L' hypothèque pour toute somme

A l'heure où vous envisagez peut-être de construire ou d'acheter un terrain, une maison ou un appartement, vous songez sans doute à établir votre plan financier. Parmi les moyens financiers, vous aurez très probablement recours au crédit hypothécaire (crédit garanti par une hypothèque).

 

Crédits avec "hypothèque pour toute somme" ?

Il s'agit d'un crédit octroyé généralement à une personne qui s'engage à donner l'immeuble dont elle est propriétaire, en garantie du remboursement de ce crédit. En conséquence, l'organisme de crédit pourra mettre en vente cet immeuble, sous certaines conditions, dans le cas où le débiteur ne rembourse plus son crédit, afin de récupérer les fonds prêtés et non remboursés sur le prix de vente, en suivant la procédure de saisie immobilière.

Les crédits hypothécaires privés sont régis par une loi du 4 août 1992, déjà modifiée en 1995 et à nouveau en 1998.

Conditions à remplir

Plusieurs conditions doivent être réunies pour que ces dispositions puissent s'appliquer:

- en ce qui concerne le crédit, il doit s'agir d'un crédit hypothécaire.
- en ce qui concerne l'emprunteur, il doit s'agir d'une personne physique dont la résidence habituelle (c'est-à-dire l'endroit où elle réside habituellement, ce qui ne coïncide pas nécessairement avec son domicile) se trouve en Belgique lors de la conclusion du contrat. La loi ne s'applique donc pas aux personnes morales, parmi lesquelles les sociétés, les associations sans but lucratif, ...
- en ce qui concerne l'objet, le crédit doit se rapporter au financement de l'acquisition ou de la conservation d'un immeuble. L'acquisition d'un terrain, d'une maison ou d'un appartement sont bien entendu les exemples les plus connus. Quant à la notion de conservation, la loi vise la conservation matérielle (par exemple, le financement de travaux de rénovation d'un immeuble, ...) ou la conservation juridique (par exemple, le crédit hypothécaire destiné à rembourser un crédit hypothécaire antérieur afin de profiter de meilleures conditions ou destiné à financer le paiement de droits de succession se rapportant à des immeubles, ...). Parfois, l'objet ne sera pas aussi facile à déterminer et le futur emprunteur pourra s'informer de l'application de la loi, spécialement auprès de son notaire.
- en ce qui concerne le but du crédit, la loi précise que celui-ci est exclusivement étranger aux activités commerciales, professionnelles ou artisanales de l'emprunteur. Dès lors, le crédit hypothécaire octroyé soit dans un but exclusivement professionnel soit dans un but partiellement professionnel et partiellement privé ne rentrera pas dans le champ d'application de la loi.

De quoi s'agit-il?

L'hypothèque (c'est-à-dire la garantie de l'organisme de crédit sur l'immeuble) est consentie pour garantir non seulement le crédit pour lequel vous donnez explicitement votre immeuble en garantie, mais également tous les engagements que vous pourriez être amenés à prendre vis-à-vis du même organisme de crédit (prêts personnels, financement voiture, dépassement de compte, ...).

En cas de non-remboursement de ces autres crédits que vous auriez conclus avec votre organisme de crédit, celle-ci pourrait également obtenir la mise en vente de votre immeuble donné en hypothèque lors de la signature de votre crédit hypothécaire.

La loi impose cependant une condition: les créances garanties doivent être déterminées ou déterminables au moment de la signature de l'acte de crédit hypothécaire. Cela signifie que cet acte doit mentionner que l'hypothèque constituée à ce moment peut garantir d'autres créances, susceptibles d'être déterminées ultérieurement sur base de critères existant à ce moment donné.

Dès lors, la question essentielle sera de savoir si les parties - organisme de crédit et emprunteur - avaient bien l'intention de faire rentrer la créance dans le cadre de celles garanties par l'hypothèque constituée antérieurement.

Qu'en penser ?

Le système de l'hypothèque pour toutes sommes se comprend aisément lorsque le crédit hypothécaire permet de réemprunter le capital déjà remboursé au fur et à mesure des mensualités, au taux préférentiel des crédits garantis par une hypothèque, sans devoir effectuer les démarches d'un nouvel acte notarié de crédit hypothécaire.

