Décès du propriétaire ou du locataire en cours de bail

Le contrat de bail (verbal ou écrit) ne prend pas fin par le décès du propriétaire ou du locataire. Les héritiers devront respecter les droits et les obligations du défunt.

Si le contrat ne prévoit pas de clause stipulant que le bail prend fin par le décès d'une des parties, les héritiers, remplaçant le défunt, sont tenus de le respecter. La situation est évidemment différente si c'est le propriétaire qui meurt, ou si c'est le locataire qui décède.

Attention, le conjoint marié ou le cohabitant légal survifvant au défunt continue le bail. Il en va de même pour le cohabitant de fait ou toute autre personne qui a signé le contrat de bail.

 

Décès du bailleur

Les héritiers succèdent au défunt : les héritiers du bailleur reprennent donc ses droits, et respectent ses obligations. Ils doivent laisser le locataire profiter paisiblement du bien et veiller à effectuer les réparations nécessaires. Ils doivent aussi respecter le terme du bail, comme le défunt devait le faire.

En pratique, les héritiers devraient prendre contact avec les locataires le plus tôt possible pour se faire connaître et pour communiquer aux locataires les nouvelles instructions pour le paiement du loyer. Ils ont tout intérêt à désigner ensemble un mandataire qui sera chargé de régler tous les problèmes qui pourraient exister. De leur côté, les locataires pourront exiger une preuve de la dévolution de la succession, pour savoir avec précision qui sont les nouveaux propriétaires, et une copie du mandat si les héritiers ont nommé un mandataire.

Si les locataires désirent signifier un renon aux héritiers, ils devront notifier séparément le congé à chacun des héritiers.

Rappelons toutefois que, si, parmi les héritiers, il y en a un qui recueille l'usufruit de la totalité de l'immeuble loué (par exemple le conjoint survivant), c'est lui seul qui aura la jouissance du bien, et c'est seulement avec lui que les locataires devront traiter.

 

Décès du locataire

Si le locataire décède, ses droits reviennent à sa succession. Ses héritiers pourront donc continuer à occuper l'immeuble, aux mêmes conditions de loyer, mais ils seront également tenus à toutes les obligations découlant du bail.

Tous les héritiers sont tenus solidairement au paiement du loyer et à l'obligation d'entretien de l'immeuble jusqu'au terme du bail, ou jusqu'à la date de sa résiliation (amiable ou judiciaire). Dès lors, tant que l'immeuble ne sera pas libéré, et tant qu'un renon n'aura pas été signifié valablement, les héritiers devront continuer à payer le loyer. Si les héritiers du locataire souhaitent donner leur renon, ils devront tous l'adresser au bailleur: le congé éventuellement donné par l'un d'entre eux ne lie pas les autres.

Le bailleur pourra parfois connaître une situation inconfortable : il traitait avec un locataire qu'il connaissait et en qui il avait confiance, et il se retrouve avec des héritiers qu'il ne connaît pas, et dont il peut se méfier.

La situation est beaucoup plus complexe lorsque le locataire décède sans laisser d'héritier connu : s'il s'avère que la succession du locataire est vacante, toute personne intéressée (dont, bien entendu, le bailleur) peut s'adresser au tribunal de première instance pour demander d'urgence la désignation d'un curateur à succession vacante. Si la succession semble peu importante, et s'il y a urgence, le bailleur peut aussi s'adresser au juge de paix du canton de la situation de l'immeuble : cette procédure semble plus accessible aux particuliers.

En Région bruxelloise

Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur peut toutefois valablement mettre fin au bail, sans préavis ni indemnité et sans qu'il soit nécesaire de recourir préalablement au juge, moyennant les conditions suivantes :

  • Les lieux ne doivent pas être occupés par les membres du ménage du preneur ;
  • Les loyers et/ou charges demeurent impayé(e)s durant au moins deux mois.

Les héritiers du preneur ont donc tout intérêt à réagir avant l'expiration du délai de deux mois. 

Le bailleur peut disposer librement des biens à dater de la résilation en respectant les règles du dépôt.  

Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus. Il devra introduire cette demande devant le juge de paix par une requête unilatérale. 

En Région wallonne

Depuis le 1er septembre 2018, le bail peut être résilié de plein droit trois mois après le décès du locataire sans préavis ni indemnité.

Toute personne domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à la date du décès du locataire disposera d'un délai d'un mois prenant cours à dater du décès pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail

Le bailleur dispose d’un délai d’un mois prenant cours le lendemain de cette notification, pour notifier son opposition à la reprise du bail pour de justes motifs. À défaut d’opposition du bailleur dans ce délai, le bail sera repris dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du locataire.

Si l’habitation est inoccupée, vide de tout bien au décès du locataire, le bailleur peut le faire constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. Dans cette hypothèse, le bail est résilié de plein droit à la date du constat sans préavis ni indemnité.

Si l’habitation est inoccupée et toujours garnie des biens du locataire décédé, le bailleur le fait constater par un huissier, à sa requête ou à la requête du juge de paix qu’il aura préalablement saisi par requête unilatérale. L’huissier réalise un inventaire des biens présents dans l’habitation. À l’issue du délai de trois mois, le bailleur en dispose en bon père de famille à charge des ayants-droit du preneur décédé (évacuation, conservation dans un garde-meuble, vente, etc.). Le bailleur peut réclamer les frais aux ayants-droit. 

Le bailleur peut faire libérer la garantie locative à son profit, à concurrence des montants qui lui sont dus, sur requête unilatérale introduite auprès du juge de paix.