Le bail de rénovation

Le bail de rénovation est un bail par lequel les parties conviennent, dès le départ, ou dans un écrit postérieur, que le locataire s'engage à réaliser à ses frais, dans les lieux loués, des travaux déterminés qui sont normalement à charge du bailleur. 

Les parties doivent signer entre elles une convention écrite. Cette convention peut être établie à tout moment, avant ou en cours de bail, et doit, notamment, détailler les travaux, et préciser leur durée. Il faut également déterminer la période à laquelle les travaux devront être entamés et exécutés.

 

Travaux indispensables de sécurité et de salubrité

La loi prévoit notamment que l'immeuble destiné au logement du locataire, qui y installe sa résidence principale, doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité, ou d'habitabilité. Tout propriétaire devra donc faire les travaux nécessaires.

Toutefois, le locataire peut s'engager à faire à la place du propriétaire tous les travaux nécessaires pour rendre le bien conforme aux nouvelles exigences: dans ce cas, avant de commencer les travaux, il pourra momentanément habiter un immeuble non conforme.

Le locataire devra signer une convention avec son propriétaire: cette convention devra être écrite: un accord verbal est insuffisant. Les travaux devront y être décrits avec précision: une formule comme "obligation de rendre l'installation électrique conforme" peut être considérée comme trop vague. Le début des travaux devra avoir lieu dans un délai raisonnable, pour éviter de voir un locataire habiter un immeuble non conforme pendant une période trop longue avant le début des travaux.

Contrepartie au profit du locataire

Si le locataire finance les travaux, il devra bien entendu recevoir une contrepartie, la convention devra la préciser. Pendant la durée convenue pour l'exécution des travaux, le propriétaire ne pourra pas demander de paiement de loyer à son locataire. Cette durée ne pourra pas être inférieure à celle qui serait normalement nécessaire pour exécuter les travaux d'assainissement par un homme de métier.

En plus de l'abandon du loyer pendant la période des travaux, le propriétaire devra également s'engager, soit à renoncer pendant une période déterminée, (et qui peut être supérieure à 9 ans) à toute possibilité de mettre fin au bail, soit à ne pas demander de révision de loyer, soit à concéder au locataire une remise ou une diminution du loyer. Un seul de ces engagements complémentaires est indispensable.

Certains propriétaires peu scrupuleux pourraient dès lors s'engager à consentir au locataire une diminution de loyer, pour l'inviter à financer les travaux, et, immédiatement après l'exécution de ces travaux, demander la résiliation du bail, par exemple pour occupation personnelle. Le locataire prudent devrait dès lors demander plus de garanties dans la convention de rénovation : par exemple en demandant la restitution du coût des travaux qu'il a financés, si la résiliation du bail intervient endéans un délai à préciser.

A la fin des travaux, propriétaire et locataire devront se revoir pour constater que les travaux ont correctement été réalisés par le locataire. Aucune compensation financière ne sera versée au locataire pour la plus-value qu'il aura apportée à l'immeuble, puisqu'il recevra une contrepartie.

Toutes ces modalités paraissent bien difficiles à comprendre; dès lors, pour la convention de rénovation, n'hésitez pas à demander les conseils nécessaires.

 

Conditions spécifiques à respecter pour le bail d'habitation

A Bruxelles

  • Le bail de rénovation doit avoir une durée minimale de 3 ans
  • Le délai pour réaliser les travaux est de maximum 12 mois
  • Un bail de rénovation peut entrainer l'inapplication des exigences de sécurité, mais aux conditions suivantes :
    • Le bien ne peut être occupé jusqu'à la fin des travaux ;
    • Si le bien est occupé pendant les travaux, seuls certains travaux définis par le gouvernement peuvent faire l'objet d'un bail de rénovation. 
    • Aucun loyer ne peut être exigé pendant la durée des travaux.