Bail de colocation

La colocation vise la location d’un même logement par plusieurs locataires (les colocataires), au moyen de la conclusion d’un seul contrat entre les locataires et le bailleur.

C'est une formule de plus en plus prisée par les étudiants mais aussi par les jeunes travailleurs, dont le premier salaire ne permet pas forcément de se loger correctement. Ils préfèrent dès lors louer à plusieurs une maison ou un appartement.

 
Une bande d'amis colocataires en Belgique

 

Quelles sont les règles applicables au bail de colocation ?

La signature d’un pacte de colocation déclenche l’application des règles spécifiques de colocation, sous réserve de l’accord préalable du bailleur et ce, quelle que soit la qualité des colocataires. Dès lors, même si certains colocataires sont étudiants, c’est le régime de colocation qui s’appliquera s’ils ont signé un pacte de colocation. Les deux régimes ne se superposent pas.

Les règles spécifiques à la colocation dérogent aux régimes des baux de résidence principale et de droit commun. Cependant, pour les aspects qui ne sont pas spécifiques à la colocation, les règles relatives aux baux de droit commun ou de résidence principale restent applicables.

 

Qu’est-ce qu’un pacte de colocation ?

Un pacte de colocation permet aux colocataires de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques que ce mode d’habitat implique. Ils peuvent alors fixer leurs droits et obligations entre eux.

Au plus tard à la signature du bail, les colocataires doivent signer entre eux un pacte de colocation. Il n’y a donc pas de bail de colocation sans pacte de colocation. Ce pacte est revêtu d’une force contraignante pour les colocataires qui le signent. Cela signifie qu'ils peuvent l’invoquer en justice en cas de non-respect des obligations. Toutefois, les colocataires ne peuvent s’en prévaloir à l’égard du bailleur ou de tout autre tiers, sauf s’il a date certaine. Les colocataires peuvent en effet faire enregistrer le pacte de colocation (c’est dans leur intérêt).

Le pacte de colocation doit au minimum contenir :

  • La répartition du loyer et des charges communes ;
  • L’inventaires des biens meubles, en précisant quel est le colocataire qui en est le propriétaire ;
  • Les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire ;
  • Les conditions de constitution et de libération de la garantie locative ;
  • Les questions relatives à la prise en charge des assurances, dont l’assurance incendie ;
  • Les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.

À l’arrivée de tout nouveau colocataire, les parties concluent un avenant au bail et au pacte de colocation.

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Solidarité des colocataires ?

Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail. Cette solidarité implique notamment que :

  •  le bailleur peut réclamer à chacun des colocataires le paiement total du loyer ;
  • le colocataire, qui a payé la totalité du loyer, dispose alors d’un recours contre les autres colocataires ;
  • une mise en demeure adressée à l’un de colocataires vaut également à l’égard des autres colocataires.
 

Comment un colocataire peut-il mettre fin au bail de colocation ?

Le colocataire qui souhaite sortir de manière anticipée de la colocation peut mettre fin au bail à tout moment, moyennant un préavis au bailleur et à ses colocataires :

  • de 2 mois en Région bruxelloise.
  • de 3 mois en Région wallonne.

Le colocataire qui a envoyé son préavis sera libéré de ses obligations et ne devra pas payer d’indemnité à condition, notamment, d’avoir trouvé un remplaçant :

  • En Région bruxelloise : le colocataire doit :
    • soit avoir retrouvé un nouveau colocataire
    • soit avoir effectué une recherche active et suffisante (avant l’expiration du congé) en vue de trouver un nouveau colocataire faute de quoi le colocataire continuera à être lié par ses obligations et sa solidarité avec les autres colocataires durant 6 mois après la date d’effet du congé qu’il aura notifié (autrement dit, il devra encore payer le loyer durant 6 mois).
  • En Région wallonne : le colocataire doit simplement avoir trouvé un remplaçant, qui doit être agréé par le bailleur et ses colocataires (ils ne peuvent refuser le remplaçant que pour de justes motifs) , faute de quoi il devra payer une indemnité à ses colocataire égale à 3x sa part dans le loyer. 
 

Comment l’ensemble des colocataires peuvent-ils mettre fin au bail de colocation ?

Le préavis doit être signé par chacun des colocataires. La durée du préavis dépend du régime applicable à la colocation (bail de droit commun ou bail de résidence principale). Exemple : si les lieux loués servent de résidence principale, un préavis de 3 mois est nécessaire.

Si la moitié au moins des colocataires ont mis fin à la colocation, le bailleur peut dans ce cas mettre fin au bail, moyennant un préavis de 6 mois.