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Acheter ensemble

Deux personnes peuvent acheter une maison ensemble, sans être mariés. Toutefois, pour bénéficier de certaines protections en cas de décès de l'un d'eux, et pour profiter de certains avantages fiscaux, les partenaires devraient veiller à insérer dans leur acte d'acquisition des clauses particulières.

Prenons l'exemple de Marc et Julie. Ils vivent ensemble depuis plusieurs mois et ils voudraient acheter une petite maison. Puisqu'ils ont économisé ensemble un montant suffisant pour payer l'acompte et les frais d'acte, et qu'ils ont tous deux souscrit le crédit hypothécaire, ils ont décidé d'acquérir la maison à concurrence d'une moitié pour chacun.

Tout se passe sans problème, mais, cinq ans après l'acquisition de la maison, Marc est victime d'un grave accident de voiture, et décède lors de son transfert à l'hôpital. Quelle sera la situation de Julie?

Puisque Marc et Julie n'étaient pas mariés, ils n'ont, aux yeux de la loi actuelle, aucun lien de parenté ni d'alliance entre eux. Julie reste propriétaire de sa part, tandis que la part de Marc revient à ses héritiers. Si Marc et Julie ont eu des enfants, ce seront ces derniers qui deviendront propriétaires de la part de Marc. En cas de mésentente avec leur mère, ils pourront, à leur majorité, exiger leur part, et même aller jusqu'à forcer la vente de la maison. Cette demande n'est pas fréquente, mais le danger existe. La situation se compliquerait davantage si Marc avait des enfants d'une précédente union : ces enfants, n'ayant aucun lien de parenté avec Julie, pourraient plus facilement exiger la vente de l'immeuble, surtout s'ils n'avaient plus de contact avec leur père. Dans tous ces cas, Julie n'est pas protégée : elle se retrouve seule à la suite de la perte de Marc, et elle risque de perdre la maison.

Bien entendu, Marc peut faire un testament en faveur de Julie, mais, s'il a des enfants, que ce soit avec Julie, ou d'une précédente union, il ne peut pas donner la totalité de ce qu'il possède à Julie. Il doit laisser à ses enfants une part de ses biens (la moitié s'il a un enfant, un tiers à chacun s'il a deux enfants, etc...). Le testament fait en faveur de Julie ne pourra donc pas porter sur la totalité de la maison, sauf dans certains cas, si Marc possède plusieurs biens.

Si Marc n'avait pas d'enfant, et si ses parents vivaient encore au moment de son décès, il ne pourrait pas non plus laisser tous ses biens à Julie : lorsque quelqu'un décède sans avoir d'enfant, ses parents disposent également d'une part qui leur est réservée par la loi.

Marc ne pourrait laisser tous ses biens à Julie que s'il ne laisse ni enfant, ni parent, en établissant un testament en sa faveur. Mais, même dans ce cas, Julie ne serait pas totalement protégée : Marc, ne pensant pas à l'éventualité de son décès, pourrait oublier de faire ce testament ou, à l'occasion d'une dispute, il pourrait le déchirer ou le révoquer en oubliant d'en refaire un lors de la réconciliation. De plus, même si Marc établit un testament parfaitement valable, Julie pourrait avoir de gros problèmes financiers : n'étant pas légalement parente de Marc, elle devra payer des droits de succession calculés au tarif entre étrangers, allant de 30 à 80 %. Elle sera peut-être obligée de vendre la maison pour payer les droits de succession ! Les taux sont cependant différents en Région flamande, qui assimile les cohabitants de fait aux cohabitants légaux et aux couples mariés. Ce n'est toutefois actuellement pas le cas dans les deux autres régions.

Dans le cadre de l'acte d'achat, ils doivent donc prévoir des modalités les protégeant réciproquement, soit à l'égard de leurs héritiers, soit à l'égard de l'administration fiscale.

 

Clauses de tontine ou d'accroissement en pleine propriété

Afin d'éviter ces problèmes, Marc et Julie pourraient demander d'insérer dans leur acte d'acquisition une clause d'accroissement ou une clause de tontine. Cela signifie que, si l'un des deux décède, le survivant sera le seul propriétaire de la maison. Dans ce cas, aucune indemnité ne sera versée par Julie aux héritiers de Marc.

Dans notre exemple, si Marc décédait cinq ans après l'acquisition de la maison, Julie serait seule propriétaire. Plus question de devoir partager avec les enfants, les parents ou les autres co-héritiers éventuels! Julie aurait tous les droits, et pourrait vendre la maison seule si elle le désirait. Elle est donc totalement protégée.

De même, au point de vue fiscal, cette solution est beaucoup plus intéressante: Julie devient seule propriétaire en vertu d'une clause de l'acte d'acquisition. Elle ne reçoit pas la part de Marc en tant qu'héritière ou légataire, et ne devra donc pas payer de droits de succession. Elle paiera simplement le droit fiscal d'acquisition, soit, actuellement 12,5 % (en Région wallonne et bruxelloise) sur la valeur de la part de Marc. Cette solution est logique: on ne sait pas au départ qui sera le survivant, et il y a un équilibre entre l'engagement de Marc et celui de Julie. Bien entendu, s'il y a un déséquilibre entre les chances de survie des deux, le fisc pourrait considérer qu'il y a eu la volonté d'avantager exclusivement l'un des acquéreurs (par exemple si un Monsieur de 85 ans achète avec sa compagne de 20 ans!) et il percevra des droits de donation ou de succession.

