La cession de bail

La cession de bail permet au preneur inital (le cédant) de transférer le bail à un nouveau preneur (le cessionnaire) avec l'accord du bailleur. 

La cession de bail est interdite, sauf accord du bailleur. 

En principe, le locataire ne peut pas céder son droit au bail sans l'accord du bailleur. Jules est propriétaire d'une maison qu'il loue à Marcel, par exemple, pour une période de trente mois. Marcel ne peut pas mettre fin au bail puisqu'il s'agit d'un bail à courte durée. Il souhaite cependant quitter le logement, et a rencontré Martin qui, précisément, a toujours voulu occuper la maison de Jules. Marcel ne pourra pas laisser Martin occuper la maison sans l'accord de Jules.

 

Si la cession est autorisée

Si Jules autorise Marcel à quitter le logement et à céder ses droits à Martin, il n'y aura aucun problème: Martin sera locataire, et continuera à payer le loyer à la place de Marcel. Il faudra cependant un accord écrit de Jules à ce sujet. Dès ce moment, Marcel sera déchargé de toute obligation, et notamment du paiement des loyers futurs. Bien entendu, il sera toujours tenu de payer les éventuels arriérés de loyer pour les périodes antérieures à le cession du bail à Martin.

Jules peut cependant ne pas avoir confiance en Martin qu'il ne connaît pas et qui lui a été présenté par Marcel. Il pourra exiger que Marcel soit toujours responsable du paiement des loyers qui n'auraient pas été payés par Martin. Pour être valable, cette clause devra figurer expressément dans l'accord écrit que Jules aura signé.

Certains contrats de bail prévoient cependant que le locataire pourra céder ses droits à n'importe qui, sans l'accord du propriétaire. Si Jules a accepté que cette clause figure dans le bail, Marcel pourra céder ses droits à Martin sans formalité. Il est cependant toujours déconseillé au bailleur d'accepter l'insertion de ce genre de clause dans le bail, parce qu'il pourrait se retrouver avec un locataire indésirable et insolvable, sans pouvoir s'y opposer.

En cas de cession non autorisée

Si, malgré tout, Marcel cède ses droits à Martin, sans demander l'autorisation de Jules, ou, malgré son interdiction, Jules ne pourra pas demander l'annulation de la cession du bail de Marcel à Martin.

La cession ne concernera cependant pas Jules, qui pourra toujours exiger que Marcel continue à lui payer les loyers, et entretienne le logement. Marcel reste donc responsable du paiement des loyers, même si Martin ne verse rien. Si des dégradations ont été apportées à l'immeuble par Martin, Marcel sera tenu d'effectuer les réparations nécessaires.

De même, Martin ne peut rien demander à Jules: s'il estime que ce dernier doit effectuer des travaux d'entretien ou de réparation, il devra s'adresser à Marcel, qui, à son tour, pourra demander à Jules de faire le nécessaire.

Si Jules obtient la résolution du bail (par exemple, parce que Marcel ne lui a pas reversé les loyers qui lui avaient été payés par Martin), Martin n'aura aucun recours contre lui: Il pourra seulement s'adresser à Marcel. Mais si ce dernier est devenu insolvable, tout le monde y aura perdu.... sauf Marcel!

Pour toutes ces raisons, il vaut mieux résoudre (de commun accord ou judiciairement) le bail existant entre le bailleur et le cédant (Jules et Marcel), et conclure un nouveau bail avec le nouveau locataire (Martin).