Le transfert de propriété entraîne le transfert des risques

Lors d'une vente d'immeuble, le transfert de la propriété entraîne le transfert de tous les risques afférents à l'immeuble: il est donc essentiel de pouvoir déterminer la date de ces transferts.

En signant un compromis de vente d'une maison, le vendeur et l'acquéreur s'engagent définitivement. La vente est donc définitive, et, si les parties ne prévoient pas le contraire, le transfert de propriété est immédiat. L'acheteur est donc propriétaire dès ce moment, même s'il n'a pas encore la jouissance de la maison.

Le vendeur aura seulement l'obligation de remettre la maison à l'acquéreur dans l'état dans lequel il avait promis de la délivrer, et l'acquéreur sera tenu de payer le prix au moment prévu. Dès que le transfert de propriété est effectif tous les risques seront supportés par l'acheteur, même s'il n'est pas encore entré en possession de la maison.

Cette situation est extrêmement importante: si pour un cas de force majeure, le vendeur est dans l'impossibilité de délivrer l'immeuble à l'acquéreur, ce dernier devra quand même payer son prix. Prenons le cas d'une tornade importante ou d'un incendie qui a ravagé intégralement la maison : depuis la signature du compromis, c'est l'acquéreur qui est propriétaire, et il s'est engagé à payer le prix. Le vendeur n'a plus la charge des risques, et, puisqu'il s'agit d'un cas de force majeure, il ne peut plus remettre la maison: il sera déchargé de ses obligations.

 

Différer le transfert de propriété ?

Si le compromis ne prévoit pas de différer le transfert de propriété, l'acquéreur devra veiller à faire immédiatement assurer la maison, pour éviter de courir le risque de non assurance ou de couverture insuffisante.

Un moyen facile d'éviter ce genre de problème est de retarder le transfert de propriété: il suffit d'insérer dans le compromis de vente une clause suivant laquelle l'acquéreur ne sera propriétaire de la maison que le jour de la signature de l'acte notarié, moment auquel auront lieu la remise des clés et le paiement du prix. A ce moment, c'est le vendeur qui supportera les risques jusqu'au jour de l'acte notarié. Si la maison disparaît, l'acquéreur ne sera plus tenu au paiement du prix, et il pourra récupérer son acompte.

Bien entendu, l'acte notarié devra reprendre expressément ce qui est prévu au compromis.