Mon compromis de vente signé, dois-je encore contacter ma banque ?
15 janvier 2024
L'achat d'une propriété est un moment charnière dans la vie, marqué par des décisions importantes et des démarches financières complexes. Au cœur de ce processus se trouve le crédit hypothécaire, un engagement à long terme qui nécessite une compréhension approfondie et une gestion minutieuse. Comment gérer votre dossier de crédit ? Réponse dans cet article.
Une fois que le compromis de vente est signé et que vous disposez d’une simulation d’offre d’un établissement de crédit qui vous convient, vous pouvez ensuite introduire une demande formelle de crédit. Pour cela, vous disposez d’un délai qui aura été préalablement conclu entre vous et le vendeur.
La banque vous demandera alors de fournir une copie du compromis de vente que vous avez signé chez le notaire. Si vous êtes salarié, vos dernières feuilles de salaire seront également requises. Si vous êtes indépendant ou exercez une profession libérale, vos derniers avertissements extraits de rôle ou une preuve du revenu imposable de votre activité seront nécessaires. Ces documents permettront ainsi de compléter votre dossier en vue de l’envoyer au comité de crédit pour validation de l’offre.
À quoi faut-il également penser si vous êtes en situation d’achat/revente ?
Vous êtes propriétaire d’une habitation pour laquelle un crédit hypothécaire est encore en cours et vous achetez une nouvelle habitation ? Deux possibilités s’offrent à vous : liquider votre ancien crédit en supprimant l’inscription hypothécaire prise sur le bien et en prendre un nouveau ou utiliser le crédit en cours sur votre logement actuel et transférer l’inscription hypothécaire vers votre nouveau logement.
- Liquider votre crédit hypothécaire pour en souscrire un nouveau
Cette étape peut être intéressante si les taux d’intérêts du marché ont baissés. Avant d’entamer cette procédure, lisez consciencieusement votre contrat de crédit actuel et renseignez-vous auprès de votre prêteur pour connaitre les frais liés à la liquidation de votre emprunt (indemnités de rupture et frais de radiation de l’hypothèque). N’oubliez pas que votre nouveau crédit hypothécaire engendrera lui aussi des frais de dossier, des frais d'hypothèque et d'éventuels frais d'expertise.
- Transférer votre inscription hypothécaire
Il vous est également possible de conserver votre crédit actuel et de transférer votre inscription hypothécaire vers votre nouveau bien. Lorsque vous contractez un prêt ou demandez un crédit, vous devez accepter une hypothèque comme garantie du bon déroulement de ses obligations. Cette hypothèque est ensuite inscrite au bureau des hypothèques compétent et nous parlons alors d’« inscription hypothécaire ».
Cette solution de transfert peut être intéressante car :
- aucune indemnité de remboursement anticipé ne devra être payée à votre prêteur vu que votre crédit se poursuit ;
- les frais de transfert de votre hypothèque peuvent être moins élevés que ceux liés à la liquidation de votre ancien crédit dans certains cas ;
- vous évitez les frais d’ouverture d’un nouveau crédit hypothécaire ;
- vous pourriez conserver votre contrat avec un taux et des conditions avantageuses.
Notez également que dans certains cas, vous pourriez également renégocier les conditions de votre crédit hypothécaire. Prenons un exemple. Lucas a acheté son premier appartement à 28 ans. Il rembourse seul son crédit hypothécaire depuis. Il est aujourd’hui, en couple depuis quelques années et souhaite vendre son appartement pour acheter une maison avec sa compagne. Le couple pourrait se rendre à la banque afin de déterminer si un transfert de l’inscription hypothécaire serait intéressant dans leur situation personnelle. Si c’est le cas, ils pourraient demander si la partenaire de Lucas pourrait devenir codébitrice du remboursement de ce crédit. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre prêteur pour obtenir davantage d’informations.
Qu’est-ce que le crédit pont (ou crédit de liaison) ?
Vous êtes tombé sous le charme d’une maison ou d’un appartement mais vous n’avez pas le temps de vendre votre logement actuel pour financer ce nouvel achat ? Une solution pourrait être de contracter un crédit pont (ou crédit de liaison). Il s’agit d’une solution spécialement destinée à couvrir la période entre l’achat et la vente. Votre organisme financier vous avance le montant de la vente de votre logement actuel pour vous permettre d’acheter votre nouveau bien ou de lancer sa construction. Ce crédit est donc conclu à court terme et est remboursé avec le prix de vente de votre bien. En attendant, vous payez les intérêts sur le montant du crédit pont aux échéances prévues. Attention ! Il se peut que les conditions soient plus strictes et plus chères qu’un crédit classique, renseignez-vous ! De plus, soyez toutefois attentif au fait que ce crédit-pont vient s'ajouter au crédit existant !
Les assurances
Notez également que la souscription d’un emprunt hypothécaire va souvent entraîner la conclusion de contrats d’assurance. Cela permet de protéger les intérêts du prêteur, mais aussi les vôtres.
- L’assurance-incendie
Le banquier exige que l’immeuble donné en hypothèque soit assuré contre l’incendie et les périls connexes. L’assurance incendie est d’une importance cruciale. En effet, votre maison constitue la garantie de la banque (hypothèque). Or, si votre maison brûle, c’est la garantie de la banque qui part en fumée… D’où l’importance que votre maison soit assurée contre l’incendie dès le premier jour où vous en devenez propriétaire.
