Le défaut de paiement du prix de vente

En cas de vente d’immeuble, l’obligation principale de l’acheteur est de payer le prix. S’il s’en abstient, le vendeur dispose cependant de plusieurs moyens de protection que lui accorde la loi.

Dans la vente, l’obligation pour le vendeur de délivrer la chose convenue a comme contrepartie l’obligation pour l’acheteur de payer le prix, ce qui constitue, dans le chef du vendeur, l’objet essentiel du contrat.

 

Moment et lieu du payement

En vertu de l’article 1134 du Code civil, selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, les parties peuvent décider librement du lieu et du moment du payement par l’effet d’une clause qu’elles inséreront dans le contrat.

L’article 1651 du Code civil précise quant à lui que s’il n’a rien été réglé à cet égard lors de la vente, l’acheteur doit payer au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance , ce qui constitue déjà une première protection du vendeur dès lors qu’il ne remet la chose qu’il a vendue qu’à l’instant où il en perçoit le prix.

La plupart du temps, la date de la délivrance elle-même est précisée contractuellement, le compromis de vente précisant généralement que cette délivrance aura lieu à la signature de l’acte authentique. Il en résulte également que le payement du prix (ou du solde du prix, puisqu’en principe un acompte aura été payé) se fera le plus souvent chez le notaire.

Qu'arrive-t-il cependant si l'acheteur ne paie pas le prix?

- Exception d'inexécution

Ainsi que nous l’avons dit, la délivrance du bien et le payement en contrepartie du prix sont en principe simultanés, en telle sorte que si l’acheteur ne paye pas au terme convenu, le vendeur peut, de son côté, refuser de délivrer l’immeuble vendu. C’est ce qu’on appelle l’exception d’inexécution.

Cette faculté n’existe évidemment que si les parties n’ont pas convenu d’un terme ultérieur à la délivrance pour le payement du prix, ce qui est parfaitement licite. Toutefois, même dans cette hypothèse, si l’acquéreur tombe en faillite avant que le terme convenu pour le payement soit échu, le vendeur peut refuser de délivrer l’immeuble.

Il arrivera toutefois que l’immeuble ait déjà fait l’objet d’une délivrance au moment où l’acquéreur se révèle insolvable. Dans ce cas, le vendeur dispose malgré tout d’un privilège au terme duquel l’immeuble pourra être revendu, le produit de la vente dudit immeuble servant en priorité à désintéresser le vendeur initial.

- Action en exécution forcée et action en résolution du contrat

Indépendamment de ces garanties, le vendeur dispose également d’actions pour faire valoir son droit. Il dispose en effet, lorsque l’acquéreur se refuse à payer le prix, du choix, à sa seule convenance, soit de poursuivre l’exécution forcée du contrat, soit de poursuivre sa résolution.

Le vendeur, qui n’a pas perçu le prix de la vente, peut ainsi assigner l’acquéreur en exécution forcée, c’est à dire en payement forcé du prix de la vente. Si seul le compromis de vente est intervenu, il l’assignera également en passation de l’acte authentique en sollicitant du juge qu’il l’enjoigne de se présenter chez le notaire pour procéder à la signature de l’acte ou qu’à défaut, le jugement à intervenir tienne lieu d’acte de vente. Si, à la suite de ce jugement, l’acheteur ne paye toujours pas, le vendeur pourra alors saisir ses biens et se payer sur ces derniers.

Si, par contre, l’acquéreur paraît insolvable, le vendeur préférera agir en résolution de la vente et en payement de dommages et intérêts. Si le vendeur fait ce dernier choix, le juge saisi dispose malgré tout d’un certain pouvoir d’appréciation et peut, par exemple, estimer que le retard de payement du prix n’est pas assez important que pour justifier la résolution de la vente, auquel cas il peut accorder au débiteur du prix, un dernier délai pour s’acquitter de ses obligations, et assortir malgré tout cette faculté du payement de dommages et intérêts au vendeur.

Cette liberté d’appréciation du magistrat disparaît lorsqu’il ressort d’éléments précis et concordants qu’il y a risque pour le vendeur de perdre à la fois le prix de la vente et l’immeuble lui-même.

Enfin, quel que soit le choix du vendeur impayé, il est tenu de mettre préalablement en demeure l’acheteur.

Dispositions contractuelles

Une série de clauses, qu’il est loisible d’insérer, selon le cas, dans les compromis de vente ou dans les actes authentiques, sont cependant susceptibles d’avoir une influence sur ce type de litige.

Ainsi, les parties sont libres de convenir d’une clause de dédit, aux termes de laquelle il leur est loisible de se rétracter, moyennant le payement d’une indemnité de dédit, sans que l’une ou l’autre puisse poursuivre l’exécution forcée de la convention.

Cette indemnité de dédit est également appelée arrhes et consiste donc en une somme d’argent que l’acheteur verse au vendeur au moment où naît la convention (c’est-à-dire le plus souvent au moment du compromis de vente), qu’il perdra si, ultérieurement, il n’exécute pas le contrat en refusant de passer l’acte authentique. Inversément, le vendeur aura, lui aussi, en cas de stipulation d’arrhes, la possibilité de se dédire moyennant restitution d’une somme équivalente au double des arrhes que l’acheteur a versés (article 1590 Code civil).

Si le compromis de vente ne précise pas expressément que ladite somme est versée à titre d’arrhes, ou encore d’indemnité de dédit, elle sera seulement considérée comme un acompte, c’est-à-dire un simple à valoir sur le prix fixé, qui ne permet en aucune manière de voir révoquer la convention par l’abandon de ladite somme.

Les parties peuvent également limiter le pouvoir d’appréciation du juge en cas de défaut de payement en prévoyant que, dans ce cas, la résolution opère de plein droit , le juge perdant alors la faculté d’apprécier le degré de la faute de l’acquéreur, n’ayant plus que la possibilité de constater si les conditions d’application de ladite clause existent ou non.

Semblable clause pourra même préciser que cette résolution opère sans mise en demeure préalable.