Revenu cadastral et précompte immobilier

Chaque bien immobilier est répertorié à l'administration du cadastre. Cette administration lui attribue un revenu fictif, qui est le revenu cadastral, et qui sert à la perception d'un impôt, le précompte immobilier.

L'administration du cadastre sert à assurer la taxation immobilière et à identifier les propriétaires de chaque bien.

Le territoire de chaque commune belge est divisé en plusieurs divisions cadastrales, et chaque division est à son tour subdivisée en plusieurs sections. Chaque parcelle de terrain (construite ou non) porte un numéro particulier dans cette section. Ce numéro cadastral n'a rien à voir avec le numéro de police attribué aux différentes maisons.

Le revenu cadastral

Le contrôle du cadastre attribue à chaque parcelle un revenu cadastral propre. Cette notion de revenu cadastral est abstraite: il est établi proportionnellement à la valeur locative normale du bien. Cela n'a donc rien à voir avec la valeur réelle d'un immeuble: un lotissement important peut avoir une valeur considérable, sans rapporter le moindre euro: son revenu cadastral sera très faible. Par contre, une maison de commerce en mauvais état, mais bien située peut avoir un très bon rapport: son revenu cadastral sera élevé.

Le montant du revenu cadastral peut avoir une incidence fiscale importante: il constituera le montant fictif du revenu de l'immeuble, à reprendre sur la déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques: plus le revenu cadastral est important, plus le revenu à déclarer sera élevé. D'autre part, si le revenu cadastral est peu important, le propriétaire d'un immeuble peut bénéficier d'une réduction du précompte immobilier ou, dans certains cas, d'une importante réduction de droits d'enregistrement lors de l'achat de l'immeuble.

Plus d'infos sur le site du SPF Finances.

Le précompte immobilier

Si le revenu cadastral représente le montant à reprendre dans la déclaration de contributions, le précompte immobilier représente le montant de l'impôt à devoir payer: il s'agit d'un véritable impôt foncier qui va principalement aux Régions, aux Provinces et aux Communes, même si c'est l'État qui le perçoit. Pour ces raisons, le précompte peut varier sensiblement d'une commune à une autre.

Le précompte d'une habitation neuve sera dû pour la première fois à partir du premier janvier de l'année qui suit la première occupation. Ainsi, pour gagner une année entière de précompte, il vaut mieux occuper un bien le 10 janvier, et non le 20 décembre précédent!

Le montant du précompte représente un pourcentage du revenu cadastral, et il varie d'après chaque commune, chaque région ou chaque province. Il n'existe donc pas de précompte immobilier uniforme pour l'ensemble du Royaume. Les biens situés dans certaines communes font parfois l'objet d'un précompte immobilier très faible; d'autres biens subissent un précompte allant jusqu'à 50% du montant du revenu cadastral.

Généralement, le billet doux de l'administration (appelé "avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier") arrive pendant les vacances d'été ou à la chute des feuilles. Il concerne cependant le précompte pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre de l'année en cours.

Ainsi, si un acte de vente a lieu en cours d'année, ce seront les vendeurs et acquéreurs qui devront s'arranger entre eux pour le partager entre eux.

Le précompte peut parfois faire l'objet d'une réduction (charge de famille ou habitation modeste).

Plus d'infos sur le site du SPF Finances.