1/ Principe : le décès du locataire ou du propriétaire ne met pas fin au contrat de bail !
Le contrat de bail se poursuit malgré le décès du locataire ou du propriétaire.
Ce sont les héritiers du locataire/propriétaire qui se substitueront aux droits et devoirs du défunt, en tant que locataire ou bailleur. Ils paieront le loyer, entretiendront le bien, etc.
S’ils veulent mettre fin au contrat de bail, ils doivent respecter les dispositions impératives quant aux préavis et indemnités de résiliation.
2/ Exception au principe : le bail à vie
Si les parties ont conclu un bail portant sur la vie du locataire (bail à vie), Il prendra fin par le simple décès du locataire. Par contre, un bail sur la vie du propriétaire n’est pas possible.
3/ Particularité pour l’époux ou le cohabitant légal
Même si l’époux ou le cohabitant légal n’a pas signé le contrat de bail, il reste titulaire du contrat car le bail est présumé appartenir aux deux époux ou aux deux cohabitants légaux. Ils sont dès lors tous deux tenus au paiement du loyer. En cas de décès de l’un d’entre eux, le contrat de bail se poursuivra dès lors avec l’époux ou le cohabitant survivant, même si ce dernier n’a pas signé le contrat de bail.
4/ Conseil : insérez une clause dans votre contrat de bail
Une clause du contrat de bail stipulant expressément que le bail prend fin en cas de décès d'une des parties est tout à fait valable.
Cependant, on rencontre rarement cette clause en cas de décès du bailleur. En pratique, on ne l'insère dans certains contrats que quand le bailleur est usufruitier du bien.
Par contre, beaucoup de contrats prévoient que le bail prendra fin automatiquement, ou après un délai relativement court (par exemple 3 mois) après le décès du locataire. Il s'agit d'une précaution utile, tant pour le bailleur que pour le locataire.