Il peut cependant être dangereux lorsque l'emprunteur n'a pas suffisamment conscience du risque auquel il se soumet s'il ne rembourse pas les autres engagements - parfois nombreux - qu'il peut prendre vis-à-vis du même organisme de crédit.

Il faut cependant noter qu'il est juridiquement possible pour l'emprunteur de préciser lors de son engagement que celui-ci ne sera pas garanti par l'hypothèque contenue dans le crédit hypothécaire signé antérieurement. En pratique, il faut que l'organisme de crédit marque son accord à ce sujet. L'emprunteur sera donc le plus souvent tributaire de l'attitude de cet organisme.

Jusqu'où peut s'étendre le risque afférent à "l'hypothèque pour toutes sommes"?

Par l'application de ce principe, on en est arrivé à dépasser très largement le cadre de la loi sur le crédit hypothécaire. Ainsi, nous nous devons d'attirer l'attention du lecteur sur l'hypothèse assez fréquente où ce n'est pas l'emprunteur qui constitue l'hypothèque mais où celle-ci est constituée par un tiers, souvent appelé "affectant hypothécaire".

Songeons aux parents qui affectent un immeuble en hypothèque afin de permettre à leur enfant d'obtenir un crédit pour l'acquisition, la construction ou la rénovation d'un immeuble.

Si l'acte de crédit prévoit que l'hypothèque constituée par les parents garantit non seulement le crédit consenti à leur enfant mais également "toutes les créances futures" ou "toutes sommes" dues par cet enfant, l'immeuble ainsi hypothéqué par les parents sera exposé aux risques encourus par leur enfant en raison de tout engagement que celui-ci pourra prendre vis-à-vis de cet organisme de crédit. Les risques ainsi encourus sont non seulement ceux qui se rapportent aux dettes personnelles de l'enfant mais pourra également concerner les dettes de beaux-enfants en cas de mariage, voire, à défaut, d'une compagne ou un compagnon.

Dans l'hypothèse de conjoints:

1) si les époux se sont mariés sous le régime de la communauté, seront entre autres communes (et pourront donc être garanties par l'hypothèque) les dettes contractées par les époux ensemble (dettes conjointes) ou par l'un des époux mais qui engagent valablement le patrimoine commun, parmi lesquelles nous pouvons citer, celles contractées pour les besoins du ménage, l'éducation des enfants ou plus généralement celles conclues dans l'intérêt de la communauté.
2) si les époux se sont mariés sous le régime de la séparation des biens pure et simple, l'un des conjoints peut juridiquement signer seul des engagements qui concerneront son patrimoine personnel uniquement. Cependant, dans la pratique, l'organisme de crédit demandera fréquemment la caution solidaire du conjoint de l'époux qui ne sollicite pas le crédit, ce qui étendra la garantie de l'organisme de crédit au patrimoine de l'autre conjoint. Ainsi, à titre d'exemple, l'hypothèque constituée par un conjoint propriétaire d'un immeuble dans un cadre privé pourra être exposée aux risques mêmes professionnels du conjoint non propriétaire de l'immeuble mais engagé dans le cadre d'un crédit professionnel avec caution solidaire de son époux.
Cet exemple peut concerner également les compagnes ou compagnons dans l'hypothèse où l'organisme de crédit aura obtenu la même caution solidaire.

L'hypothèque consentie dans un crédit hypothécaire entrant dans le cadre de la loi peut ainsi couvrir des crédits personnels, des crédits consentis à des personnes morales (sociétés, ...) et peut donc également viser des engagements professionnels.

En conclusion, il est essentiel pour toute personne qui souhaite emprunter de se renseigner sur les conséquences exactes de son engagement. Le principe de l'hypothèque pour toutes sommes n'est pas mauvais en soi puisqu'il doit permettre de réemprunter avec souplesse et à un taux avantageux (sauf dans le cas de l'affectant hypothécaire qui ne bénéficiera pas de ces avantages puisque ce n'est pas lui qui emprunte). Encore faut-il que l'emprunteur y consente en toute connaissance de cause. En outre, ce système a pour conséquence de lier l'emprunteur à l'organisme de crédit qui bénéficie de l'hypothèque. L'immeuble donné en hypothèque, dans la mesure où celle-ci couvre "toutes créances actuelles ou futures".