Les avantages fiscaux liés au prêt hypothécaire

Emprunter pour acquérir son immeuble peut coûter cher en intérêts, mais cette perte pourra être compensée par les avantages fiscaux liés aux emprunts. Dès lors, même si les acquéreurs disposent du capital nécessaire pour financer leur acquisition, ils ont parfois avantage à solliciter un emprunt. Le fisc récompense les emprunteurs en leur accordant certaines réductions d'impôt.

Ces réductions sont de plusieurs ordres :

Déduction des intérêts

Les intérêts de tout emprunt destiné à l'acquisition, à la rénovation ou à la construction d'un bien immobilier sont déductibles à concurrence de l'ensemble des revenus immobiliers déclarés. Il ne s'agit donc pas uniquement du revenu de l'immeuble pour lequel l'emprunt a été contracté: le code des impôts sur les revenus précise expressément que "les intérêts afférents à une dette contractée pour un seul bien immobilier peuvent être déduits de l'ensemble des revenus immobiliers".

Il faut rappeler que les revenus immobiliers sont, pour les biens non loués, le revenu cadastral (pour les terrains ou l'habitation principale du contribuable), ou le revenu cadastral majoré de 25% (pour les autres biens, comme l'appartement à la côte ou le chalet dans les Ardennes). Pour les biens loués, ce sera soit le revenu cadastral, soit le montant réel du loyer perçu: tout dépend du type de location.

Si les revenus immobiliers déclarés sont supérieurs aux intérêts, il y aura donc une déduction totale des intérêts payés.

Déduction complémentaire d'intérêts

Par contre, si les revenus sont inférieurs aux intérêts payés, il existe une déduction complémentaire des intérêts: elle ne vaut cependant que pour la construction de son habitation, son acquisition à l'état neuf, ou sa rénovation (si l'habitation a plus de 15 ans). Cette réduction ne joue donc pas pour les immeubles qui ne constituent pas l'habitation de l'emprunteur. De même, l'emprunt doit avoir été contracté pour une période de 10 ans au minimum.

Le calcul de cette réduction complémentaire est particulièrement compliqué: pour les nouvelles constructions, elle ne s'applique qu'à une première tranche de l'emprunt, suivant la situation familiale de l'emprunteur, et le nombre d'enfants à sa charge; pour les travaux de rénovations, ces montants sont réduits. De plus, la déduction n'est accordée que pour maximum 12 années. Elle sera acceptée à concurrence de 80% des intérêts pendant les cinq premières années; ce taux sera réduit de 10% chaque année pour les sept années suivantes.

Réduction sur l'amortissement ou la reconstitution du capital

Il existe également une réduction d'impôts sur les sommes payées par l'emprunteur pour amortir ou reconstituer le capital emprunté.

Quelles complications !

Ces calculs de réductions sont bien complexes, mais ils valent la peine d'être analysés pour chaque cas particulier: cela devrait permettre à chacun de pouvoir déterminer avec précision le montant du capital à emprunter.