Le leasing immobilier

Le leasing immobilier est une technique destinée à financer l'achat et, parfois, la construction d'un bâtiment, essentiellement par les sociétés ou certaines entités de droit public comme les communes. Plus précisément, le leasing immobilier est un contrat par lequel une société financière s'engage à acheter ou éventuellement à faire construire un immeuble à usage professionnel (des bureaux, une usine, les bâtiments administratifs, etc.) et en procurer la jouissance (par exemple par un bail de longue durée) à son cocontractant.

Pendant toute la durée du leasing, c'est la société de leasing qui reste propriétaire du bâtiment, l'entreprise qui l'utilise n'étant que la "locataire" des biens qu'elle a fait acheter ou ériger.

La société de leasing n'est tenue d'aucune des contraintes qui pèsent sur un bailleur ordinaire, par exemple la charge des grosses réparations. L'explication vient de ce que cette société joue en réalité uniquement un rôle de financement.

Il va de soi que, dans cette hypothèse, la durée du "bail" n'est pas non plus ordinaire puisqu'elle est le plus souvent liée à la durée économique de l'immeuble. Ainsi, ne voit-on pratiquement jamais de contrat de leasing immobilier pour une durée inférieure à une vingtaine d'années.

Le "loyer" lui-même n'est pas ordinaire mais est composé d'une fraction du capital investi par la société de leasing, de l'intérêt courant sur ce capital et, bien entendu, de la marge bénéficiaire de la société de leasing.

Les solutions offertes par le leasing immobilier sont diverses : il peut, par exemple, être prévu, que la société de leasing acquerra tant le terrain que le bâtiment ou encore qu'elle se bornera à acheter le terrain et assurera la construction du bâtiment, voire même qu'elle fera construire le bâtiment sur un terrain qui ne lui appartient pas.

On a même pu imaginer l'opération consistant, pour une société, à vendre ses propres immeubles à une société de leasing qui les lui redonnait en location dans le cadre d'un leasing immobilier, cette dernière technique ayant essentiellement pour fin de permettre à une société de dégager des liquidités (le produit de la vente de l'immeuble) sans pour autant se priver du lieu où elle exerce son activité commerciale ou industrielle.

Les avantages de cette technique sont nombreux : d'une part, on l'a vu, elle permet d'adapter la convention au plus près des besoins de la société concernée, d'autre part, elle permet le financement complet de l'acquisition d'un immeuble. Enfin, dans la mesure où ces conventions sont assorties d'une option d'achat en faveur de la société qui occupe le bien à l'issue du leasing, on peut imaginer que le terrain ou l'immeuble ait bénéficié d'une plus-value importante, voire supérieure au prix à lever pour l'option d'achat, auquel cas, la société utilisatrice aurait fait une bonne affaire.

Quant à la société de leasing immobilier, elle fait là un placement avantageux (au même titre qu'une banque qui accorde un crédit hypothécaire...), tout en ne courant pratiquement aucun risque puisqu'elle reste la propriétaire du bien pendant toute la durée du leasing. A l'inverse, la pratique du leasing recèle quelques risques, notamment le fait que, contrairement par exemple au bail classique, la société utilisatrice sera contrainte de payer la redevance jusqu'à l'issue du leasing même en cas de disparition de l'immeuble.