Acheter au nom d'une société en formation

Les raisons de faire acheter un immeuble par une société sont nombreuses : professionnelles, fiscales, familiales, etc... Au moment de l’achat, il se peut que la société ne soit pas encore constituée.

La constitution d’une société nécessite l'accomplissement de nombreuses formalités : qu’il s’agisse d’une société anonyme (S.A.) ou d’une société privée à responsabilité limitée (S.P.R.L.) ou d’une autre forme sociétaire, cela exige quand même plusieurs jours : rassembler le capital — au minimum 61.500 € pour les S.A. et 18.550 € pour les S.P.R.L. et S.C.R.L. —, le déposer sur un compte ouvert au nom de la société en formation, faire dresser un plan financier — de préférence par un professionnel (comptable, reviseur-d’entreprise, fiscaliste) —, choisir une dénomination encore inutilisée, en principe se rendre chez le notaire pour l’acte de constitution, déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce compétent, publier l’extrait des statuts au Moniteur belge, etc. Bref, quelques jours qui peuvent faire rater à un amateur l’immeuble dont il rêve. De plus, il se peut que la décision d’acheter l’immeuble au nom de la société ne soit pas encore définitive.

La personne reprise comme acquéreur dans le compromis de vente doit aussi être celle qui signera l’acte notarié de vente. Vouloir changer d’acquéreur en cours de route équivaut à une revente de l’immeuble et entraîne une augmentation des frais, plus particulièrement au niveau fiscal (double perception des droits d’enregistrement). Heureusement, depuis 1973, il est possible, sous certaines conditions, de prendre des engagements (par exemple acheter un immeuble) au nom d’une société en formation. Une société est dite en formation tant qu’elle n’a pas de personnalité juridique autonome, c-à-d. jusqu’au dépôt du dossier de la société au greffe du tribunal de commerce.

 

Conditions à remplir

A condition de respecter les modalités légales, il n’y aura aucun problème (même fiscal) à acheter un immeuble au nom d’une société "embryonnaire". Les conditions sont relativement simple :

- il faut préciser que l’achat est fait au nom d’une société en formation — il est d’ailleurs recommandé d’indiquer le nom de la société ainsi que sa nature juridique (S.A. ou S.P.R.L. par ex.) — ;
- la société, une fois constituée doit reprendre cet engagement dans les deux mois de sa constitution (c-à-d du dépôt au greffe). Cette reprise doit intervenir dans les deux ans de l’engagement.

Si ces conditions sont remplies, la société sera supposée avoir toujours fait cet achat. On ne parlera donc pas de revente. Une belle économie sur le plan fiscal !

En revanche, si la société n’est pas constituée dans les deux ans ou ne ratifie pas l’engagement dans les délais, celui qui a signé le compromis au nom de la société en formation sera supposé être le seul acheteur. Aucun risque donc pour le vendeur.

Conseil

Acheter au nom d’une société à créer est possible mais demande une certaine pratique. N’hésitez pas à vous faire assister par un juriste.