La durée du bail

Il n'existe plus de bail à durée indéterminée. Désormais, tous les baux ont une durée déterminée.

Les intérêts des propriétaires et des locataires sont souvent divergents :

  • Les propriétaires ne souhaitent généralement pas que leur immeuble soit indisponible pour une trop longue période.
  • Les locataires recherchent une garantie et une sécurité pour leur logement, qui ne leur sont accordées qu'avec un contrat de plus longue durée.

Il a fallu trouver un équilibre entre les intérêts de chacun, et, pour ces raisons, la loi impose comme principe de base une durée de 9 ans pour le bail de résidence principale.

Cela signifie que le bail de résidence prinicipale dure automatiquement 9 ans, même si :

  • le bail est conclu sans indication de durée ;
  • le bail est conclu pour une durée déterminée comprise entre trois et neuf ans.

Il existe cependant des exceptions aux principe de la durée de neuf ans:

 

Possibilité d'y mettre fin anticipativement

Bloquer définitivement le propriétaire ou le locataire pendant une période de 9 ans peut engendrer des situations inéquitables : il existe des situations où le propriétaire doit pouvoir reprendre la possession de son immeuble ou des cas où le locataire doit pouvoir se dégager.

Il est donc possible pour chacune des parties de mettre fin au bail anticipativement :

  • Congé donné par le propriétaire : le propriétaire peut mettre fin au bail :
    •  soit pour occupation personnelle (pour lui ou sa famille) ;
    • soit pour faire exécuter des travaux importants ;
    • sans motif, mais dans ce cas, il devra verser une indemnité au locataire.
  • Congé donné par le locataire : le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, mais, il devra respecter un préavis, et, dans certains cas, payer une indemnité.
 

Fin du bail

Le bail de résidence principale ne prend pas automatiquement fin à son terme : il faut toujours adresser un congé (un préavis), soit pour permettre au locataire de retrouver un autre logement, soit pour permettre au bailleur de trouver un autre locataire. A défaut de congé, le bail sera prorogé. En cas d'existence de circonstances exceptionnelles, les parties, de commun accord, ou le juge de paix, à défaut d'accord, peuvent décider de proroger le bail pour une durée déterminée.

Le bail continue même en cas de décès du bailleur ou du locataire : le décès d'une des parties ne met pas fin au bail, sauf s'il s'agit d'un bail à vie.

Il existe cependant d'autres possibilité de mettre fin au bail : soit de commun accord, en établissant une convention de résiliation, soit unilatéralement, si l'autre partie ne respecte pas ses engagements, en demandant la résolution judiciaire.