L'achat démembré : nue-propriété-usufruit/planification successorale

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Comment éviter à vos enfants de payer des droits de succession trop importants lors de votre décès ? Vous pouvez recourir à une technique intéressante de planification successorale : l'achat démembré : usufruit – nue propriété.

Concrètement, vous acheter uniquement l’usufruit du bien immobilier, tandis que l’(les) enfant(s) achète(nt) la nue propriété du même bien. Vous pouvez alors habiter le bien, le louer, le gérer. Tandis que vos enfants, qui disposent de la nue propriété, auront la certitude de recevroir automatiquement la totalité de la propriété à votre décès.

L'avantage ? Pas de droits de succession au décès de l’usufruitier.
Si vous achetez le bien immobilier en « pleine propriété », vos enfants devront payer des droits de succession en raison du seul transfert de la propriété suite au décès. Ce n’est pas le cas lorsque les parents ont acheté l’usufruit et les enfants la nue propriété.

Quelles sont les conditions ?

1. Une séparation correcte du prix d’achat de l’usufruit et du prix d’achat de la nue propriété doit exister. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’achat. Plus l’usufruitier est âgé lors de l’achat, plus courte est son espérance de vie et donc plus petite est la valeur de l’usufruit. Pour déterminer cette valeur, on utilise généralement le mode de calcul repris dans le Code des droits de succession. La valeur de la nue propriété est la différence entre le prix de la pleine propriété et la valeur de l’usufruit.

2. Les enfants doivent avoir de l’argent et l’utiliser pour l’achat de leur part de nue propriété. Ils peuvent acheter leur part avec de l’argent dont ils disposent déjà (épargne ou argent prêté). Il peut également s’agir d’argent que leur parent leurs ont donné juste avant l’achat du moment que la donation a lieu avant la signature du compromis de vente.

Cette technique intéressante de planification successorale ne se limite pas aux relations parents-enfants, mais peut également être utilisée, par exemple, dans la relation oncle/tante-neveux/nièce.