Donner un immeuble tous les 3 ans...

Madame LEROI est domiciliée à Bruxelles. Elle est propriétaire de plusieurs biens immobiliers : un studio à Ixelles et un appartement à La Panne. Elle n'a qu'un fils et désire lui éviter de devoir payer des droits de succession trop importants lorsqu'elle décèdera. Aucun de ces biens ne constitue sa résidence principale. Est-il plus intéressant fiscalement pour Madame LEROI de donner ses immeubles anticipativement plutôt que de les léguer à son fils à son décès ?

Madame LEROI fait estimer ses immeubles. Un expert a fixé les valeurs suivantes :

  • Le studio à Ixelles est estimé à 150.000 €
  • L'appartement de La Panne est estimé à 137.500 €

--> Le total est estimé à 287.500 €

 

Droits de succession

La valeur totale des biens immobiliers qu'elle possède est estimée à 287.500 €. Elle ne possède rien d'autre et se renseigne sur les droits de succession que son fils devrait payer si elle venait à décéder. Compte tenu des différentes tranches, et de l'abattement de 450 € (abattement sur la première tranche de 15.000 €), elle constate que son fils devra payer 34.300 € de droits de succession, soit près de 12 % de la valeur totale de ses biens. 

 

Tout donner

A ce moment, elle pense à faire donation à son fils d'un ou de plusieurs de ses immeubles. Elle pense à lui faire don de tous ses biens en une fois, mais les droits de donation étant progressifs, plus elle donne de biens, plus le tarif sera élevé. 

 

Ne donner qu'un bien...

La situation serait différente si elle décidait de ne donner qu'un seul immeuble. N'allant plus dans le studio d'Ixelles, que son fils souhaite louer, elle décide de lui en faire donation. Son fils paiera une somme de 4.500 € à titre de droit de donation (le studio étant estimé à 150.000 €, le taux de 3% lui est applicable selon les tranches prévues) (et les frais de l'acte notarié). Les droits fiscaux ayant été payés, il n'y aura plus de droits de succession à payer pour le studio lors du décès de Madame LEROI.

 

Donner un autre bien 3 ans plus tard...

Et si Madame LEROI le souhaite, elle peut encore donner l'appartement de La Panne trois ans après la première donation. Pourquoi 3 ans ? Car en matière de donation immobilière, les "compteurs sont remis à zéro tous les 3 ans" : si vous faites une seconde donation moins de 3 ans après la première donation, les montants de ces deux donations seront cumulés et les droits de donation seront, par conséquent, calculés sur une base plus importante (les deux montants des donations cumulés) que si vous aviez échelonné vos donations tous les 3 ans. 

Attention, si Madame LEROI résidait en Wallonie et si elle venait à décéder dans les 3 ans suivant la donation, le bien donné serait pris en compte pour le calcul des droits de succession  (à Bruxelles, cette règle a été supprimée pour toutes les donations d'immeubles faites à partir du 1er janvier 2016 : peu importe que le donateur décède dans les 3 ans, ce qui est donné ne figurera plus dans l'actif successoral).

En outre, il est parfois préférable de donner en dernier (ou ne pas donner du tout) l'immeuble servant de logement familial. En effet, le logement familial est totalement exonéré des droits de succession (ou presque car, en Région wallonne, un plafond de 160.000 € est prévu) en faveur du conjoint/cohabitant légal survivant. Dans ce cas, il peut donc être plus intéressant de léguer le logement familial à son décès plutôt que de le donner. Plus d'infos ici

 

Attention !

Fiscalement, des donations échelonnées de trois ans en trois ans peuvent être très intéressantes, mais il ne faut pas oublier que celui qui donne un de ses biens s'en dépouille irrévocablement. Madame LEROI pourra un jour regretter son geste si son fils contracte des dettes, ou si elle entre en conflit avec lui. Si elle désire certaines garanties, d'autres formules tout aussi intéressantes fiscalement peuvent lui être proposées, comme une donation en nue-propriété, avec réserve d'usufruit.

Bien entendu, ces formules de donation tous les trois ans peuvent aussi être appliquées pour les ménages qui ont plusieurs enfants.