Le prêt d'un immeuble ou commodat

Le propriétaire d'un immeuble peut mettre son bien à la disposition d'une autre personne, dans le but de lui permettre de s'en servir dans un but bien déterminé, à charge de le restituer après usage. Dans la mesure où ce prêt est gratuit et constitue un service rendu, on parlera d'un contrat de prêt à usage ou commodat, spécialement organisé par les articles 1875 à 1891 de notre Code Civil.

Il ne s'agit donc pas d'un bail (puisqu'il n'y a pas de loyer), ni d'un droit d'usufruit (le commodat est un droit personnel, et le titulaire de ce droit ne peut pas donner le bien en location). On parlera donc d'un prêteur et d'un emprunteur.

Commodat portant sur des meubles ou sur des immeubles

Si prêter gratuitement un objet mobilier (un outil, un meuble, une voiture, ...) ne soulève pas de problème particulier, rien n'empêche également de conclure un commodat portant sur des droits immobiliers. Voici quelques exemples :

- En raison de la situation financière désastreuse de son fils, qui ne peut plus assumer le coût de son logement, un père de famille peut lui proposer de l'héberger en son domicile pendant le temps nécessaire, mais il s'inquiète des conséquences d'une éventuelle saisie mobilière de ses meubles qui pourrait être pratiquée par un huissier de justice requis par les créanciers de son fils.

- Dans le cadre d'un couple non marié, un des partenaires installe son nouveau domicile chez l'autre, mais l'administration communale exige la justification du titre de cette occupation, et cite en exemple, soit un contrat de location, soit le titre de propriété, soit la qualité d'héritier éventuelle. Comment dès lors qualifier réellement cette occupation?

- Maintenant que le partenaire non marié s'est installé chez l'autre, comment protéger cette occupation, tant du vivant de l'autre partenaire que lors de son décès, à l'égard des héritiers, sans vouloir nécessairement modifier la dévolution de succession par un testament, et éviter si possible le paiement de droits de succession particulièrement élevés (en ligne étrangère).

- Un voisin, amateur d'équitation, demande l'autorisation d'occuper un terrain de plus ou moins un hectare jouxtant la propriété, de manière à y mettre ses deux chevaux. Il est toujours possible de lui être agréable, mais il faut surtout pouvoir se réserver le droit de récupérer le terrain sans frais et sans formalité, par exemple, en cas de vente du terrain.
 

Dans tous ces exemples, il existe un lien particulièrement étroit entre les deux parties, prêteur et emprunteur, et que c'est généralement en considération de ce lien que l'engagement est conclu. On parlera, en droit, d'un contrat conclu "intuitu personnae".

Relations particulières

Comme pour tous les contrats, les engagements pris par les parties passent à leurs héritiers, en l'espèce du prêteur et de l'emprunteur. Pour le commodat, toutefois, il peut être convenu que, s'agissant d'un service gratuit, il n'a été rendu qu'en raison de la personne de l'emprunteur et que ses héritiers ne pourront ainsi bénéficier de l'immeuble prêté. En outre, le prêt peut être effectué, soit pour un terme convenu ou, à défaut, jusqu'à la cessation de l'usage pour lequel le bien a été prêté.

En cas de prêt d'immeuble à usage d'habitation, il est possible de stipuler qu'il prendra fin, soit après telle période, soit, et pourquoi pas, au décès de l'emprunteur.

Il n'est par ailleurs pas obligatoire que le prêteur soit propriétaire du bien qu'il prête. Il faut au moins que celui-ci ait sur la chose prêtée un droit de jouissance, dont bien entendu il ne pourra disposer que dans les limites de ce droit. Un usufruitier, voire même un locataire, pourrait prêter à usage gratuitement son immeuble ou une partie de celui-ci. Bien entendu, dans ce cas, le commodat prendra fin à l'extinction de l'usufruit (décès) ou à l'échéance du bail.

