Le transfert de propriété entraîne le transfert des risques

Lors d'une vente d'immeuble, le transfert de la propriété entraîne le transfert de tous les risques afférents à l'immeuble: il est donc essentiel de pouvoir déterminer la date de ces transferts.

En signant un compromis de vente d'une maison, le vendeur et l'acquéreur s'engagent définitivement. La vente est donc définitive, et, si les parties ne prévoient pas le contraire, le transfert de propriété est immédiat. L'acheteur est donc propriétaire dès ce moment, même s'il n'a pas encore la jouissance de la maison.

Le vendeur aura seulement l'obligation de remettre la maison à l'acquéreur dans l'état dans lequel il avait promis de la délivrer, et l'acquéreur sera tenu de payer le prix au moment prévu. Dès que le transfert de propriété est effectif tous les risques seront supportés par l'acheteur, même s'il n'est pas encore entré en possession de la maison.

Cette situation est extrêmement importante: si pour un cas de force majeure, le vendeur est dans l'impossibilité de délivrer l'immeuble à l'acquéreur, ce dernier devra quand même payer son prix. Prenons le cas d'une tornade importante ou d'un incendie qui a ravagé intégralement la maison : depuis la signature du compromis, c'est l'acquéreur qui est propriétaire, et il s'est engagé à payer le prix. Le vendeur n'a plus la charge des risques, et, puisqu'il s'agit d'un cas de force majeure, il ne peut plus remettre la maison: il sera déchargé de ses obligations.