Dispositions fiscales sur la sincérité du prix

Lors de la lecture de l'acte de vente, le notaire lit aux vendeurs et acquéreurs l'article 203 du Code des Droits d'Enregistrement relatif aux dissimulations dans le prix ou la valeur vénale de l'immeuble.

Article 203 : En cas de dissimulation au sujet du prix et des charges ou de la valeur conventionnelle, il est dû individuellement par chacune des parties contractantes une amende égale au droit éludé. Celui-ci est dû indivisiblement par toutes les parties.

Cette disposition précise avant tout que les parties doivent déclarer dans l'acte le prix qui a été réellement convenu, parce que c'est sur cette base que l'administration de l'enregistrement va calculer le droit d'enregistrement. Déclarer un prix inférieur au prix convenu constitue une fraude fiscale, et l'administration pourrait percevoir une amende, due par les deux parties.

L'administration n'a que très peu de moyen de contrôle pour vérifier si le prix est exact. Elle peut dès lors, en vertu de cette même disposition, taxer, non pas sur base du prix, mais bien sur base de la valeur de l'immeuble. Après toute vente, le receveur de l'enregistrement lance une petite enquête, et essaye d'estimer la valeur du bien vendu. Il se base notamment sur la superficie de l'immeuble, son volume, le revenu cadastral, la date de la construction, et, surtout, le prix de vente d'immeubles semblables vendus récemment dans le voisinage. S'il estime que le prix déclaré dans l'acte est inférieur à la valeur normale de l'immeuble, il envoie à l'acquéreur un avis constatant l'insuffisance d'estimation, et l'invite à payer endéans le mois un droit complémentaire, mais aussi une amende. Pour notifier son avis, le receveur dispose d'un délai de 2 ans, à partir da la date de l'enregistrement de l'acte.

Comment réagir ?

L'avis adressé par le receveur est souvent mal interprété: Beaucoup d'acquéreurs pensent qu'il s'agit d'une imposition d'office, et payent. A ce moment, il est trop tard pour introduire une réclamation. En réalité, il ne s'agit que d'une proposition de taxation complémentaire de la part du receveur. Chacun a le droit de se défendre, et l'acquéreur peut contester la valeur proposée par l'administration. Il faut d'abord demander au receveur de se justifier : il produira ses points de comparaison et les autres éléments dont il dispose. Se sentant démuni, l'acquéreur demandera souvent l'avis de son notaire qui l'assistera dans le cadre du service "après-vente" que la notariat rend bien volontiers à sa clientèle. Si la vente a été négociée par un agent immobilier qui est également expert agréé, son avis sera également sollicité. L'acquéreur pourra également trouver d'autres points de comparaison plus favorables. Si, dans le cadre du prêt sollicité pour l'acquisition de la maison, une expertise a été réalisée, elle peut toujours servir d'élément d'appréciation. Si l'immeuble acquis est en très mauvais état, l'acquéreur peut inviter le receveur à le visiter.

L'acquéreur constatera parfois que le receveur a raison : Il a fait une affaire en achetant l'immeuble à un bon prix. Il devra payer les droits complémentaires. Bien entendu, il ne devra rien payer de plus au vendeur qui s'est contenté d'un prix inférieur. Parfois, le receveur accepte les arguments de l'acquéreur, et abandonne. Cependant, dans la plupart des situations, le receveur et l'acquéreur conviendront que la valeur réelle doit se situer entre le prix payé et déclaré et le montant de l'estimation de l'administration: on transigera sur une valeur intermédiaire: A ce moment, l'acquéreur paiera un droit complémentaire réduit en négociant le montant de l'amende.

Préparer sa défense !

 Il arrive que les travaux de rénovation soient exécutés avant la réception de l'avis du receveur. Il sera donc trop tard pour lui demander de constater le mauvais état de la maison: l'acquéreur devra prouver qu'il a acheté une maison en mauvais état, et qu'il a apporté lui-même une plus-value à son bien. Tous les moyens de preuve sont bons: les annonces parues dans la presse avec le prix proposé, les factures des corps de métier qui ont travaillé, les notes d'achats de matériaux dans les grandes surfaces pour les travaux que l'on fait soi-même, les photos des dégâts existant au moment de l'acquisition, mais réparés depuis lors. Si l'acquéreur dispose d'un dossier complet, il pourra plus facilement discuter avec l'administration.

Expertise de contrôle

Au bout des discussions avec le receveur, chacun peut rester sur ses positions: le receveur maintient son estimation, et l'acquéreur refuse d'admettre une réévaluation, les parties devront faire nommer un expert dont le rapport liera les parties. Si l'expert donne raison à l'acquéreur, il n'y aura évidemment aucun droit supplémentaire à payer, et les frais de l'expertise seront à charge de l'administration. Par contre, si l'expert donne raison à l'administration, en fixant une valeur même légèrement supérieure au prix repris dans l'acte, le receveur pourra percevoir le droit complémentaire, et une amende qui ne sera susceptible d'aucune réduction. En outre, les frais de l'expertise seront à charge de l'acquéreur.

Déclarer spontanément

Il arrive que l'acquéreur soit conscient de ce que le prix proposé par le vendeur est inférieur à la valeur de l'immeuble; par exemple, pour vendre rapidement, le vendeur consent une forte réduction du prix. Afin d'éviter tout problème, il peut demander au receveur de percevoir son droit sur base d'une valeur plus élevée que le prix. Il suffira d'ajouter à l'acte une déclaration fiscale complémentaire qui ne sera signée que par l'acquéreur.