La banque demandera généralement un complément à la police d’assurance-incendie : c’est ce qu’on appelle l’avenant de créance hypothécaire. Il s’agit d’un complément au contrat d’assurance obligeant la compagnie à avertir l’organisme financier si les primes ne sont pas payées. Ce document prévoit aussi qu’en cas de sinistre, la compagnie d’assurance versera l’indemnité due à votre banque, en vue de l’affecter au remboursement du crédit.
Si vous êtes propriétaire d’un appartement faisant partie d’un assez grand immeuble, c’est généralement l’association des copropriétaires qui souscrit une police d’assurance. On parle alors de police d’assurance incendie globale pour la copropriété. Celle-ci est gérée par le syndic et couvre les incendies et les dangers qui y sont liés dans les parties communes et privatives de l’immeuble. Néanmoins, elle ne couvre que le contenant et non le contenu. Si vous vivez dans un appartement dont vous êtes propriétaire, il vous faudra donc encore souscrire votre propre assurance pour protéger tous vos meubles. Un locataire pourrait également être tenu de souscrire le même type d’assurance avec quelques nuances et qu’on appelle couramment une assurance de type « occupation » ou « occupant ».
- L’assurance-vie
Qui emprunte de l’argent s’engage à le rembourser dans un certain délai mais que se passe-t-il si vous décédez avant ? Vos héritiers devront-ils continuer à rembourser votre crédit ? Si vous avez acheté et contracté un crédit à deux, votre partenaire va-t-il devoir continuer à rembourser seul ? Pour éviter de telles situations, votre organisme de crédit imposera dans les conditions du crédit que vous souscriviez une assurance vie. Vous paierez une prime à la compagnie d’assurance, qui, en contrepartie, remboursera partiellement ou totalement votre crédit si vous décédez avant d’avoir remboursé votre crédit. Cette assurance, adjointe à votre crédit, permet donc le remboursement intégral ou partiel de votre crédit en cas de décès prématuré. Les héritiers seront ainsi libérés (partiellement ou totalement, selon ce que vous avez décidé dans votre assurance-vie) du paiement du solde de votre crédit.
La forme la plus fréquente de l’assurance-vie est l’assurance « solde restant dû ». Si vous décédez, la compagnie d’assurance paiera le solde restant dû de votre crédit selon ce que vous aurez convenu. Vous avez le choix de payer cette prime en une fois, annuellement ou mensuellement. Néanmoins, sachez que le tarif varie en fonction du morcellement de la prime. Plus vous avez de mensualités, plus la prime est élevée.
Vous êtes en situation d’achat/revente ? Pensez à contacter l’organisme avec lequel vous avez contracté votre assurance « solde restant dû » car vous devrez la clôturer (soit vous-mêmes soit votre courtier).
Où souscrire ces assurances ?
Il arrive souvent que l’organisme financier inclut dans les conditions d’octroi du crédit la souscription de l’une ou l’autre assurance chez lui. Dans d’autres cas, vous serez libre de souscrire ces assurances où bon vous semble. Dans ce cas, un courtier en assurance pourrait vous être d’une grande aide pour tout centraliser et s’occuper des démarches administratives. Il n’y a cependant aucune obligation à souscrire le crédit et les assurances auprès du même organisme. Avant de vous engager, renseignez-vous auprès d’autres banques ou compagnies d’assurances à propos des contrats d'assurances qu’elles proposent et leurs prix. Faites jouer la concurrence !
Que se passe-t-il ensuite ?
Une fois votre dossier analysé et votre demande de crédit acceptée, vous allez recevoir une lettre d’offre, un plan d’amortissement ainsi qu’un projet d’acte. Vous disposerez alors d’un délai pour signer ces documents avec votre banquier. Toutes les conditions du prêt ou du crédit, en ce compris la mise à disposition des fonds, doivent être précisées dans « l’offre de crédit » et dans le tableau d’amortissement qui y est joint, et reprises dans l’acte de crédit. Ce tableau permet de connaître pendant la durée de remboursement du crédit, le solde restant à payer et, par conséquent, votre état d’endettement.
Juste avant la signature de votre acte d’acquisition, il vous faudra encore signer l’acte authentique chez le notaire pour finaliser votre dossier crédit hypothécaire. Avant le jour J, votre notaire et votre organisme financier se mettront en contact afin de s’assurer que votre dossier est complet et en ordre. Le notaire recevra ainsi le projet d’acte de crédit et communiquera le jour exact de la signature de l’acte authentique de vente à la banque. Au plus tard, le jour-J, la banque aura versé sur le compte du notaire l’argent qu’elle met à votre disposition dans le cadre du crédit.
Une fois l’acte signé, vous serez officiellement propriétaire ! Félicitations !
En résumé, en tant qu’acheteur – futur propriétaire, votre rôle est assez actif dans le domaine financier lié à votre projet d’achat. C’est à vous de prendre les devants et fournir les documents nécessaires à la banque pour que votre dossier soit en ordre rapidement. Plus vous traînez avec la banque, plus votre achat sera retardé.
Conseil : prenez le temps de lire les documents que vous recevez ! Ne signez jamais un document que vous ne comprenez pas ! N’hésitez pas à poser vos questions !
Source: Fednot