Caractéristiques du bail de résidence principale

Le droit international et la constitution belge reprennent parmi les droits les plus fondamentaux de l'être humain, le droit à un logement décent. Ce droit vise aussi bien ceux qui sont propriétaires que ceux qui sont locataires de leur logement. Un bail relatif à l'immeuble qui sert de logement au locataire doit donc être protégé.

Un bail de résidence principale porte sur un logement qui sert, avec l'accord du bailleur, à la résidence principale du locataire. 

Trois conditions doivent être remplies pour que le droit du bail de résidence principale  s'applique à un contrat de location :

  • Il faut un bail d'habitation.
  • Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire.
  • Le bailleur doit marquer son accord sur l'affectation du logement à la résidence principale.
 

Le bail doit porter sur une habitation

Un bail est simplement une convention donnant, pendant une durée convenue, la jouissance d'un logement à un locataire, moyennant le paiement d'une somme convenue. 

Il faut qu'il s'agisse réellement d'un bail: ainsi, l'exercice d'un droit d'usufruit, le prêt d'un immeuble ou un droit d'occupation précaire, sans paiement de loyer ne sont pas des baux.

Si le bien loué change d'affectation (par exemple: le locataire y installe ses bureaux, mais n'y réside plus), le bail reste valable, pour sa durée et le montant du loyer, mais la protection relative à la résidence principale ne joue plus.

 

Le logement doit servir de résidence principale au locataire

Le logement doit représenter la résidence principale du locataire. La loi n'a cependant pas défini cette notion de "résidence principale", et elle a laissé aux tribunaux le soin de la préciser.

Il s'agit de l'endroit où le locataire et, éventuellement, sa famille demeurent le plus souvent. Ce n'est donc pas nécessairement l'endroit où il est inscrit dans les registres de la population. En cas de doute, les tribunaux se basent sur d'autres indices pour déterminer s'il s'agit bien de la résidence principale du locataire: par exemple, les notes de consommation d'eau, les factures de téléphone, le raccordement à la télédistribution, les renseignements émanant des services de police, l'inscription des enfants dans une école proche, ...

Si le locataire a d'autres résidences (comme, par exemple, une résidence secondaire à la mer), seul son logement principal sera visé par la loi. De même, si l'immeuble est principalement affecté à un autre usage (par exemple à l'exploitation d'un cabinet médical, ou à des bureaux), avec une habitation accessoire, la loi ne s'appliquera pas.

 

L'accord du bailleur

Le bailleur doit marquer son accord pour que le locataire affecte le logement loué à sa résidence principale. Cet accord peut être manifesté au début du bail, ou en cours de location.

Si le locataire habite le bien à titre principal dès son installation dans l'immeuble, le bailleur ne doit pas nécessairement marquer son accord par écrit; par contre, un écrit sera nécessaire si le locataire décide, en cours de bail, d'y installer sa résidence principale.

Le bailleur peut-il interdire au preneur d'affecter le logement à sa résidence principale ?

Oui, mais pour que cette interdiction soit valable, deux mentions obligatoires doivent figurer dans le bail :

  • une justification expresse et sérieuse (par exemple la destination naturelle du logement : une habitation de vacances qui ne peut pas servir à autre chose)
  • l'indication de l'adresse où le preneur aura sa résidence principale pendant la durée du bail 
 

Conséquences

La qualification de "résidence principale" du logement loué a beaucoup d'importance : la loi protège les locataires notamment au niveau de l'état du logement (les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité, les contrats de rénovation, la durée du bail, les congés et préavis, les prorogations éventuelles...). Les bailleurs et locataires doivent donc être particulièrement attentifs !