Achat d'un bien loué

Vous souhaitez acheter un logement, mais celui-ci est déjà loué ? Comment procéder ? Quelles sont les conséquences ? Puis-je mettre fin au bail en tant que nouveau propriétaire ? Comment ? Quid s’il s’agit d’un bail commercial ou d’un bail à ferme ? 

 

Conditions et délais pour mettre fin au bail

1/  Date certaine

Si le contrat de bail a date certaine avant l'aliénation du bien loué, l'acquéreur sera subrogé aux droits et obligations de l'ancien bailleur à dater de la signature de l'acte authentique. Il devra donc respecter le bail exactement de la même manière que le bailleur initial et aura les mêmes droits et obligations que lui.  devront donner un préavis de six mois.

2/ Pas de date certaine

Il faut distinguer deux cas de figure :

  • Le preneur occupe les lieux depuis moins de six mois : dans ce cas, l'acquéreur pourra mettre fin au bail sans motif ni indemnité.
  • Le preneur occupe les lieux depuis au moins six mois, l'acquéreur sera égalemnet subrogé aux droits et obligations du bailleur avec cependant une dérogation importante ; il aura la possibilité de mettre fin au bail moyennant les conditions cumulatives suivantes :
    • En Région de Bruxelles-Capitale
      • Donner un congé de six mois au preneur
      • Notifier ce congé dans un délai de six mois à compter de la signature de l'acte authentique
      • Donner congé au preneur en vue d'occuper le bien personnellement (que ce soit sans motif pou pour réaliser des travaux importants)
    • En Région wallonne : les conditions sont identiques, mais le congé donné par l'acquéreur peut être réduit à trois mois si le congé est notifié dans un délai de trois mois à compter la signature de l'acte athentique. 

Cette résilation peut avoir lieu sans attendre la fin d'un triennat. Attention toutefois qu'une fois le délai de trois mois (en Région wallonne) ou 6 mois (en Région bruxelloise) écoulé après la passation de l'acte notarié, l'acquéreur perd cet avantage particulier accordé par la loi. Ils devra alors respecter le bail tout comme le bailleur initial. 

 

Précautions à prendre

Ces règlementations risquent de paraître bien compliquées pour le jeune couple ! Quelles sont les précautions qu’ils devraient prendre ?

  1. Tout d’abord, avant de signer le compromis de vente, les acquéreurs doivent demandeur à leur vendeur la situation locative précise du bien. Ils doivent demander de pouvoir consulter le(s) contrat(s) de bail pour en examiner le contenu. Le compromis doit être extrêmement précis à ce sujet. 
  2. Parfois, les locataires font enregistrer le bail à l’insu du propriétaire. Les acquéreurs devraient dès lors également se renseigner au bureau de l’enregistrement de l’endroit où se trouve l’immeuble pour demander s’il n’existe pas de bail enregistré. Bien entendu, ils peuvent demander à leur notaire d’effectuer cette démarche, ce dernier n’hésitera pas à leur rendre ce service.
  3. Ensuite, les acquéreurs devront correctement rédiger la lettre par laquelle ils adressent le renon au locataire. Ici aussi, il faudra respecter certaines formalités, ils devront s’entourer des conseils les plus avisés.
  4. Enfin, une discussion avec le locataire permet souvent d’éviter de gros problèmes. Ensemble, les acquéreurs et le locataire pourront signer une convention précisant les modalités de départ de ce dernier. Attention toutefois aux termes de cette convention qui devra être rédigée avec le plus grand soin !