8 Quels sont les droits et obligations d'un usufruitier et d'un nu-propriétaire ?

Un usufruitier a les droits suivants :

  • Il peut user des choses grevées de l’usufruit ;
  • Il peut en percevoir les fruits et les revenus ;
  • Il peut gérer ces biens ;
  • Il peut transmettre son usufruit

Ses obligations sont les suivantes :

  • Au début de l’usufruit, un inventaire doit être dressé ;
  • Il doit établir des garanties au profit du nu-propriétaire ;
  • Il doit payer les charges qui découlent de la jouissance ;
  • Il supporte les frais de réparation, à l’exception des grosses réparations ;
  • Lorsqu’il existe des dettes sur le patrimoine, il doit payer les intérêts ;
  • À la fin de l’usufruit il doit – ou ses héritiers – rendre les biens au nu-propriétaire dans l’état dans lequel il les a reçus.

Qu’arrive-t-il si l’un d’eux (l’usufruitier ou le nu-propriétaire) veut vendre les biens grevés de l’usufruit ? Tous deux peuvent vendre ce sur quoi ils ont un droit. Le nu-propriétaire peut vendre sa propriété, mais sans diminuer les droits de l’usufruitier. Cela signifie qu’un éventuel acheteur sera toutefois disposé à payer un petit prix pour une telle propriété.

L’usufruitier peut, en théorie, également vendre ses droits d’usufruit, mais l’usufruit s’arrêtera toujours au décès de l’usufruitier originaire. L’acheteur acquiert donc un droit dont la durée dépend de la vie de quelqu’un d’autre. On doute fort qu’un usufruitier trouvera un acheteur dans de telles circonstances.

Dans la pratique, la vente d’un usufruit est rarissime; de temps en temps, on assiste à une vente de la nue-propriété. Mais aucun des deux ne peut contraindre l’autre à vendre la totalité des biens. L’usufruit et la nue-propriété sont des droits de nature totalement différente, il n’existe pas d’indivision entre eux, de sorte que l’article 815 du Code civil n’est pas d’application ici. Sauf accord entre les deux, le bien est également invendable en pleine propriété aussi longtemps que dure l’usufruit.

Il existe toutefois deux exceptions importantes :
 

1. La vente afin de payer les dettes
Lorsque l’usufruit porte sur un patrimoine entier, dans lequel il y a également des dettes, celles-ci doivent être remboursées à leur échéance.
Il peut arriver que l’usufruitier peut avancer le capital sans intérêt au nu-propriétaire. Ou le nu-propriétaire peut payer immédiatement et exiger des intérêts auprès de l’usufruitier. Mais lorsqu’aucun des deux ne souhaite (ou ne peut) payer avec ses propres moyens, le nu-propriétaire peut vendre en pleine propriété des biens du patrimoine pour rembourser les dettes.
 

2. L’usufruit du conjoint survivant
Depuis la loi du 14 mai 1981, le conjoint survivant a l’usufruit sur toute la succession. Le conjoint survivant peut également avoir l’usufruit total ou partiel sur des biens d’une succession préalablement ouverte soit en raison de l’ancienne loi, soit en raison d’un testament ou d’un contrat de mariage.
Quelque soit l’origine de l’usufruit, le conjoint survivant peut exiger que son usufruit sur certains biens soit converti en capital ou en rentes que le nu-propriétaire doit lui payer. Lorsqu’il fait cela, le nu-propriétaire est alors plein-propriétaire, et peut donc vendre l’entière propriété s’il le souhaite.
Le conjoint survivant-usufruitier peut également demander la conversion de son usufruit en une quotité indivisible dans la pleine-propriété. Dans ce cas, il en résulte une indivision qui peut mener à la vente en cas de sortie d’indivision.
L’héritier/nu-propriétaire peut également exiger cette conversion. Il apparaît ici que l’usufruit du conjoint survivant est moins ferme que l’usufruit courant, sous trois limitations toutefois :

  • S’il n’est pas un enfant du défunt, ceci sera permis si le Tribunal estime c’est juste, compte tenu des circonstances particulières ;
  • Il ne peut jamais exiger cette conversion pour le logement familial et les meubles qui le garnissent, en d’autres mots, l’usufruitier ne peut jamais être expulsé de sa maison ;
  • Lorsqu’il est l’enfant du défunt et de son conjoint, et lorsque ces possibilités de conversion lui sont interdites par testament.

Comment sont calculés le montant de ce capital, de ces rentes ou quote-parts dans le pleine-propriété ?
Lorsque les parties ne parviennent pas à un accord, c’est le Tribunal qui décide. Le Code civil nous donne quelques lignes directrices : il doit être tenu compte, selon les circonstances, de la valeur et du rendement des biens, des charges qui y sont liées et de la durée de vie de l’usufruitier. La valeur prise en compte est celle au moment où la conversion se réalise.

Visionnez également cette courte vidéo pour découvrir en images en quoi consiste l'usufruit.