Le congé à donner en fin de bail

Le bail de résidence principale ne prend pas automatiquement fin au terme convenu : il faut toujours donner un congé (préavis). Cette règle vaut pour tous les contrats : baux de courte durée, baux de neuf ans, ou baux de longue durée.

La nécessité de donner un congé a été imposée pour éviter de laisser le bailleur et le locataire dans l'incertitude de ce qui va se passer en fin de bail : tant le bailleur que le locataire doivent prendre leurs dispositions suffisamment tôt, soit pour trouver un autre locataire, soit pour trouver un autre logement. Il n'est donc pas nécessaire d'invoquer un motif quelconque.

Notez cependant que, dans le cas d'un bail de neuf ans, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment sans préavis si le bail n'a pas été enregistré dans le délai légal des deux mois qui suivent la signature du contrat (plus d'infos ici).

 

Comment donner le congé ?

La loi n'impose pas de forme particulière pour le congé. Il suffit que le bailleur ou le locataire ait manifesté son intention de mettre fin au bail à son échéance. Ainsi, le congé peut être donné oralement, mais en cas de difficultés, il sera sans doute difficile de prouver la réalité de l'existence du congé.

Il est donc hautement recommandé de donner le congé par écrit. Une simple lettre de congé peut suffire, mais, si l'autre partie conteste l'avoir reçue, il sera également très difficile de prouver son existence.

Pour ces raisons, il est toujours conseillé à celui qui ne veut pas proroger le bail d'adresser à l'autre partie une lettre recommandée (de préférence avec accusé de réception) ou un exploit d'huissier. Le destinataire ne pourra donc plus contester l'existence du congé qui lui a été notifié.

Bien entendu, la meilleure solution est toujours de s'entendre entre bailleur et locataire, qui peuvent ensemble signer un document constatant de part et d'autre l'existence du congé donné.

 

La durée du congé

Si le congé est donné par le bailleur, il doit être notifié au moins 6 mois à l'avance. Cependant, s'il s'agit d'un bail à courte durée (c'est-à-dire un bail de moins de trois ans, qui doit obligatoirement être conclu par écrit), le délai de congé peut être ramené à trois mois.

Si le congé est donné par le locataire, un préavis de 3 mois est requis. 

Il est donc indispensable de connaître la durée pour lequel le bail a été conclu, et le moment où il a pris cours. S'il s'agit d'un bail écrit, il suffira de consulter le contrat pour obtenir une réponse à ces questions. Par contre, s'il s'agit d'un bail verbal, ces réponses seront beaucoup plus délicates : comment prouver la date d'entrée en vigueur du bail s'il n'existe pas d'écrit ?

 

Prorogations possibles

Le bail peut être prorogé si des circonstances exceptionnelles l'exigent. Par exemple, un travailleur étranger en poste en Belgique loue un appartement. Le bail a été conclu pour 9 ans, représentant exactement la période de sa mission en Belgique. Plus de six mois avant l'expiration de son bail, son propriétaire lui a notifié le congé. A ce moment, il apprend que sa mission devra durer trois mois de plus. Il pourra demander la prorogation de son bail.

Si le bailleur et le locataire s'accordent, ils peuvent bien entendu conclure une convention de prorogation; à défaut d'accord, le locataire pourra demander l'intervention du juge de paix qui pourrait l'accorder pour la période qu'il déterminera.

A la fin de la période de prorogation, il ne faudra plus donner de congé : le bail prendra immédiatement fin, sans autre formalité.

 

Et s'il n'y a pas de congé ?

A défaut de congé valable, ou si le congé a été donné tardivement, le bail est automatiquement prorogé. Dans ce cas, le bail continue, aux mêmes conditions que le bail antérieur, à l'exception de la durée.

Si le bail initial était de neuf ans ou plus, il est automatiquement prorogé pour une durée de trois ans.

Si le bail initial avait été conclu pour une courte durée, il sera automatiquement censé avoir été conclu pour une période de neuf ans, depuis sa conclusion : ainsi, un bail conclu pour trois ans le 1 juillet 1996 se termine le 30 juin 1999. Le propriétaire-bailleur ou le locataire qui souhaite y mettre fin, doit notifier le congé avant le 1 avril 1999 ; à défaut de congé valable, le bail sera censé avoir été conclu pour 9 ans, à partir du 1 juillet 1996 et se terminera donc le 30 juin 2005.

Bien entendu, la bailleur et le locataire peuvent toujours s'entendre pour ne pas se prévaloir de la prorogation.