5 choses à savoir sur la vente en viager
Cet article a été rédigé le 14/08/2018 en fonction de la réglementation en vigueur à cette date. Besoin d'informations spécifiques ou de conseils adaptés à votre situation ? Consultez une étude notariale.
Vous êtes nombreux à vous intéresser à ce type de vente, mais moins nombreux à franchir le pas. Depuis le 1er janvier 2018, la Région wallonne a donc décidé d’encourager le recours à la
vente en viager
La vente en viager ressemble à une vente ordinaire à la différence que l’acheteur du bien paie le vendeur en plusieurs fois, au moyen d’une rente.
Pour plus dinfos, découvrez notre FAQ sur la vente en viager.
via un incitant fiscal : les droits d’
enregistrement
Tous les actes notariés sont déposés par le notaire à l'administration de l'enregistrement dans les 15 jours de la signature. Cette administration dépend du ministère des finances: sa première fonction est donc d'ordre fiscal. En déposant l'acte, le notaire devra verser le montant des droits (taxe) dus au Trésor public. L'administration lui rendra l'acte, après y avoir apposé un cachet indiquant le lieu et la date de l'enregistrement et le montant des droits perçus.
en cas de vente en viager sont réduits à 6% (s’il s’agit de la résidence principale du vendeur depuis au moins 5 ans). La vente en viager ressemble à une vente ordinaire : le vendeur vend son immeuble à l’acheteur qui s’engage à payer un prix – à une différence près – au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acheteur le paiera en plusieurs tranches, au moyen d’une « rente ».
Attention : le gouvernement wallon a supprimé le régime fiscal avantageux pour les ventes en viager en Wallonie depuis le 1er janvier 2020.
Voici 5 choses à savoir sur la vente en viager qui vous aideront peut-être à mieux comprendre ce type de vente et à dissiper certains malentendus :
1/ La vente en viager est avantageuse tant pour le vendeur que pour l’acheteur
- Pour le vendeur : la vente en viager lui permet de bénéficier de revenus supplémentaires à un moment de sa vie où il ne dispose plus que de sa pension par exemple. La vente en viager devient donc un complément de revenus pour le vendeur qui dispose de peu de ressources financières. De plus, il peut continuer à résider dans son bien tout en réduisant ses charges.
- Pour l’acheteur : l’achat en viager lui permet d’acquérir un bien avec une mise de dé part Titre de propriété portant sur le capital d’une entreprise. On parle de « part » dans le cadre d’une société simple (SNC ou SComm), contrairement aux SA, SRL et SC pour lesquelles on parle d’actions. réduite (il n’est pas contraint de détenir un apport préalable important) et d’éviter tous les problèmes locatifs s’il avait dû louer un bien.
2/ La vente en viager est généralement limitée dans le temps
En théorie, la vente en viager dépend de la durée de vie du vendeur. C’est ce qui donne à cette vente son caractère aléatoire. En pratique cependant, la durée d’une rente est souvent limitée dans le temps, entre 10 et 20 ans, ce qui réduit le côté « amoral » ou « morbide » que peut avoir la vente en viager aux yeux de certains.
3/ Le « bouquet Somme payée au vendeur par l'acquéreur en viager d'un bien immobilier lors de la signature de l'acte notarié et qui vient en déduction du prix qui sera converti en une rente viagère. » est le montant payé par l’acheteur à la signature du contrat de vente
Le bouquet correspond souvent à 20 ou 30% du prix de vente. Vous déterminez ensuite ensemble le montant de la rente mensuelle qui sera versée par l’acheteur au vendeur mais attention à maintenir un bon équilibre : si la rente est trop faible, l’administration pourrait y voir une donation Une donation est un contrat par lequel le donateur (celui qui donne) transmet un bien au donataire (celui qui reçoit), dans un but désintéressé. déguisée. Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible. Inversement, plus la rente est importante, moins le bouquet est élevé.
4/ La formule la plus fréquente est le viager occupé
Il existe deux types de viager : le viager occupé ou libre. Le viager occupé : le vendeur désire continuer à vivre dans son logement et s’en
réserve
Part du patrimoine dont on ne peut disposer librement par donation ou testament et revenant aux héritiers légaux (conjoint survivant et descendants par exemple).
dès lors l’
usufruit
L'usufruit est un droit, démembré du droit de propriété, d'utiliser et de percevoir les fruits du bien sur lequel il repose. En d'autres termes, l'usufruitier a un droit sur le produit de quelque chose dont quelqu'un d'autre est propriétaire (ce dernier est appelé le "nu-propriétaire").
On peut comparer l'usufruit à un pommier : l'arbre lui-même appartient au nu-propriétaire, mais l'usufruitier peut cueillir les pommes sur l'arbre sa vie durant.
L'usufruitier ne peut pas jamais aliéner le bien (le vendre ou le donner).
Si l'usufruit porte sur un immeuble, l'usufruitier peut continuer à occuper le bien. Il peut aussi le louer et en percevoir les loyers,
Si l'usufruit porte sur un meuble (une voiture par exemple), il peut continuer à l'utiliser sa vie durant.
Si l'usufruit porte sur de l'argent ou des comptes, il peut en percevoir les intérêts (le capital, quant à lui, reste la propriété du nu-propriétaire).
L'usufruitier a par ailleurs des devoirs : il doit maintenir la propriété en état (les frais d'entretien sont à sa charge, le nu-propriétaire, quant à lui, doit seulement se charger des grosses réparations).
. C’est la formule la plus courante. Le viager libre : l’acheteur bénéficie directement de la
jouissance
La jouissance est le droit de pouvoir utiliser une chose, d’en profiter. Dans le cadre de la vente d’un immeuble et à compter de la signature de l’acte, l’acheteur peut utiliser le bien acheté. Par exemple, il peut y habiter personnellement ou le louer. Si le bien est loué, l’acquéreur en aura la jouissance par la perception des loyers (avec décompte pour le mois en cours à la signature de l’acte authentique, si applicable).
du bien dès la signature du contrat.
5/ Si l’acheteur ne paie plus sa rente, le vendeur a un recours
La loi et le notaire veillent à ce que toutes les garanties soient prises pour ne pas exposer le vendeur à une éventuelle insolvabilité de l’acheteur. En cas de non-paiement persistant de la part de l’acheteur, le vendeur pourra notamment demander l'annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d'une inscription hypothécaire Lorsqu’un immeuble doit être grevé d’une hypothèque, il est pris inscription au bureau des hypothèques compétent. S’il s’agit de la première inscription, on dit que celle-ci sera prise en premier rang. sur l'immeuble.
Plus d’infos sur la vente en viager ici. N’hésitez surtout pas à contacter une étude notariale pour plus de précisions.
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