Pour qu'un contrat de commodat soit valable entre les parties et opposable aux tiers, il doit être bien rédigé! Il conviendra notamment de souligner que le prêt est consenti à telle personne déterminée (le fils du prêteur, sa fille, ...) ; de décrire les lieux mis à disposition (une chambre à l'étage, par exemple, avec l'usage des parties communes telles que salle de bains ou cuisine), en prenant soin de préciser les objets mobiliers qui garniront le bien de manière à conserver la preuve de leur propriété dans le chef du prêteur ; de confirmer que cet usage est gratuit (élément essentiel du commodat).

Il est par ailleurs conseillé de donner une date "certaine" au contrat ainsi conclu ; soit par la formalité de l'enregistrement du contrat (coût : 25 € outre 10 € de timbres fiscaux), soit par l'authentification de cette convention par acte notarié obligatoirement enregistrée. Toutefois, la preuve de cette date peut être également rapportée par toutes voies de droit et la légalisation des signatures des parties pourrait être utile sur ce point puisque cette formalité entraînera nécessairement un constat daté par l'autorité compétente (officier d'état civil, notaire, ...).

En cas de visite d'un huissier de justice, ce contrat pourra lui être opposé, à la condition bien entendu que l'on ne puisse démonter une quelconque fraude aux droits des créanciers ; c'est à ces derniers à en rapporter la preuve, particulièrement difficile s'agissant de biens meubles. Au besoin, mais seulement en cas de contestation, vous pourrez produire les éventuelles factures d'achat ou tout autre témoignage.

En cas de décès

Si, plutôt que d'abriter un enfant, il s'agit de la compagne ou du compagnon du prêteur, la procédure est identique. Mais, dans ce cas, la question relative à la poursuite de ce commodat après le décès est plus délicate. Dans l'état actuel de la législation et de la pratique, si le contrat contient les éléments du prêt à usage définis par la loi, rien n'empêcherait de concevoir de mettre à la disposition d'une personne, et toujours à usage d'habitation, la jouissance d'un immeuble ou d'une partie de celui-ci et de stipuler que ce droit prendra fin au décès du bénéficiaire, en manière telle que l'immeuble ou la partie de celui-ci ainsi prêté, reviendra aux héritiers.

S'agissant d'un contrat entre vifs, sortant ses effets du vivant des deux parties, on ne peut le qualifier de testament ou autre disposition à cause de mort. Le droit personnel ainsi prêté est gratuit et ne constitue en aucun cas un actif dans la succession future du prêteur puisqu'il est gratuit. Il s'imposera aux héritiers du prêteur et à l'administration de l'enregistrement, sauf preuve contraire ; il s'en déduit qu'aucun droit de succession ne pourrait être exigé du chef de ce commodat.

Encore une fois, en cas de contestation éventuelle, la détermination de la date de souscription du contrat revêtira toute son importance.

Assurance tout risque

La frontière entre un droit réel d'usufruit et le simple droit de jouissance personnel résultant du commodat est parfois délicate. C'est l'intention des parties qui sera recherchée en cas de litige devant les tribunaux et la qualification ainsi que les termes du contrat devraient y aider.

Pour plus de sécurité, la rédaction d'une convention de commodat peut être confiée à des spécialistes du droit qui s'y attelleront en raison du cas d'espèce. Il peut être en effet utile pour le prêteur, lorsque ce dernier met à la disposition son immeuble, de se réserver également la jouissance indivise de cet immeuble avec l'emprunteur, sous peine, en cas de problème relationnel survenant en cours de contrat, de se voir expulsé de sa propre habitation pour l'emprunteur...!

De même, pour éviter d'être engagé pendant un laps de temps trop long, une résiliation anticipée pourrait être prévue avec un préavis dont la durée est soumise à l'accord mutuel des parties, lors de la souscription.

Enfin, le contrat stipulera également les conditions essentielles, en ce qui concerne tant les obligations de l'emprunteur, que la conservation du bien prêté et les risques de son usage.

On aura ainsi compris que le commodat portant sur un immeuble, sans constituer une panacée, peut dans certains cas être fort commode puisqu'il ne s'agit pas d'une quelconque invention frauduleuse, mais essentiellement d'un contrat spécialement défini par notre législation.