L'échange

Un échange de biens immobiliers peut s'analyser comme une double vente. Cette solution présente cependant l'avantage de conférer autant de garantie que les ventes, mais elle engendre nettement moins de frais.

Il y a une vingtaine d'années, François et Géraldine ont acheté une petite maison à Coxyde, pour y passer leurs week-ends et leurs vacances avec leurs jeunes enfants. De son côté, Olivia a hérité d'un beau chalet en Ardenne.

Les enfants de François et Géraldine sont maintenant majeurs et autonomes, et la villa de Coxyde ne les intéresse plus. Plus personne ne profite de la maison, notamment parce que les trajets deviennent de plus en plus difficiles et parce qu'il y a trop de monde en période de vacances. François et Géraldine souhaiteraient s'évader dans une région plus calme, et, incidemment, par Caroline, une amie commune, ils apprennent l'existence du chalet d'Olivia. Par hasard, Olivia ne s'intéresse plus du tout à ce chalet qui demande trop d'entretien, et ses enfants ne rêvent que d'une villa à la côte.

Après peu de temps, la décision est prise: François et Géraldine décident d'échanger leur villa avec le chalet d'Olivia.

Un échange de propriétés immobilières est tout à fait valable

Chaque partie transmet à l'autre la propriété d'un bien immobilier, et reçoit un autre immeuble au lieu de demander un prix.

Bien entendu, pour qu'un échange soit valable, il faut un équilibre entre les deux prestations. Avant de procéder à l'échange, les parties doivent déterminer la valeur de leur bien. Elles peuvent s'entendre sur une estimation faite de commun accord. L'intervention d'un expert n'est pas obligatoire, mais elle est préférable.

Si un des deux immeubles a plus de valeur, la différence entre les deux peut être compensée par une somme d'argent. Ainsi, si, dans notre exemple, la villa de Coxyde vaut 75.000 €, et le chalet en Ardenne vaut 62.500 €, Olivia paiera à François et Géraldine la somme de 12.500 €.

Puisqu'il s'agit d'un transfert de propriété sur des immeubles, l'acte d'échange devra être reçu par un notaire: il recevra ainsi toutes les garanties qu'un acte notarié peut donner.

Les frais de l'acte d'échange sont normalement supportés par moitié par chacune des parties. Cependant, si la valeur des immeubles n'est pas la même, les parties peuvent décider de se partager les frais proportionnellement à la valeur des lots : dans notre exemple, il serait plus équitable que François et Géraldine paient 25/55ièmes des frais, et Olivia 30/55ièmes.

Comme pour une vente, les parties doivent supporter un droit d'enregistrement, un honoraire notarié, et les frais divers de l'acte. Le droit d'enregistrement est le même que pour une vente, soit normalement, 12,5% (ou 10% en Région flamande) ; toutefois, il ne sera calculé que sur la valeur du bien le plus important. Dans notre exemple, il sera de 9.375 €, soit 12,5% de 75.000€. L'honoraire notarié sera également calculé uniquement sur base du bien qui a le plus de valeur, et le barème appliqué sera inférieur à celui appliqué en cas de vente. Par contre les frais divers de l'acte (couvrant le coût des recherches administratives et les coûts fixes des actes) seront légèrement plus élevés, parce que les recherches s'effectueront sur deux immeubles différents.

Après l'acte d'échange, les deux parties seront définitivement propriétaires de leur nouveau bien. Les conditions générales sont les mêmes que pour les ventes, notamment au sujet des transferts de propriété et de jouissance, des garanties de superficie ou d'état des biens, des servitudes, du partage du précompte...

Une petite difficulté peut surgir lorsqu'un des immeubles est hypothéqué. Bien entendu, rien ne peut se faire sans l'accord du créancier hypothécaire. La solution la plus simple est de lui proposer un simple transfert d'hypothèque, qui pourra également se réaliser à frais réduits.

Il est également possible d'envisager un échange de plusieurs biens entre plusieurs propriétaires. Toutes les règles qui précèdent restent d'application, mais elles sont beaucoup plus difficiles à mettre en pratique.