien ou un vice de construction. Il appartient au juge saisi du litige d'apprécier la réalisation de cette condition. Que le propriétaire ait commis une faute ou non, importe peu. Si la ruine est la conséquence d'un incendie ou d'un tremblement de terre sans que soit mis en cause le manque d'entretien de l'immeuble ou un quelconque vice, le propriétaire ne sera pas tenu responsable.

- Seul le propriétaire peut être poursuivi. Ainsi, en cas de location de l'immeuble, le locataire ne pourra être tenu du dommage causé par la ruine du bâtiment qu'il occupe. La victime s'adressera directement au propriétaire qui le cas échéant pourra se retourner sur l'occupant. Si la propriété est démembrée en usufruit et en nue-propriété (suite à une succession par exemple, voyez les numéros précédents sur le sujet), c'est le nu-propriétaire qui est responsable. En effet, il doit effectuer les grosses réparations et donc les gros travaux d'entretien.

La responsabilité du propriétaire d'un bâtiment est fondée sur une présomption irréfragable. Pour autant que la victime prouve que son dommage est dû à la ruine du bâtiment (telle que cela a été décrit ci-avant) - laquelle a été causée par un défaut d'entretien ou un vice de construction - le propriétaire de l'immeuble est irréfragablement présumé responsable du dommage. Et ce même si c'est un tiers qui est responsable du défaut d'entretien ou du vice de construction. Il appartiendra alors au propriétaire de se retourner sur le fautif.

La seule porte de sortie pour le propriétaire est de prouver que la ruine est due à une autre cause telle un incendie, une explosion dans le voisinage ou encore un tremblement de terre par exemple. La propre faute de la victime pourrait éventuellement permettre au propriétaire de se dégager.

La responsabilité du propriétaire peut être lourde de conséquence. Elle découle de l'obligation de tout propriétaire d'entretenir son bien. Il n'est certainement jamais indiqué de laisser son immeuble à l'abandon. Si la responsabilité civile du propriétaire peut être couverte par une assurance, il convient de rappeler que l'assureur sera peut être tenté de se retourner sur le propriétaire en cas de manque d'entretien important pouvant être considéré comme de la négligence grave.

La responsabilité générale du "gardien" de l'immeuble

On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui causé par le fait des choses que l'on a sous sa garde.

La responsabilité du "gardien de la chose" est plus large que celle du propriétaire. Il n'est pas nécessaire de prouver une faute du gardien. Il suffit de prouver l'existence d'un vice de la chose, du préjudice et bien entendu du lien de causalité entre le dommage subi et le vice en question. L'établissement de ces éléments entraîne une présomption de responsabilité dans le chef du "gardien".

Le gardien est celui qui, pour son propre compte, a la jouissance de la chose ou en assure la conservation. Il a le pouvoir de surveillance, de direction ou de contrôle. Ainsi en principe, le locataire est considéré comme le gardien de la chose, objet du bail. Les locataires (ou sous­locataires) dans un immeuble à appartements sont généralement considérés comme les co-gardiens de l'ascenseur, par exemple. Pour les trottoirs, c'est la commune qui en est la gardienne. Cependant, bon nombre de règlements communaux mettent à charge des riverains certaines obligations d'entretien du trottoir...

La preuve de l'existence d'un vice affectant la chose incombe à la victime. Cette notion a fait et fera encore couler beaucoup d'encre. Une chose est dite viciée chaque fois qu'elle présente une caractéristique anormale susceptible de causer un dommage.

Quelques exemples :

- la présence de madriers sur un cours d'eau a entraîné la responsabilité du gardien de la voie navigable (I'État belge) et l'obligation de réparer le dommage subi à l'hélice d'un bateau ;

- la présence d'une dent métallique provenant d'un andaineur rotatif se trouvant dans un champ cultivé ;

- dans certains cas, la présence d'huile de moteur sur la chaussée ;

- la présence d'huile sur le sol dans un grand magasin même dans le rayon alimentation rend ce rayon (!) anormal et affecté d'un vice ;

- la mauvaise fixation d'une statue ;

- la défectuosité d'une marche d'escalier ; etc.

La présomption de responsabilité du gardien est irréfragable. Il importe peu qu'il ait ou non connaissance de la défectuosité de la chose. Il est sans importance que cette ignorance soit invincible et que toute autre personne placée dans les mêmes circonstances ait également ignoré le vice. L'origine du vice ne sera pas prise en considération. Le soin apporté par le gardien à l'entretien de la chose ne sera pas pris en considération. II suffit de prouver la présence d'un vice pour que le gardien soit tenu de réparer le dommage subi. Bien sûr, le gardien dispose d'un recours contre le tiers qui serait à l'origine du vice. Encore faut-il qu'il soit connu.

La seule possibilité d'échapper à sa responsabilité est de prouver que le dommage dont se plaint la victime est dû à une autre cause que le vice invoqué. Il s'agit ici de prouver l'inexistence du lien de causalité entre le dommage et le vice.

La responsabilité du propriétaire et celle du gardien font partie des responsabilités dites "complexes". Elles le sont aussi de par la compréhension des règles définissant leur application. La présente n'a d'autre objectif que d'évoquer le sujet et d'attirer l’attention. Après tout, nul n'est censé ignorer la loi. Cependant, qui peut prétendre jamais la connaître dans son entièreté?