Achat d'un immeuble

Vous trouverez probablement votre rêve immobilier à l'aide d'un intermédiaire comme par exemple le notaire. Le notaire fait des ventes publiques ou des ventes de gré à gré. Vous profiterez de ses conseils et de son expérience. En effet, l'achat d'une maison ou d'un appartement est une décision importante dans une vie. Elle implique souvent un effort financier important qui aura des conséquences pendant de nombreuses années.

Voyez aussi toutes les informations dans la rubrique consacrée à la vente de gré à gré, le compromis de vente, l'acte notarié, ...

Prudence : un bien mal acquis... reste acquis !

L’article 1641 du Code civil précise en principe que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine (…) ».

Il est toutefois d’usage et systématique depuis de nombreuses années de déroger à ce mécanisme dans les ventes.

Il est en effet extrêmement difficile qu’un vendeur reste tenu pendant des années, après avoir vendu son immeuble des défauts du bien qu’il ne connaissait lui-même pas.

Cela signifie que les actes de vente signés en Belgique contiennent systématiquement une clause qui déroge aux dispositions de l’article 1641 du Code civil. Le vendeur n’est donc généralement pas tenu de donner une quelconque garantie à l’acheteur, quant à l’état du bien vendu.

En revanche, le vendeur reste tenu (quelles que soient les stipulations du contrat) des défauts dont il avait lui-même connaissance. Autrement dit, le vendeur de mauvaise foi reste responsable du défaut d’information.

Ces principes posent en pratique de nombreuses difficultés.

1/ Dans le chef du vendeur, il est légitime que celui-ci valorise son immeuble au mieux dans le cadre de la vente et n’insiste pas sur les quelques défauts de son immeuble.

L’exonération des vices cachés dont il n’a pas connaissance encourage en outre à ne pas approfondir les défauts qui pourraient concerner l’immeuble.

En pratique, il en résulte donc que lors des visites, les informations sont communiquées de manière très light d’autant que, généralement, la vente se fait par un intermédiaire qui n’a lui-même pas connaissance de toutes les informations dont le propriétaire dispose.

Il n’en demeure pas moins que le propriétaire doit informer son mandataire (par exemple agent immobilier) de tous les éléments dont il a connaissance.

2/ Dans le chef de l’acquéreur, il existe donc une charge importante d’investigation.

En effet, dans la mesure où il ne pourra que très difficilement se retourner contre son vendeur pour un éventuel défaut à l’immeuble, chaque acquéreur sera bien avisé de visiter le bien plusieurs fois, et au besoin avec un expert qui pourra lui donner son point de vue quant aux éventuels travaux qui seront nécessaires.

Si les travaux réalisés par le précédent propriétaire ne l’ont pas été dans les règles de l’art, il ne pourra pas être reproché au vendeur que ces travaux ne correspondent pas à l’attente de l’acquéreur, aussi légitime soit-elle.

On comprend donc, à la lecture de ce qui précède, que de nombreux acquéreurs se sentent démunis face à l’état du bien qu’ils ont acquis, considérant que celui-ci ne correspond en rien à ce qu’ils attendaient légitimement.

Les notaires attirent donc l’attention, aussi souvent que possible, sur l’importance pour l’acquéreur de ne pas signer l’achat d’un immeuble sans l’avoir correctement visité à plusieurs reprises.

 

Être propriétaire ou louer ?

C'est bien connu: "L'Homo Belgicus" a une brique dans le ventre. Plutôt que de louer son habitation, en versant indéfiniment un loyer à un propriétaire, et sans garantie de pouvoir toujours rester dans son logement, les habitants de nos régions préfèrent devenir propriétaires de leur logement.

Financièrement, acquérir un immeuble semble beaucoup plus intéressant qu'une location : un loyer mensuel de 750 € aura plus que doublé après 20 ans, rien qu'à la suite des indexations; par contre, la mensualité d'un emprunt hypothécaire d'un même montant de 750 €, payée pendant une période de 15 à 20 ans (la durée dépendra du taux appliqué), représente, sur base des taux actuels, un capital de 100.000 €. De plus, après 20 ans de location, le locataire n'a toujours rien, tandis qu'après 20 ans de remboursement d'emprunt, l'acquéreur d'une habitation en est propriétaire, et, à la suite de la hausse de la valeur des immeubles, son capital aura sans doute considérablement augmenté.

L'accession au logement est également favorisée par les pouvoirs publics, soit par des avantages fiscaux, soit par différentes aides ou primes à l'acquisition ou à la rénovation.

Bien entendu, un candidat-acquéreur devra tenir compte de certains frais que le locataire ne devra pas payer : les frais d'acquisition, les réparations à l'habitation, et le paiement de taxes diverses.

 

Construire ou acheter un bien existant ?

Si le ménage s'oriente vers une acquisition, il sera confronté à de nouveaux choix : acquérir un terrain et faire construire, ou acheter un logement existant. Tous les candidats-acquéreurs se posent cette question! Chaque formule a ses avantages, mais aussi ses inconvénients.

Construire coûte plus cher, mais les acquéreurs auront la maison de leurs rêves! Pour construire, il faut d'abord un bon terrain et obtenir toutes les autorisations administratives. Bâtir une habitation peut cependant réserver beaucoup de surprises, tant au niveau des prix que des délais de construction. Enfin, ce n'est que lorsque tout est terminé que l'on peut réellement voir comment est le bien.

Acheter un immeuble existant est généralement beaucoup moins onéreux, et l'acquéreur voit exactement comment est le bien. Mais un immeuble ancien engendrera souvent des frais d'entretien, de réparation ou de rénovation beaucoup plus importants.

 

Une maison individuelle ou un appartement ?

Un ménage qui a de jeunes enfants préféra certainement la maison individuelle. Les célibataires, les personnes âgées, ou les jeunes ménages seront plus facilement tentés par les appartements, pour des raisons de budget, ou pour des questions de facilité. Ici aussi, il existe des avantages et des inconvénients pour chaque formule. Une maison individuelle coûte généralement beaucoup plus cher à l'achat et à l'entretien, mais, les propriétaires sont maîtres chez eux. La vie en commun, dans un ensemble à plusieurs appartements permet de partager certains frais, mais chacun doit respecter les autres occupants de l'immeuble : il faut se soumettre aux règles de la copropriété et aux décisions prises par une majorité, tant au niveau de l'organisation de l'immeuble que de la participation dans les frais.

L'acquisition d'une maison ou d'un appartement sur plans ou en cours de construction nécessite une plus grande protection des acquéreurs contre les risques d'insolvabilité ou la faillite des entrepreneurs. Pour ce type d'acquisition, il existe d'autres dispositions particulières.