La prorogation judiciaire pour circonstances exceptionnelles

Le locataire arrivé en fin de bail, et à qui le congé a été valablement notifié, peut toujours, en cas d'existence de circonstances exceptionnelles, demander une prorogation de son bail. En cas d'accord entre le bailleur et le locataire, sur la durée et les conditions de la prorogation, il n'y a aucun problème. En cas de désaccord, le locataire peut demander la prorogation au juge de paix.

Le juge tranchera en tenant compte de l'intérêt des deux parties. Le juge qui octroie la prorogation peut également, s'il l'estime équitable, accorder au bailleur une augmentation de loyer et, si le congé a été donné sans motif et moyennant le versement d'une indemnité, réduire ou supprimer l'indemnité.

Le juge doit aussi tenir compte de l'intérêt du bailleur, de sa situation personnelle et des désavantages qu'un maintien du preneur dans les lieux peut entrainer pour lui, comme par exemple, l'inconvénient pour le baileur de payer lui-même un loyer plus élevé en attendant de pouvoir occuper personnellement son bien. 

 

Quelles sont les circonstances exceptionnelles ?

Pour rappel, les circonstances exceptionnelles sont celles qui rendent problématique, pendant un certain temps, la perspective d'un déménagement ou la recherche d'un autre logement.

Le juge de paix devra apprécier si la situation qui lui est exposée peut être qualifiée d'exceptionnelle.

Ainsi, à titre d'exemples, les situations suivantes pourraient être considérées comme exceptionnelles :

  • Une dame âgée avait trouvé une maison de repos où elle pouvait s'installer à la fin du bail, mais la chambre qui lui était destinée n'était pas immédiatement disponible.
  • Un locataire a été victime d'un grave accident de la route, deux mois avant l'expiration du congé de fin de bail, et les blessures qu'il a encourues nécessitent une longue hospitalisation et un repos total supplémentaire.
  • Le locataire a acheté un logement en construction, mais les travaux ont subi beaucoup de retard à la suite d'une longue période de gel pendant un hiver particulièrement rigoureux.
  • Une dame enceinte vit seule et sa grossesse nécessite un repos total.
  • Un travailleur étranger vivant en Belgique uniquement le temps de l'exécution de son contrat de travail, voit que sa mission professionnelle est prolongée de deux mois, alors qu'il ne pouvait pas s'y attendre.

Par contre, les difficultés causées par le locataire lui-même ne peuvent pas être considérées comme exceptionnelles. Exemples :

  • Le retard apporté à la construction de la nouvelle maison du locataire qui a préféré partir 3 mois en vacances, plutôt que de terminer son immeuble
  • Le locataire handicapé ne peut se prévaloir de son handicap s'il existait déjà au moment de la conclusion du bail.
  • L'appréciation du caractère exceptionnel est avant tout une question de fait que le juge appréciera en tenant compte des intérêts du locataire, mais aussi du bailleur.
 

Quand demander la prorogation ?

Le locataire doit demander à son bailleur la prorogation pour circonstances exceptionnelles au plus tard un mois avant l'expiration du bail. Une demande formulée juste avant l'expiration du bail, ou même après celle-ci, ne sera pas prise en considération. Le délai d'au moins un mois est indispensable pour permettre au bailleur de prendre d'autres dispositions.

La demande de prorogation doit être obligatoirement adressée au bailleur par lettre recommandée. Une simple lettre ne suffit pas. Cette demande ne doit pas obligatoirement mentionner les raisons exceptionnelles pour lesquelles le locataire demande la prorogation, mais il est souhaitable qu'elle les contienne.

 

A qui le locataire doit-il s'adresser ?

Si le bailleur et le propriétaire ne s'accordent pas sur le principe et la durée de la prorogation, le locataire peut s'adresser au juge de paix du canton de la situation du logement. Tous les renseignements relatifs à cette procédure peuvent être obtenus aux greffes des justices de paix concernées.

 

Combien de temps peut durer la prorogation ?

Le juge déterminera la durée de la prolongation du bail  en tenant compte des intérêts des deux parties.

Le jugement éventuel autorisant la prorogation doit également déterminer cette durée de manière précise.

La prorogation peut être renouvelée, si à l'expiration du terme de la prorogation, les circonstances exceptionnelles anciennes ou une nouvelle situation l'imposent. Toutefois, le locataire ne pourra jamais demander plus de deux prorogations.