Après trente ans, le possesseur d'un immeuble - même de mauvaise foi - peut invoquer la prescription trentenaire et en devenir propriétaire.
Toute personne qui occupe un immeuble dont elle n'est pas propriétaire pendant au moins trente ans peut en invoquer la propriété à l'égard du propriétaire originaire qui souhaite récupérer son bien, mais à certaines conditions. C'est ce qu'on appelle la prescription acquisitive, ou l'usucapion.
Les conditions sont les suivantes : une possession exempte de vices, et prolongée pendant trente ans.
1. Une véritable possession
La véritable possession s'oppose à la simple détention.
La possession : celui qui l'invoque doit posséder l'immeuble, et se comporter en véritable propriétaire.
La détention : le locataire d'un immeuble n'est qu'un simple détenteur : il n'a qu'une possession précaire. De même, les simples tolérances ne reconnaissent aucun droit au profit du bénéficiaire. Elles ne peuvent fonder une possession et conduire à l'usucapion. Le propriétaire d'un terrain agricole qui en laisse l'exploitation à un fermier sans percevoir de fermage n'a donc rien à craindre.
2. Une possession exempte de vices
La possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. En d'autres mots, le possesseur doit, pendant cette période d'au moins trente ans, se comporter en véritable propriétaire à l'égard de tous, c'est-à-dire au grand jour, sans que personne (par exemple le véritable propriétaire) ne vienne le contrarier. La prise de possession du bien ne peut pas avoir lieu par la violence. Il n'y a pas d'autre condition.
3. Une possession d'au moins trente ans
Il est possible de joindre la possession de ses parents à la sienne pour atteindre le délai de trente ans. Il existe cependant certains délais plus courts (10 et 20 ans). Pour en bénéficier, il faut également justifier d'un juste titre (par exemple, achat à une personne qui se croyait elle-même propriétaire), et être de bonne foi.
Que doit faire la personne qui bénéficie de l'usucapion et souhaite vendre l'immeuble ainsi acquis? Doit-elle faire une déclaration devant un notaire? Doit-elle introduire une action en justice?
L'usucapion doit être invoquée : elle ne joue pas de plein droit. Pour sortir ses effets, elle doit résulter d'un jugement ou d'un acte amiable passé entre le possesseur et le propriétaire originaire. La déclaration d'acquisition de la propriété d'un immeuble par usucapion, si elle émane du seul possesseur n'a pas de valeur! Même un acte de notoriété dressé par un notaire ne peut pas suffire. En dehors d'un conflit judiciaire, le possesseur est démuni face à un propriétaire qui ne se manifeste pas.
La prescription acquisitive trentenaire peut être invoquée pour d'autres droits que celui de la propriété immobilière. Il en va ainsi de la propriété des meubles, de l'usufruit, des droits de superficie et d'emphytéose, des droits d'habitation et d'usage, mais surtout pour des servitudes, pour autant qu'elles soient apparentes et continues.
Si vous êtes propriétaires, soyez vigilant et ne laissez personne occuper impunément votre bien!
Si vous êtes possesseur, consultez un juriste qui vous aidera à constituer votre dossier (preuves de votre possession) afin de faire valoir votre droit en justice!
