L'indexation du loyer

Le loyer est pour le bailleur un revenu semblable aux autres revenus. Il est donc logique d'aligner le revenu locatif sur les autres revenus, en prévoyant la possibilité de l'adapter au coût de la vie: cette adaptation est l'indexation.

 

Le loyer est-il toujours être indexé?

La règle générale est l'indexation automatique du loyer; l'absence d'indexation est l'exception. Tous les loyers peuvent donc être indexés, pour autant que deux conditions soient réunies:

- le contrat de bail doit avoir été rédigé par écrit. S'il s'agit d'un bail verbal, l'indexation du loyer n'est pas automatique: le bailleur, pour pouvoir indexer le montant du loyer, devra prouver que le locataire avait marqué son accord sur le principe, ce qui sera difficile à réaliser, principalement en raison de l'absence d'écrit. Cette règle ne vaut toutefois que pour les contrats conclus à partir du 31 mai 1997.

- le contrat de bail ne doit pas avoir exclu l'indexation. Le bailleur et le locataire peuvent décider d'exclure la possibilité d'indexer le montant du loyer. Dans ce cas, les règles d'indexation ne pourront évidemment pas s'appliquer.
 

Le contrat de bail peut cependant prévoir qu'il n'y aura pas d'indexation: dans ce cas, elle ne pourra évidemment pas être appliquée.

Quand le loyer peut-il être indexé ?

Le loyer ne peut être indexé qu'une fois par an, à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de bail.

Le bailleur doit vérifier si les conditions d'indexation sont bien réunies; c'est lui qui doit demander à son locataire de payer le montant du nouveau loyer indexé. L'indexation n'est donc pas automatique.

Si la bailleur oublie de demander l'indexation à la date anniversaire du bail, il pourra le faire plus tard, mais, le locataire ne sera obligé de payer le loyer indexé que pour les mensualités futures, et pour les trois mois qui précèdent la demande d'indexation. Cette règle a été imposée pour inciter es bailleurs à être plus diligents, et pour éviter au locataire une trop grosse accumulation d'arriérés d'indexation de loyer.

Par contre, si le locataire refuse de payer le montant de l'indexation, le bailleur dispose d'un délai d'un an pour demander en justice le montant de l'indexation. Après ce délai, il y aura prescription.

Comment calculer l'indexation ?

L'indexation est une simple règle mathématique proportionnelle (La règle de trois), calculée sur base des fluctuations de l'indice-santé. La formule est la suivante:

 

                               Loyer de base x nouvel indice / indice de base

Loyer de base = loyer fixé au moment de la conclusion du bail (sans tenir compte des frais et charges)

Nouvel indice = indice-santé du mois qui précède la date anniversaire du contrat de bail

Indice de base = indice-santé du mois précédant le mois de la conclusion du bail.