La résiliation d'une première vente suivie d'une nouvelle vente

Il s’agit de l’hypothèse où un vendeur (A) et un acquéreur (B) décident de commun accord de résilier la convention de vente qui les lie. Par après, le vendeur (A) revend son bien à un autre acquéreur (C).

Prenons les exemples suivants :

  • Les deux conventions de vente sont présentées spontanément à l’enregistrement dans les délais légaux. Les droits d’enregistrement sont dus pour la vente A à C, pour la vente A à B et pour sa résiliation, à savoir 3 x (12,5% de 50.000 €) = 18.750 €. B pourra néanmoins bénéficier d’une restitution des droits d’enregistrement payés lors de son acquisition de A (soit 3/5 de 6.250 €, soit 3.750 €), s’il remplit les conditions prévues par la loi. Le total général à payer sera: 18.750 € - 3.750 €, soit 15.000 €
  • Seule la vente entre A et C est présentée à l’enregistrement, les autres opérations étant tenues secrètes. Les droits d’enregistrement sont dus pour la vente de A à C, sur la vente A à B et sur la résiliation de la vente entre B et A, à savoir 3 x (12,5% de 50.000 €) 18.750 €. De plus, des amendes égales aux droits éludés sont dues si l’enregistrement des conventions n’a pas lieu dans les délais légaux (soit 6.250 € pour la vente A à B et 6.250 € pour la résiliation intervenue entre B à A). Le total général à payer sera de 31.250 € !

Dans l’hypothèse de la résiliation de la vente, il est préférable que B revende à C l’immeuble qu’il a acquis de A en s’accordant avec C pour que ce dernier paie directement à sa place le prix dû à A, tout cela étant constaté dans un seul et même acte notarié. Les droits d’enregistrement seront alors dus sur la vente entre A et B (12,5% de 50.000 €) et sur la vente entre B et C (12,5% de 50.0000 €) avec demande de restitution des droits d’enregistrement pour B (3/5 de 6.250 € ou 3.750 €). Total général à payer dans ce cas : 12.500 € - 3.750 €, soit 8.750 €.

Il est évidemment préférable d’indiquer, au moment de la signature du compromis de vente, l’identité de l’acquéreur final ou que l’on n’agit qu’en qualité de représentant de l’acquéreur en vertu d’un mandat, écrit de préférence (car le mandat verbal n’est pas aisé à prouver).

De même, on peut se réserver la faculté d’élire command, c’est-à-dire de désigner le véritable acquéreur dans un acte soumis à enregistrement au plus tard le premier jour ouvrable qui suit celui de la signature du compromis de vente (cela laisse évidemment peu de temps pour se retourner!).

Enfin, on peut également indiquer dans le compromis de vente qu’on acquiert pour le compte d’une société constituée ou à constituer. Si la société n’est jamais constituée, le signataire du compromis de vente sera engagé lui-même ; par contre, si la société est créée, après la signature de l’acte notarié, dans les deux ans de la signature du compromis de vente et que ledit compromis est ratifié dans les deux mois de sa constitution, aucun nouveau droit d’enregistrement ne sera dû pour cette opération.

On le voit, intervenir à la signature d’un compromis de vente peut parfois réserver de bien désagréables surprises. Il est donc préférable de consulter un spécialiste avant de signer un tel document.