Mais, tout laisser au survivant peut présenter de gros inconvénients, par exemple en cas de mésentente entre Marc et Julie, s'il y a deux décès successifs, surtout si celui qui décède en premier a des enfants.

De même, la tontine peut présenter un inconvénient fiscal en cas de mariage ultérieur. Paradoxalement, elle pourra entraîner des droits plus élevés que les droits de succession entre époux.

 

Clauses d'accroissement en usufruit

Marc et Julie souhaitent se protéger mutuellement, mais leur désir ne sera peut-être pas de laisser la totalité de la maison en pleine propriété au survivant. S'ils souhaitent laisser au survivant la possibilité de profiter de l'immeuble sa vie durant, en lui permettant de l'occuper personnellement sans devoir payer une indemnité d'occupation ou de loyer à qui que ce soit, ou en lui permettant de le louer et de percevoir tous les loyers, ils peuvent adopter une autre solution: lors de l'acquisition, ils peuvent décider que le survivant conservera la pleine propriété de sa part, mais aura également l'usufruit sur la part de l'autre.

Dans ce cas également, il n'y aura pas de droit de succession à devoir supporter, mais bien le droit de 12,5 % (en Région wallonne et bruxelloise) calculé sur la valeur de l'usufruit et non plus sur la valeur de la pleine propriété, ce qui entraîne une nouvelle économie fiscale.

Dans cette hypothèse, Julie sera rassurée, mais, elle ne pourra pas vendre l'immeuble seule. En cas de mésentente avec les héritiers de Marc, elle pourra toujours "réclamer sa part", et forcer cette vente.

Chacun sera protégé: Julie, qui profitera de la maison jusqu'à la fin de ses jours, en devant supporter des frais fiscaux moins importants lors du décès de Marc, et les héritiers de Marc qui auront des droits en nue-propriété. Lors du décès de Julie, ils auront la pleine propriété des droits leur revenant.

Mais, Julie et Marc ne devront pas oublier que, s'ils se marient, le fisc se souviendra de ce qu'ils ont préféré choisir le droit de vente de 12,5% sur la valeur de l'usufruit, plutôt que le droit de succession qui, entre époux, est généralement bien inférieur!

 

Limiter la portée de ces clauses dans le temps

Les clauses d'accroissement ou de tontine sont en principe définitives, puisqu'elles constituent des conditions essentielles de l'acquisition de la maison. Bien entendu, si Marc et Julie vendent la maison, elles n'auront plus d'effet.

Toutefois, les acquéreurs peuvent décider ensemble que, dans certains cas, ces clauses ne seront pas d'application. Par exemple, ils peuvent décider que ces clauses n'auront plus d'effet s'ils se marient ensemble: dans ce cas, ce seront les clauses de leur contrat de mariage, ou les règles de dévolution de succession qui s'appliqueront.

Marc et Julie peuvent également décider de révoquer cette clause : par exemple en cas de mésentente. Mais, pour annuler ce qui a été convenu ensemble, il faut l'accord des deux, ce qui n'est pas toujours facile à obtenir. Marc et Julie se séparent, et Marc apprend qu'il est victime d'une maladie grave qui risque de l'emporter relativement rapidement; Il souhaite annuler les effets de la clause pour que Julie n'en profite pas au détriment de ses héritiers. Il ne pourra pas le faire sans l'accord de Julie.

Comme parade, Marc et Julie pourraient prévoir que les clauses de tontine ou d'accroissement ne sont valables que pour une période limitée dans le temps, par exemple, un an, trois ans, cinq ans... A la fin de chaque période, les clauses pourraient être renouvelées automatiquement, sans devoir dresser de nouvel acte. Par contre, Marc ou Julie pourraient y mettre fin unilatéralement à l'expiration de chaque période, à la condition d'en avertir l'autre dans des conditions à préciser dans l'acte. Ainsi, en cas de mésentente, chacun pourrait retrouver la liberté de disposer de sa part dans la maison.

Toutefois, lorsque la portée de la clause est limitée dans le temps, la situation peut être très délicate en cas de mésentente entre les partenaires, et des situations de blocage ou de chantage peuvent se présenter!

Régler le sort du crédit hypothécaire

Il faut également régler la question du remboursement du solde éventuel de l'emprunt hypothécaire. Si celui-ci n'est pas intégralement remboursé lors du décès de Marc, ou s'il n'y a pas d'assurances-vie couvrant intégralement le solde  restant dû, Julie devra supporter seule le remboursement de la part du crédit qui incombait à Marc, tant en capital qu'en intérêts.

 

Clauses à rédiger "sur mesure"

Tout ce qui précède est valable non seulement pour les couples de fait mais également pour toutes les personnes qui acquièrent ensemble: par exemple deux sœurs célibataires ou un groupe d'amis.

Plusieurs années après l'acte, les circonstances familiales auront peut être changé (naissance d'enfants, mariage, mésentente ou revers de fortune, ...) et il est souvent indispensable de réexaminer ces clauses pour voir s'il ne faut rien modifier. De même, la législation évolue tellement rapidement qu'il vaut mieux s'informer et demander conseil auprès de votre notaire !