Les charges à payer par le locataire

Le locataire est souvent tenu de payer d'autres montants, en plus de son loyer, en prenant à sa charge d'autres dépenses, ou en s'engageant à les rembourser au bailleur. Il s'agira par exemple des frais de chauffage, de consommation d'eau, ou des frais des charges communes pour les immeubles à appartements.

En principe, les frais et charges se rapportant à la propriété restent à charge du propriétaire (par exemple la participation dans les frais de changement de l'ascenseur) tandis que les charges relatives à l'usage du logement restent à charge du locataire (par exemple, les frais de l'utilisation de cet ascenseur).

A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réelles. Le juge statue notamment sur la base de l’évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible.

 

Charges forfaitaires ou dépenses réelles ?

Le montant des frais et charges doit toujours faire l'objet d'un décompte séparé du montant du loyer. Le bailleur et le locataire peuvent décider que les charges sont fixées forfaitairement, ou doivent correspondre à des charges réelles.

Dans le système forfaitaire, le locataire paie un montant qui ne sera plus réajusté en fonction des consommations réelles. Il ne peut plus y avoir de décompte ultérieur, même si les frais réels de consommation sont manifestement supérieurs ou inférieurs aux forfaits convenus.

Dans le système des frais réels, le bailleur demandera souvent une provision, et, périodiquement, il adresse le décompte précis des consommations au propriétaire, qui pourra réclamer l'excédent de frais de consommation, ou devra restituer le trop perçu. Le locataire peut demander que les documents justificatifs lui soient produits.

Bien entendu, si le bailleur et le locataire sont d'accord, ils peuvent décider la conversion d'un système forfaitaire en un système de charges réelles ou la révision du montant des charges. A défaut d'accord, l'une d'entre elles pourra s'adresser au juge de paix.

Si le locataire a payé trop (ou trop peu) pour ses charges....

Il arrive que le locataire, après avoir examiné les justificatifs, constate que le bailleur lui a réclamé des montants trop élevés pour les charges. Dans ce cas, il doit réclamer au bailleur la restitution de toutes les sommes qu'il aurait payées en trop, en lui adressant une lettre recommandée. Il ne peut toutefois exiger que le montant payé en trop pour les cinq dernières années. Si le bailleur ne rembourse pas les sommes dues, le locataire dispose d'un délai d'un an, à partir de l'envoi de la lettre recommandée pour saisir le juge de paix.

Par contre, si le locataire ne paie pas les charges dues, le bailleur a également le droit de saisir le juge de paix. La procédure à suivre est la même que pour récupérer les arriérés de loyers qui sont dus.

Le précompte immobilier

Le précompte immobilier ne peut jamais être mis à charge du locataire, même si les contrats de bail le prévoient expressément. Il existe cependant une exception à ce principe, uniquement pour les baux conclus avant le 30 décembre 1989 qui seraient encore en vigueur actuellement.

Si la situation familiale du locataire permet au propriétaire d'obtenir une réduction du précompte immobilier, c'est le locataire qui devra profiter de cet avantage. Il pourra donc le défalquer du montant de son loyer, même si ce n'est pas expressément prévu dans le contrat de bail.